СКАЧАТЬ РАБОТУ БЕСПЛАТНО -
адрес рентных платежей приняла форму движения за единый налог, которое получило значительную поддержку в конце XIX в. Оно было порождено нашумевшей книгой Г. Джорджа «Прогресс и бедность». Джордж считал, что существование ренты несправедливо и что этот доход должно получать все общество, а не собственники земли. Он предлагал обложить земельную ренту полным (100%) налогом и использовать на общественные нужды, а все другие налоги отменить.
В поисках третьего пути, т.е. способа передачи жилья с полным освобождением от налогов, люди все чаще останавливаются на договорах ренты. Правила, регулирующие отчуждение имущества под выплату бывшему собственнику или другому лицу денежного или иного содержания (т.е. ренты), появились в нашем гражданском законодательстве впервые. Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. допускал возможность лишь купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, которая к тому же была существенно ограничена, в частности тем, что в роли иждивенца могло выступать только нетрудоспособное лицо.
Интересно, что в случае с рентой законодатель пошел вслед за практикой: граждане все чаще заключали договоры, имеющие характерные черты рентных, однако законодательство практически не содержало никаких правил на этот счет. Пришлось относительно срочно закрывать дыры. Теперь в Гражданском кодексе РФ имеется отдельная глава, посвященная особенностям этих договоров.
По договору ренты покупатель передает другой стороне - плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ). Для того чтобы договор состоялся, необходима реальная передача имущества плательщику ренты. Причем после этой передачи получатель ренты не несет по договору абсолютно никаких обязанностей, обладая лишь правами. Это договор односторонне обязывающий.
Как и в результате исполнения договоров купли-продажи, мены и дарения, по договору ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты. Собственник вправе одновременно: владеть - реально обладать имуществом; пользоваться - извлекать из имущества выгоду, для которой имущество предназначено, получать от своего имущества плоды, продукцию и доходы; распоряжаться - определять его дальнейшую судьбу: продавать, дарить, сдавать в аренду, отдавать в залог .
Именно собственник несет риск случайной гибели имущества или его повреждения при пожаре, наводнении (ст. 211 ГК РФ). И по общему правилу именно собственник несет зачастую довольно тяжкое бремя содержания принадлежащего ему имущества.
Собственность обязывает, являясь не только благом, но и бременем для собственника. Очевидно, что придется нести все финансовые расходы по капитальному и текущему ремонту, страхованию, регистрации, охране, коммунальным платежам, специальному (техническому, санитарному и др.) осмотру и т.д.
На отношения сторон договора ренты, связанные с передачей имущества и его оплатой, распространяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ), а если имущество передается без оплаты - правила о договоре дарения (гл. 32).
В Гражданском кодексе РФ выделены три разновидности рентного договора: 1) постоянная рента; 2) пожизненная рента; 3) пожизненное содержание с иждивением. Существенные условия всех трех видов ренты совпадают. Конечно, имеются и отличия в форме предоставления содержания, его минимальном размере, сроках предоставления, субъектном составе обязательств, возможностях правопреемства и выкупа ренты, последствиях риска случайной гибели имущества и т.д.
Существенно отличаются друг от друга договоры ренты, по которым под выплату ренты передано недвижимое и движимое имущество. Различия между ними проходят по способам оформления, по наличию или отсутствию признака следования ренты за имуществом при его отчуждении, по предусмотренным законом способам обеспечения исполнения обязательств плательщика ренты и т.д.
Немаловажно и то, возмездно или безвозмездно передано плательщику ренты имущество. При передаче имущества за плату применяются правила о купле-продаже, а бесплатно - о дарении. От того, возмездно или безвозмездно передано имущество, зависит порядок определения выкупной цены ренты (ст. 594 ГК РФ). По-разному решается вопрос о риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату постоянной ренты (ст. 595).
Может показаться, что рента - очень удачная разновидность купли-продажи или других договоров о передаче имущества в собственность. На самом деле суть ренты оригинальна и присуща только ей: одно лицо предоставляет пожизненное или постоянное содержание другому лицу, и для последнего это содержание нередко является единственным источником получения средств к существованию. Все рассчитано на то, чтобы отношения между рентодателем и рентополучателем складывались длительные, стабильные и доверительные. Вместе с тем рента - это, пожалуй, один из самых рискованных договоров. Ренте как никакому другому договору присущ признак алеаторности (т.е. рискованности; от лат. alea - игральная кость, случайность) .
Гражданский кодекс РФ устанавливает правила о сроках выплаты ренты, индексации ее размера, определении выкупной цены ренты, ответственности за просрочку ее выплаты и др. Это обеспечивает максимальную урегулированность отношений даже в тех случаях, когда те или иные вопросы в договоре ренты не учтены. Условий, которые должны быть прямо указаны в договоре, немного, например размер рентных платежей или обеспечение исполнения обязательств плательщика ренты при передаче ему под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества.
Стороны также вправе выработать правила по своему усмотрению, если они не противоречат существу рентного договора. Однако ряд важных рентных отношений урегулирован императивным образом. Закон строго подходит к форме этого договора. Он относится к числу немногих гражданско-правовых договоров, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению, а если дело касается отчуждения под выплату ренты недвижимого имущества, то и государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ).
Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату (п. 1 ст. 586 ГК РФ). Это обозначает, что в случае отчуждения такого имущества обязательства плательщика ренты переходят на приобретателя имущества. Причем это правило действует даже тогда, когда покупатель и понятия не имеет о лежащем на имуществе обременении. Покупатель, не предупрежденный продавцом, может потребовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи (это право предоставлено ему ст. 460), но отказаться от выплаты ренты, ссылаясь на свое незнание, он не может.
Правило об обременении не относится к движимому имуществу (по смыслу ст. 586 ГК РФ), т.е. при отчуждении такого имущества получатель ренты не вправе требовать ее выплаты от нового собственника и несет обязательство по-прежнему первоначальный приобретатель имущества. Если передается движимое имущество, то сторонам следует обязательно согласовать условия о способе обеспечения исполнения обязательств (залог, поручительство третьего лица, банковская гарантия, неустойка).
Допускается заключение плательщиком в пользу получателя договора страхования риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по выплате ренты. Страхуются ответственность за нарушение договора ренты, риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение рентного обязательства. По договорам страхования страхователем ответственности за нарушение рентного обязательства является плательщик ренты, которым может выступать любое физическое или юридическое лицо, заключившее договор ренты и взявшее на себя обязанность по ее выплате.
При обращении в страховую компанию требуется сообщить сведения, касающиеся всех обстоятельств, имеющих существенное значение. Гражданин-страхователь должен представить заключенный договор ренты и информацию о размере ренты, размере денежной суммы и т.д.
Страховой случай - это совершившееся событие, предусмотренное договором страхования, с наступлением которого возникает обязанность страховщика произвести страховую выплату страхователю, застрахованному лицу, выгодоприобретателю или иным третьим лицам. Для наступления страхового случая необходима совокупность двух юридических фактов: 1) невыполнение плательщиком ренты своих обязанностей и 2) обращение получателя ренты за получением страхового возмещения.
Страховая сумма определяется по соглашению сторон. Ее максимальный размер не может превышать убытки, вызванные просрочкой уплаты ренты и индексированные в соответствии со статьей 318 ГК РФ, и начисленные на эту сумму на день выплаты страхового возмещения проценты в соответствии со статьей 588 ГК .
Рентные обязательства относятся к бессрочным (постоянная рента) или долгосрочным (пожизненная рента). Может возникнуть вопрос о защите прав получателя ренты после истечения страхового срока. Однако следует помнить, что обязанность плательщика ренты застраховать риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение рентных обязательств является существенным условием договора ренты (п. 2 ст. 587 ГК РФ). При невыполнении плательщиком ренты своей обязанности заключить договор страхования или продлить его после окончания срока действия получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (п. 3 ст. 587). Таким образом, законодательно гарантировано право получателя ренты на получение возмещения в случае неисполнения страхователем своей обязанности по выплате ренты.
Законом предусматривается выплата в пользу получателя ренты процентов в связи с допущенной плательщиком ренты просрочкой (ст. 588 ГК РФ). Размер этих процентов определяется самими сторонами, а если он в договоре не установлен, то учетной ставкой банковского процента на день исполнения обязательства или его соответствующей части, действующей в месте жительства (месте нахождения) получателя ренты (чаще всего единой ставкой рефинансирования, устанавливаемой Банком России).
1.2 Правовое положение сторон договора
Сторонами договора ренты выступают получатель ренты и ее плательщик. Получатель ренты (рентный кредитор) - лицо, передающее свое имущество в собственность другому лицу с целью получения от последнего в течение длительного промежутка времени дохода (ренты). Плательщик ренты (рентный должник) - лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного промежутка времени доход (ренту).
Получателями постоянной ренты могут выступать любые граждане, как те, которые передали имущество под выплату ренты, так и те, которые были указаны в качестве получателей ренты гражданами, передавшими свое имущество под ее выплату. В последнем случае договор ренты превращается в договор в пользу третьего лица, который после выражения указанным лицом намерения воспользоваться своим правом по договору не может быть расторгнут или изменен без его согласия. Получение ренты гражданами не ставится в зависимость от состояния их здоровья, возраста, трудоспособности и т.д.
Наряду с гражданами получателями постоянной ренты могут быть некоммерческие организации, если это не противоречит закону и целям их деятельности. Последнее ограничение связано с тем, что правоспособность некоммерческих организаций специальная, что означает возможность иметь такие гражданские права и исполнять такие обязанности, которые соответствуют целям их деятельности, предусмотренным в их учредительных документах (п. 1 ст. 49 ГК РФ). Основополагающее значение имеют цели деятельности некоммерческих организаций, а равно специальные цели, определенные Федеральным законом «О некоммерческих организациях» для каждого из выделенных в нем видов организаций .
Некоммерческие организации, созданные на определенный срок или существующие до момента достижения определенных целей, закрепленных в учредительных документах, не могут быть получателями постоянной ренты, так как не вправе вступать в бессрочные отношения, а бессрочность - один из главных признаков постоянной ренты. Такие некоммерческие организации, как учреждения, финансируемые и созданные собственником для осуществления управленческой деятельности, не могут быть получателями постоянной ренты, потому что закон (п. 1 ст. 298 ГК РФ) запрещает им отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных по смете. Но те же учреждения могут быть получателями постоянной ренты в случаях, когда будут отчуждать под ее выплату имущество, приобретенное за счет разрешенной им приносящей доход деятельности и которым они вправе самостоятельно распоряжаться (п. 2 ст. 298 ГК РФ).
Целям договора ренты больше всего соответствует деятельность некоммерческих фондов, преследующих социальные, благотворительные, культурные, образовательные, иные общественно-полезные цели, в частности защита прав и законных интересов граждан.
Получателями постоянной ренты не могут выступать коммерческие организации, поскольку основной целью их деятельности является извлечение прибыли (п. 1 ст. 50 ГК РФ), которую они должны получать от предпринимательской деятельности (продажи товаров и т.д.), а не от передачи другим лицам в собственность имущества под выплату ренты. Этот запрет объясняется тем, что их деятельность - предпринимательская, неразрывно связанная с оборотом имущества, она несовместима с положением рантье, живущего на доход, в создание которого он не вовлечен.
Субъектный состав получателей постоянной ренты может меняться, так как суть договора ренты - неограниченность обязанности по ее выплате каким-либо сроком - предполагает, что право на получение ренты может передаваться по наследству, а если ее получателем является некоммерческая организация - переходить в порядке правопреемства к вновь образуемому юридическому лицу. Право на получение постоянной ренты не может переходить по наследству в порядке правопреемства государству и коммерческим организациям, так как в соответствии со ст. 589 ГК РФ только граждане и некоммерческие организации могут быть получателями постоянной ренты. Однако неурегулированным остается вопрос о том, к кому перейдет право на получение постоянной ренты при отсутствии у рентополучателя наследников либо их отказе от принятия наследства.
Законом допускается передача права на получение ренты другим лицам путем уступки требования, хотя договором может быть наложен запрет на это либо предусмотрена необходимость согласования данного вопроса с плательщиком ренты. По смыслу закона получатель ренты не может переуступить свои права по договору, заключенному в его пользу другим лицом, без согласия этого лица. Однако при любых обстоятельствах запреты на передачу прав или на их переход, введенные в договор соглашением сторон или предусмотренные законом, не должны лишать договор постоянной ренты бессрочного характера. Невозможно одновременно согласовать в договоре условия о запрете гражданина передавать права получателя постоянной ренты и о наследовании. Если подобное допустить, то постоянная рента трансформируется в пожизненную, а ее плательщик окажется связанным лишь на период жизни гражданина - получателя постоянной ренты.
В качестве получателей пожизненной ренты и ее разновидности - пожизненного содержания с иждивением могут выступать исключительно граждане. В зависимости от условий договора различают следующие типы получателей ренты: бывший собственник (или собственники при передаче имущества, принадлежащего на праве общей собственности); третье лицо (лица); бывший собственник и третье лицо (лица) .
Таким образом, законодатель допускает множественность лиц на стороне кредитора.
При заключении договора в пользу третьего лица применяются нормы ст. 430 ГК РФ. Исходя из правовой природы договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением и характера взаимоотношений между сторонами последнего, третье лицо (лица) должно быть указано в договоре. Если не назван выгодоприобретатель - получатель ренты, договор следует считать не заключенным.
Особый порядок действует в случаях, в которых договором предусмотрена пожизненная рента в пользу нескольких физических лиц. При отсутствии иного указания в договоре доли каждого из получателей (сокредиторов) предполагаются равными. Если один из получателей умер, вся подлежавшая уплате плательщиком умершему рента распределяется между остальными получателями (сокредиторами). Приращение долей каждого из них должно быть равным.
В отличие от постоянной ренты, право на которую может быть отчуждено путем применения правил о переходе прав в порядке их уступки (статьи 382 - 390 ГК РФ), реорганизации юридического лица (статьи 57, 58), наследовании, права на получение пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением не переходят к другому лицу. Однако лицо, передающее имущество под выплату ренты, может назначить ее выплату на период жизни другого указанного им лица (ст. 596 ГК РФ). И в этом случае договор продолжает связывать плательщика ренты с тем, кто заключил с ним договор ренты.
Если назначенное выгодоприобретателем третье лицо к моменту заключения договора умерло, договор признается ничтожным. Договор пожизненной ренты должен быть заключен в пользу лица, которое к моменту совершения сделки находится в живых. Такая норма (п. 3 ст. 596 ГК РФ) соответствует п. 1 ст. 166, т.е. сделка признается недействительной по основаниям, установленным ГК РФ.
Субъектами договора пожизненного содержания с иждивением выступают те же лица, которые могут быть сторонами договора пожизненной ренты. Что касается плательщиков ренты, то закон не содержит каких-либо ограничений их субъектного состава .
Плательщиками ренты (рентными должниками) могут быть любые граждане, юридические лица, причем как коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты. Но сама способность субъекта выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты, является свойством фактического порядка, определяется в период заключения договора и служит для получателя ренты основанием для решения вопроса о целесообразности заключения договора с конкретным субъектом. Эта способность может определяться и юридическими критериями, например в случаях, когда уставом юридического лица запрещена возможность заключения договоров ренты.
Смерть плательщика ренты, а равно реорганизация юридического лица, не влечет за собой прекращения договора ренты. Место умершего плательщика ренты занимает наследник, который становится ответственным перед получателем ренты за ненадлежащее исполнение обязательства. При реорганизации юридического лица в форме выделения или разделения, если разделительный баланс не дает возможности определить правопреемника реорганизованного лица, вновь возникшее юридическое лицо становится солидарным должником по обязательствам реорганизованного юридического лица перед получателем ренты (п. 3 ст. 60 ГК РФ).
При перемене плательщика ренты недвижимое имущество может перейти в собственность как одного, так и нескольких лиц. Появление нескольких лиц на стороне должника означает трансформацию простого обязательства (при одном получателе ренты) в обязательство с множественностью лиц на стороне должника. Должники могут быть долевыми (каждый обязан исполнить обязательство в своей доле, равной или неравной) или солидарными (кредитор вправе потребовать исполнения обязательства от любого из должников или от всех вместе).
В ГК РФ при множественности лиц в обязательстве предусмотрены долевые обязательства, при этом доли каждого лица признаются равными (ст. 321). Солидарная обязанность возникает, если это предусмотрено договором или установлено законом, в частности при неделимости предмета обязательства (ст. 322).
При приобретении обремененной рентой недвижимости в собственность нескольких лиц следует учитывать нормы Федерального закона от «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Так, если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями.
Таким образом, для рентного обязательства законодатель допускает множественность лиц и на стороне должника. В отличие от множественности лиц на стороне кредитора основанием для установления множественности лиц на стороне должника является не заключение договора ренты, а последующие юридические факты.
Личность плательщика имеет решающее значение при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, однако ГК РФ не содержит указания на то, что обязанности плательщика должны быть исполнены им лично. Они могут быть исполнены третьим лицом, что не противоречит норме п. 1 ст. 313 ГК РФ, которая предусматривает для должника возможность возложения исполнения обязательства на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, существа обязательства не вытекает условия исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение за должника третьим лицом. При возложении исполнения не производится замена должника в обязательстве. Должник отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств третьими лицами, на которых было возложено исполнение, если законом не установлено, что ответственность несет являющееся непосредственным исполнителем третье лицо. Основанием возложения исполнения обязательства на третье лицо служит договор должника с этим лицом .
2. Виды договора ренты
2.1 Постоянная рента
Законодатель выделяет три разновидности договора ренты: постоянная рента, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением.
Получателями постоянной ренты выступают, как правило, граждане независимо от их возраста и трудоспособности, чаще всего собственники имущества. Наряду с гражданами получателями постоянной ренты могут быть любые некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.
Суть этого вида ренты - неограниченность обязанности по выплате рентных платежей каким-либо сроком. Право на получение ренты может передаваться по наследству. Если получателем ренты является некоммерческая организация, это право может переходить в порядке правопреемства к вновь образуемым юридическим лицам (если последние могут выступать получателями ренты). Кроме того, право на получение ренты может быть передано другим лицам путем уступки требования.
Плательщиками ренты могут быть граждане и любые юридические лица (если их учредительные документы и закон не запрещают им это). Кроме того, для осуществления некоторых видов коммерческих операций требуется лицензия. Обязанности плательщиков могут переходить к другим лицам, что вытекает из закона (ст. ст. 586, 593 ГК РФ). Чаще всего этот вид ренты обременяет земельные участки, предприятия, здания, сооружения, жилые дома и другие объекты недвижимости .
Рентные платежи могут являть собой не только денежные суммы, но и предоставление вещей, выполнение работ, оказание услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Стороны могут договориться и о смешанной форме ренты (выплата денежных сумм и предоставление содержания в натуре).
Рента должна выплачиваться бессрочно, но в договоре следует согласовать периодичность ее выплаты. Если этот вопрос в договоре не решен, постоянная рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного квартала, т.е. не позднее чем в первый день следующего квартала.
Обязательство по выплате постоянной ренты может быть прекращено соглашением сторон о расторжении договора. Стороны сами определяют, в частности, производится ли возврат имущества и уже выплаченных рентных платежей, выплачивается ли получателю ренты какая-либо компенсация или нет.
Получатель ренты может в любой момент отказаться от дальнейшего получения рентных выплат, прекратив обязательство прощением долга (ст. 415 ГК РФ). Допустимы и иные способы прекращения обязательства по выплате постоянной ренты, предусмотренные главой 26, кроме прекращения обязательств исполнением (ст. 408).
Обязательство ренты может быть прекращено и в силу особых оснований. Так, права получателя ренты переходят к лицу, которое по закону не может выступать ее получателем. Плательщик ренты просто освобождается от своих обязанностей, оставаясь собственником имущества.
Обязательство по выплате постоянной ренты может прекратиться в результате случайной гибели или случайного повреждения имущества. Но для этого необходимо соблюдение двух условий: 1) имущество должно быть передано под выплату ренты за плату; 2) плательщик требует прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты (п. 2 ст. 595 ГК РФ).
Если погибшее или поврежденное имущество было передано безвозмездно, плательщик ренты остается обязанным выплачивать ренту. Постоянная рента может быть выкуплена. Плательщик ренты выплачивает получателю ренты сумму, в которую заранее оценена постоянная рента либо которая определена в порядке, установленном законом, и это приводит к освобождению его от обязанностей по дальнейшей выплате ренты.
Закон предоставляет право на выкуп ренты (право требовать выкупа ренты) как плательщику ренты, так и ее получателю. Право плательщика на выкуп ренты носит безусловный характер и может быть ограничено лишь специальной оговоркой (п. 3 ст. 592 ГК РФ). В договор нельзя включать условие об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп.
Обязанность по выплате ренты с плательщика не прекращается до тех пор, пока получателю ренты не будет выплачена вся сумма выкупа. Это правило действует только тогда, когда договором не предусмотрен иной порядок выкупа ренты. Получатель вправе требовать выкупа ренты лишь в случаях, указанных и законе или договоре. Норма статьи 593 ГК РФ устанавливает такие случаи. Такими основаниями, в частности, могут быть: просрочка плательщиком ренты ее выплаты более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты; нарушение плательщиком ренты обязательства по обеспечению выплаты ренты; признание плательщика ренты неплатежеспособным либо возникновение иных обстоятельств, с очевидностью свидетельствующих о том, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором; поступление недвижимого имущества, переданного под выплату ренты, в общую собственность или раздел этого имущества между несколькими лицами .
Договором могут быть предусмотрены и другие основания для требования получателя ренты о ее выкупе, например переход имущества, переданного под выплату постоянной ренты, к иному лицу; существенное изменение состава, качества или назначения имущества. С учетом того что требование о выкупе ренты не является мерой гражданско-правовой ответственности, оно может быть заявлено получателем ренты независимо от того, виновен ли плательщик ренты в нарушении лежащих на нем обязательств или нет.
Выкуп постоянной ренты осуществляется по цене, которая заранее определена сторонами в договоре. Стороны должны учитывать следующие обстоятельства:
стоимость переданного под выплату ренты имущества;
величину установленных договором рентных платежей;
наличие в договоре запрета на выкуп ренты в течение определенного срока;
естественный износ имущества при его использовании и т.п.
Но если выкупная цена постоянной ренты договором не установлена, она определяется по правилам, предусмотренным подпунктами 2 и 3 ст. 594 ГК РФ:
если имущество передавалось за плату, то выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты;
если имущество было передано бесплатно, то в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества.
2.2 Пожизненная рента
Правила о пожизненной ренте во многом аналогичны правилам о постоянной ренте, но есть и ряд особенностей. Пожизненная рента устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им лица (п. 1 ст. 596 ГК РФ). Получателями могут быть только граждане, причем допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, например в пользу супругов, детей, членов одной семьи.
Если в договоре пожизненной ренты конкретные доли не определены, они считаются равными. После смерти одного из получателей ренты происходит приращение его доли к долям других получателей ренты, если только договор этого прямо не исключает. После смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен.
Закон исключает переход прав получателя ренты к другим лицам как путем уступки требования, так и в порядке наследственного правопреемства. Обязательство прекращается после смерти получателя пожизненной ренты (объявления его умершим). К плательщикам особых требований не предъявляется.
Предметом пожизненной ренты может быть любое движимое и недвижимое имущество, не ограниченное в обороте. Форма ренты одна - выплаты в виде денежной суммы.
Размер пожизненной ренты относится к числу существенных условий договора и потому должен быть обязательно оговорен в нем. При определении размера ренты стороны, однако, не могут нарушить требование закона о том, что сумма, выплачиваемая по договору пожизненного содержания, пропорционально увеличивается с увеличением минимального размера оплаты труда (ст. 318 ГК РФ). Это правило не может быть отменено соглашением сторон.
Срок действия договора определяется продолжительностью жизни получателя ренты. В течение всего этого периода плательщик ренты обязан выплачивать получателю периодические платежи. Если иное не предусмотрено договором, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца .
Основанием прекращения обязательства по выплате пожизненной ренты является смерть ее получателя. В период жизни получателя ренты договор может быть расторгнут по соглашению сторон, в том числе путем предоставления отступного, или по односторонней инициативе получателя ренты.
Основанием, по которому получатель пожизненной ренты может добиваться досрочного прекращения договора, является существенное нарушение договора плательщиком ренты. Закон не дает понятия существенного нарушения применительно к этому договору, однако, исходя из анализа обязанностей плательщика ренты, можно сделать вывод о том, что существенным нарушением должны считаться:
длительная или систематическая задержка выплаты ренты;
непредоставление необходимого обеспечения ренты, ставящее под угрозу интересы получателя ренты;
нарушение плательщиком ренты иных обязанностей, которым сторонами договора придано существенное значение.
При существенном нарушении договора получатель ренты вправе по своему усмотрению либо требовать от плательщика ренты ее выкупа, либо расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков (п. 1 ст. 599 ГК РФ). Выкуп имущества осуществляется на тех же условиях, которые установлены в отношении выкупа постоянной ренты, т.е. по цене, заранее оговоренной сторонами в договоре или определенной в соответствии с законом (ст. 594). Если под выплату пожизненной ренты имущество было отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе требовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 599).
При расторжении договора с взысканием убытков получатель ренты вправе претендовать на то, чтобы ему были возмещены все его имущественные потери, включающие стоимость переданного имущества при одновременном зачете полученных им от плательщика ренты средств в виде компенсации за имущество и рентных платежей. Настаивать при этом на возврате имущества получатель ренты не вправе. Случайная гибель или повреждение имущества не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором. Не пользуется плательщик ренты и правом требовать ее выкупа .
2.3 Пожизненное содержание с иждивением
Сторонами договора пожизненного содержания с иждивением могут быть те же лица, что и в случае с пожизненной рентой. Между ними много общего, но договор пожизненного содержания с иждивением предполагает более тесную связь плательщика ренты и ее получателя. В иных видах ренты отношения сторон ограничиваются периодической передачей денежных средств (сторонам необязательно даже встречаться), а в случае с пожизненным содержанием стороны постоянно контактируют друг с другом. Возлагая на плательщика ренты обязанности по обеспечению потребности в жилище (питании, одежде и т.д.), получатель ренты хорошо знает это лицо, доверяет ему, психологически совместим с ним (по крайней мере при заключении договора). Замена плательщика ренты на другое лицо может оказаться неприемлемой.
Отчуждение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, равно как сдача его в залог или иное обременение, могут осуществляться только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ). В обеспечение пожизненного содержания может отчуждаться лишь недвижимое имущество (дом, квартира, земля и т.д.). Рента предоставляется не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты. Закон указывает на примерный перечень обязанностей плательщика ренты по предоставлению содержания: обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, уходе, оплате ритуальных услуг. В договоре этот перечень может быть расширен, сокращен или уточнен применительно к удовлетворению каждой из потребностей.
В договоре должна быть определена общая стоимость всего объема содержания с иждивением. Можно конкретизировать не только условия, качество, форму и т.п. каждого вида предоставления, но и зафиксировать в договоре их величину в стоимостном выражении. В соответствии с пунктом 2 ст. 602 ГК РФ стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее 2 МРОТ. Это требование нельзя отменить так же, как и правило о том, что размер этого вида ренты подлежит индексации соответственно росту минимального размера оплаты труда (ст. 318). В случае если между сторонами возникает спор об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, он может быть передан на разрешение суда.
Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК РФ). Срок действия договора равен периоду жизни иждивенца. Периодичность предоставления содержания законом особо не оговаривается, так как этот вопрос решается исходя из необходимости обеспечения нормальных естественных потребностей человека, но и сами стороны могут регламентировать эти вопросы. Стоимость объема содержания с иждивением рассчитывается, как правило, помесячно, если сторонами не предусмотрено иное.
Обязательство пожизненного содержания иждивением прекращаются смертью получателя ренты. Как и применительно к пожизненной ренте, при жизни иждивенца обязательство может быть прекращено соглашением сторон, новацией, прощением долга и т.д .
Существенное нарушение обязательства со стороны плательщика ренты дает получателю ренты право на односторонний отказ от рентного обязательства. Перечень нарушений, которые следует считать существенными, шире, чем аналогичный перечень для пожизненной ренты. К нарушениям дополнительно относятся:
отчуждение, сдача в залог или иное обременение имущества без предварительного согласия получателя ренты;
утрата, повреждение имущества или иные действия (бездействие) плательщика, которые приводят к существенному снижению стоимости.
При существенном нарушении плательщиком своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены ренты. Наконец, плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя.
К затратам, которые необходимо будет произвести при оформлении договора ренты, относятся уплата государственной пошлины за государственное удостоверение договора ренты и уплата сборов за государственную регистрацию.
Предмет договора ренты - это действия сторон по обмену имущества (жилого дома, квартиры, земельного участка или иной недвижимости) получателя ренты на предоставление рентных платежей, выплачиваемых ему плательщиком ренты. В текст договора включаются:
обязательство получателя ренты передать имущество (за плату или бесплатно) в собственность другой стороне;
обязательство плательщика ренты систематически выплачивать рентные платежи их получателю на протяжении времени действия договора, т.е. содержит встречные обязательства.
По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением. В обязанность плательщику ренты по предоставлению пожизненного содержания с иждивением может быть включено обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде и уходе за ним (ст. 602 ГК РФ). Заключение договора ренты с предоставлением права пожизненного проживания с иждивением получателю ренты при условии бесплатной передачи имущества плательщику ренты не противоречит законодательству .
3. Оформление и регистрация ренты
3.1 Требования к оформлению договора ренты
Законодатель установил особые требования к форме договора ренты.
Договор ренты всегда оформляется в письменном виде, причем договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, - также государственной регистрации.
На основании п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Таким образом, в случаях передачи плательщику ренты движимого имущества договор подлежит только нотариальному удостоверению, а в случае передачи недвижимости - и нотариальному удостоверению, и государственной регистрации. Такое требование в отношении договора ренты сохранено в силу особого характера правоотношений, складывающихся между плательщиком ренты и рентополучателем.
Московская нотариальная палата и судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в Обзоре нотариальной и судебной практики Московской области по отдельным вопросам, относящимся к сделкам за 2007 г., пояснили, что нотариальное удостоверение сделки представляет собой придание публичного статуса документу путем совершения удостоверительной надписи от имени Российской Федерации. Это действие удостоверительного типа, направленное на официальное засвидетельствование и закрепление факта совершения сделки. Его совершение подчиняется специальным правилам, установленным Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 № 4462-1 и подзаконными актами, определяющими правила совершения нотариальных действий, в том числе нотариального удостоверения сделок. Установленный порядок совершения нотариальных действий дополнительно гарантирует обратившимся соблюдение их прав и законных интересов. Нотариус не ограничивается удостоверением личности и проверкой дееспособности граждан, совершающих нотариальное действие. Он также участвует в подготовительной стадии договора, когда стороны еще не пришли к соглашению, разъясняя им смысл и возможные правовые последствия совершаемых сделок с недвижимостью. Кроме того, нотариус предупреждает злоупотребление доверием сведущего лица по отношению к несведущему, с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред. Нотариус составляет договор и производит проверку всех документов, необходимых для сделки, проводит правовую экспертизу документов, проверяет наличие арестов и запрещений и ряд других обстоятельств. При обращении к нотариусу для совершения нотариального действия он выявляет волю и направленность волеизъявления на совершение сделки. Путем беседы нотариус выясняет истинные намерения лиц, обратившихся за совершением нотариального действия, выясняет, какую именно сделку лица намерены совершить .
3.2 Государственная регистрация договора ренты
В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.
Государственная регистрация договора ренты производится в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случае, если отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Нередки случаи, когда рентополучатель умирает до того, как произведена государственная регистрация договора и перехода прав собственности на недвижимое имущество, что порождает различные споры.
В этой связи представляет интерес Определение Московского областного суда от 12.01.2006 по делу № 33-369.
Гражданка У.О. обратилась в суд с иском к гражданке У. о признании права собственности на квартиру в г. Одинцово, признании недействительным свидетельства о праве на наследство. Свои требования истица мотивировала тем, что вышеуказанная квартира передана ей по договору пожизненного содержания с иждивением.
Ответчица не признала иск и предъявила встречный иск о признании недействительным договора пожизненного содержания, ссылаясь на то, что вышеуказанный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке, а гражданка У.О. не выполняла своих обязательств по договору.
Суд принял решение, которым основной иск удовлетворил, отказав в удовлетворении встречного иска.
В кассационной жалобе гражданка У. поставила вопрос об отмене судебного решения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия посчитала решение суда подлежащим отмене.
Как следовало из материалов дела, спорная квартира принадлежала гражданке Л. Между гражданками Л. и У.О. 10.02.2001 был заключен договор пожизненного содержания с иждивением, согласно которому квартира была передана в собственность последней.
Государственная регистрация вышеуказанного договора не была произведена.
14.09.2004 гражданка Л. умерла, ее наследницей по закону являлась гражданка У., которой 14.04.2005 было выдано свидетельство о праве на наследство по закону.
Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции исходил из того, что гражданка У.О. приобрела право собственности на квартиру на основании договора ренты, факт отсутствия регистрации которого не мог быть признан достаточным основанием для признания его недействительным.
Суд кассационной инстанции не согласился с данным выводом.
По смыслу ст. ст. 223, 584 ГК РФ именно государственная регистрация порождает переход права собственности на недвижимое имущество, соответственно, право собственности на спорную квартиру у гражданки У.О. не возникло.
Довод суда о том, что гражданка У. не представила суду доказательств расторжения гражданкой Л. договора ренты, не был основан на законе, поскольку договор в установленном законом порядке не был заключен, поэтому не требовались доказательства его расторжения.
В связи с вышеизложенным постановленное судом решение не могло быть признано законным и обоснованным, суд кассационной инстанции определил решение суда первой инстанции подлежащим отмене с направлением дела на новое рассмотрение.
Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2001 г. от 26.12.2001 пояснил, что исходя из анализа норм ГК РФ можно сделать следующий вывод. Так как договор пожизненной ренты подлежит государственной регистрации, права и обязанности по нему возникают у сторон именно с момента регистрации. Если предусмотренное законодательством обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий. Следовательно, его нельзя считать заключенным с момента его нотариального удостоверения.
Заключение
Рента сформулирована в ГК РФ как один из договорных типов, которые входят в группу обязательств, направленных на возмездную передачу имущества в собственность. Договор ренты характеризуется следующими последовательно уточняющими признаками:
- договор предполагает передачу имущества в собственность;
- договор направлен на возмездную передачу имущества в собственность;
- возмездность договора характеризуется алеаторным, т.е. неопределенным (а не эквивалентно определенным) встречным предоставлением.
Первые признаки являются родовыми (объединяющими ренту с другими типами или видами договоров), последний - специальным (выделяющим ренту из числа всех остальных родственных договоров).
Рента характеризуется теми же родовыми признаками, какими обладает купля-продажа, - направленностью на возмездную передачу имущества в собственность. Поскольку сущность возмездного договора в наиболее чистом виде проявляется в правоотношении, в котором встречное предоставление является эквивалентно определенным и денежным, институт купли-продажи избран законодателем в качестве базового для регулирования обязательств, направленных на возмездную передачу имущества в собственность. В нем собраны не только нормы, регламентирующие эквивалентные отношения по возмездной реализации имущества за деньги, но и унифицированные нормы, обусловленные направленностью на возмездную передачу имущества в собственность независимо от вида и формы встречного предоставления. Эти унифицированные правила должны применяться к ренте.
Однако наряду с наличием родовых признаков, объединяющих ренту с куплей-продажей, отношения ренты имеют специфику. Она выражается в своеобразной форме оплаты, которая характеризуется тем, что покупатель в порядке оплаты полученного имущества предоставляет продавцу постоянное или пожизненное содержание. Эти отношения носят длительный характер, особенность которых предопределяется главным образом признаком алеаторности.
При формировании института ренты необходимо было учитывать два фактора. Первый заключается в том, что общность направленности на возмездную передачу имущества в собственность предопределила возможность применения к рентным отношениям унифицированных правил купли-продажи, обусловленных направленностью на возмездную передачу имущества в собственность независимо от характера и формы встречного предоставления. Второй фактор состоит в том, что алеаторность рентных правоотношений потребовала формирования правовой базы, отражающей эту специфику.
Список использованной литературы
|
