СКАЧАТЬ РАБОТУ БЕСПЛАТНО -
акционерного общества и др.
Объем правомочий субъектов земельных отношений за¬висит от:
♦ вида субъекта:
- государство обладает универсальными правомочиями;
- юридические лица - специальными правомочиями, закрепленными в уставе в соответствии с целям деятель¬ности;
- граждане - общими правомочиями;
♦ особенностей объекта земельных правоотношений -
по категориям земель правомочия участника дифференци¬руются.
Особенность Российской Федерации, республик, краев, областей и округов состоит в том, что они являются не толь¬ко субъектами права государственной собственности на зем¬лю, но и носителями права территориального верховенства как элемента их суверенитета.
Объект права собственности на землю в общем - это уча¬сток земли как пространственный базис в определенных гра¬ницах фиксированной площади и местоположения.
Но в зависимости от компетенции органов государствен¬ного управления объектов земельных правоотношений мо¬жет быть:
♦ весь земельный фонд страны (кадастровая оценка, мо¬ниторинг и др.);
♦ земля в пределах территориально-административной единицы (предоставление, изъятие земель, зонирование, пла¬нировка и др.);
♦ отдельный земельный участок (в части использования).
Земля как объект правоотношений имеет в сравнении с дру¬гими видами недвижимости ряд особенностей, свойственных:
♦ всем категориям земель - часть окружающей природ¬ной среды и единственное место проживания всех поколе¬ний людей - достояние всех народов;
♦ отдельным категориям земель в соответствии с их фун¬кциональным назначением;
♦ отдельным земельным угодиям и участкам.
По правовому режиму земельные участки подразделяют¬ся на три вида:
♦ имеющие на своей площади природные и другие не¬движимые объекты (здания и сооружения);
♦ свободные или чисто земельные площади, не имею¬щие на себе природных объектов и другого недвижимого имуществ;
♦ угодия, взаимосвязанные с другими природными объек¬тами и имеющие смешанный правовой режим.
Кроме земельных участков как недвижимости в матери¬альной форме, объектами отношений выступают также вещные права и ограничения прав собственности (схема 1).
Схема 1. Формы вещных прав и объектно-субъектных отношений в системе недвижимости России
В от¬личие от права собственности вещные права лиц, не являю¬щихся собственниками, представляют меньший объем пра¬вомочий их обладателями. По своей правовой природе они являются абсолютными, т.е. субъекты таких прав могут их осуществлять самостоятельно без содействия третьих лиц. Даже в случае перехода права собственности на недвижи¬мость к другому лицу вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются, и они могут продолжать свои правомочия (действия) в отношении имущества, предусмотренные соответствующими статьями ГК РФ.
Третью группу объектов отношений составляют ограни¬чения (обременения) прав на недвижимость: сервитуты, ипотека, доверительное управление и аренда, которые имеют неодинаковую правовую природу. Так, сер¬витут - это ограниченное вещное право.
В отличие от субъектов, объекты собственности на землю являются пассивной стороной отношений собственности.
Право собственности выражает отношение людей к зем¬ле как к своей или как к чужой по формуле: субъект - объект.
Отношения собственности - система отношений между людьми по поводу присвоения и отчуждения земельных уча¬стков. Эти субъектно-объектные отношения включают отно¬шения между разными субъектами одного объекта собствен¬ности и отношения по поводу формирования нового объекта собственности (схема 2).
Схема 2. Общая модель отношения собственности на землю
1.2. Содержание права собственности на землю
Собственность на земельный участок включает три основ¬ных элемента (правомочия):
1. Владение - первичный компонент собственности, ос¬нованный на законе физический контроль над участком, воз¬можность иметь его у себя, содержать в своем хозяйстве, на балансе и т. п. Оно создает необходимые предпосылки для реализации двух других правомочий - пользования и распо¬ряжения. Можно владеть участком, но не пользоваться им. В отличие от простого держания вещи, владение землей характеризуется волевым началом. Для граждан и юридичес¬ких лиц владение неразрывно связано с обязанностью ис¬пользовать земельный участок по целевому назначению.
2. Пользование - применение объекта собственности в соответствии с его назначением по усмотрению и желанию пользователя или собственника. Владение и пользование мо¬гут быть соединены в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами.
3. Распоряжение - всеобъемлющий, высший способ реа¬лизации отношений между объектом и субъектом собствен¬ности, т. е. это право решать, каким образом и кем может быть использован сам участок и получаемый от него доход (схема 3).
В зарубежной теории и практике, кроме первых трех рас¬смотренных прав, в понятие собственности включают еще 8 элементов:
1) право на доход, который дает реализация пользования и распоряжения землей;
2) право на отчуждение, потребление, трату по своему усмотрению, изменение вплоть до уничтожения вещи (кро¬ме земли);
3) гарантия от экспроприации или право на безопасность;
4) право передавать земельные участки;
бессрочность владения;
6) запрещение использовать землю во вред другим людям;
7) возможность изъятия участка в уплату невозмещенного долга;
8) остаточный принцип, т. е. существование норм и пра¬вил, обеспечивающих восстановление нарушенных прав.
Схема 3. Структура права собственности на землю
Выделяют и другие составные элементы. В результате понятие «собственность» превращается в комплекс, пучок прав.
Следует, однако, заметить, что в каждом конкретном случае право собственности включает в себя далеко не все названные компоненты, а лишь некоторые из них в опреде-ленном сочетании. Некоторые специалисты полагают, что к праву собственности можно отнести любое сочетание назван¬ных элементов, если в нем содержится хотя бы один из пяти первых элементов, включая владение, пользование и распо¬ряжение. В понятие собственности включают кроме прав еще интересы и выгоды, связанные с владением землей. Таким образом, возможно существование около 1500 вариантов прав собственности, которые в России пока еще не полностью учитываются.
Все функции собственности на землю подразделяются на общие и специальные, т. е. свойственные всем земельным отношениям и имеющие специфические особенности в зави¬симости от категории земель и условий их использования.
К основным общим правам собственников земли относит¬ся право совершать или не совершать определенные дей¬ствия в отношении земли. Например, каждый землевладелец имеет право самостоятельно хозяйствовать, отчуждать свой участок, получать компенсации за его изъятие государством, ;м ограничение прав, ухудшение земель и т. п. (табл. 1).
Таблица 1. Права и обязанности собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов
№ п/п
Права Обязанности по землепользованию участков
Имеют право Соб-ствен-ники Землевла-дельцы и земле-пользо-ватели Собственники и не собственники земель обязаны
1 Владеть, пользоваться + + • Использовать участки по целевому на¬
значению и разрешенными способами.
• Сохранять межевые, геодезические и
др. специальные знаки.
• Осуществлять мероприятия по охра¬
не земель, соблюдать порядок пользо¬
вания лесами, водными и др. природ¬
ными объектами.
• Своевременно приступать к исполь¬
зованию участка, если срок освоения
предусмотрен договором.
• Своевременно производить платежи
за землю.
• Соблюдать требования градострои¬
тельства, строительных, экологических,
санитарно-технических, противопожар¬
ных и иных правил и нормативов.
• Не допускать загрязнения, захламле¬
ния, деградацию и ухудшение плодо¬
родия почв.
• Нести бремя содержания земли и
риски порчи ее (собственник).
• Своевременно предоставлять сведения
о состоянии и использовании земель.
• Не нарушать права и интересы других
собственников и землепользователей.
• Выполнять иные требования Земель¬
ного кодекса и федеральных законов.
• Специальные: склоновые участки
обрабатывать поперечным способом
2 Распоряжаться участком +
3 Использовать для своих нужд имеющиеся на участ¬ке общераспространенные ископаемые простые под¬земные водозакрытые во¬доемы + +
4 Самостоятельно хозяйст¬вовать на земле + +
5 Возводить строения и со¬оружения в соответствии с целевым назначением уча¬стка и разрешенным ис-пользованием + +
6 Проводить мелиоративные работы + +
7 Собственности на посевы и посадки культур, получен¬ную продукцию, доходы + +
8 Собственность на много¬летние насаждения за ис¬ключениями по лесному кодексу +
9 На отчуждение участка, передачу его в аренду, за¬лог, по наследству, внесе¬ния в уставной капитал АО, ООО и др. +
10 Передавать другим лицам, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения +
Отказ от прав на земельные участки не влечет за собой прекращения обязан-ностей
11 На возмещение стоимости участка при изъятии его для государственных или муни¬ципальных нужд +
12 На возмещение убытков при:
- изъятии участка;
- ухудшение качества зем¬ли другими лицами;
- ограничении прав;
- временном занятии уча¬стка
+
+
+
+
+
+
+
+
13 На сохранение в течение 3 лет права пользования или владения участком после разрушения здания, соору¬жения от стихийных бедст¬вий при ветхости +
14 Отгораживать участок охра¬нять от посягательств на него + +
Права осуществляют граждане и юриди¬ческие лица по своему усмотрению, если иное не установлено законом или Земельным кодексом
Объем и содержание специальных прав и обязанностей определяется целевым назначением земельного участка, особенностями правового статуса собственника и иными обстоя¬тельствами.
Особенности использования участков обуславливаются. Двумя признаками: их свойствами - категорией земель и хозяйственным состоянием. Например, на землях особо охраняемых территорий хозяйственная деятельность существен¬но ограничивается или полностью исключается. Недопусти¬мо использовать пашню под строительство или лесопосадки. Состояние земель во многом зависит от хозяйственной деятельности людей. Так, земли с нарушенной почвой подлежат рекультивации (восстановлению), а деградированные - кон¬сервации и т.п.
Статус собственников земли - граждан зависит от цели ее использования. Например, собственник-фермер имеет право вести товарное хозяйство в отличие от гражданина, владеющего участком для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства, которое не может быть ликвидировано вследствие банкротства.
Обстоятельства, влияющие на права собственников, имеют различный характер: изменение статуса местности, на которой расположен участок, возникновение общественной потребности в данном участке и др.
Правовой статус собственников земли - коммерческих организаций (ОАО, ООО, ЗАО, кооперативы и др.) опреде¬ляется действующим законодательством и их уставом.
Наряду с правом собственности на рынке земли необходимо учитывать и ограниченные вещные права на нее, в частности, право пожизненного наследуемого владения, постоянного (бес¬срочного) пользования земельным участком и сервитуты. Такие права на землю принадлежат лицам, не являющимся ее собственниками, однако имеющими возможность в том или ином объеме использовать чужие участки в своих интересах без по¬средничества других лиц и собственника, а иногда даже поми¬мо его воли. Они сохраняются и при смене собственника зем¬ли, т. е. следуют не за собственником, а за самим земельным участком, как бы обременяя его. Об этом надо помнить при осуществлении сделок, так как наличие вещных прав на тот или иной земельный участок является определенным ограниче¬нием прав самого собственника этой земли.
У продаваемых застроенных земельных участков могут су¬ществовать также публичные сервитуты, в соответствии с ко¬торыми собственники земельных участков должны обеспечить :
- безвозмездное и беспрепятственное использование мест общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существо¬вали на момент передачи земельного участка в собственность;
- возможность размещения на участке межевых и геоде¬зических знаков и подъездов к ним;
- возможность доступа на участок соответствующих му¬ниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры. Изменение названных и введение новых публичных сервитутов возможно лишь федеральным законом или принятыми в соответствии с ним нормативно-правовыми актами.
Право сервитута вообще имеет древнюю историю.
По римскому праву, сервитут - это право пользования чужим имуществом, принадлежащее определенному лицу или вещи, т. е. различались личный и вещный сервитуты. Выде¬лялись четыре вида личных сервитутов:
♦ пользование чужой вещью одним определенным лицом и в личных целях;
♦ узуфрукт - право пользования вещью и право присво¬ения использования вещи - извлекать из нее выгоды, воз¬никающие в силу естественных свойств вещи;
♦ право пользования жилищем:
♦ право пользования чужими рабами и животными.
Вещный сервитут устанавливался на одном земельном участке с целью получения выгоды другому (соседнему или иному) земельному участку, которые извлекались из повер¬хности земли (проход, проезд, пробег скота), или из добыва¬емых из земли продуктов (пользование водой, пастьба ско¬та, рубка леса, добыча песка, глины, камня и др.).
1.3. Виды и формы земельной собственности
Форма собственности - понятие в общем экономическое. Реализуется же экономически собственность тогда, когда начинает приносить доход, т. е. в процессе присвоения и отчуждения земли как основного фактора производства и его результатов - дохода. Существует два основных способа присвоения и отчуждения благ: индивидуально обособленный - частный, и совместный, общий - публичный. Соответственно по признаку субъекта присвоения различают две основных формы собственности: частную и публичную (государственную и муниципальную).
Частная собственность. Основные положения, относя¬щиеся к частной собственности на землю, сформулированы в статье 15 ЗК РФ. Согласно пункту 1 указанной статьи собствен¬ностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные ими по основа¬ниям, предусмотренным законодательством Российской Фе¬дерации.
Таким образом, собственниками земли могут выступать граждане РФ, граждане иностранных государств и лица без гражданства, которые на основании статьи 36 Конституции РФ вправе по своему усмотрению распоряжаться принадлежащи¬ми им земельными участками, использовать для бытовых, предпринимательских и иных целей, совершать различные сделки, в том числе и по отчуждению, но в пределах, предус-мотренных законодательством, то есть если это не наносит ущерба окружающей природной среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Собственниками земли могут быть также все коммерчес¬кие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий и финансируемых собственника¬ми учреждений. Земельные участки могут быть как переданы в собственность юридического лица в качестве вкладов их учре¬дителями (участниками, членами), так и приобретены этим юридическим лицом по иным основаниям. Законодательство не устанавливает каких-либо особенностей права собственно¬сти юридических лиц на земельные участки. Оно подчинено общим нормам гражданского законодательства.
Граждане и юридические лица имеют право на равный до¬ступ к приобретению земельных участков в собственность. Согласно статье 213 ГК РФ в собственности граждан и юриди¬ческих лиц может находиться любое имущество, за исключе¬нием отдельных видов имущества, которое в силу закона не может принадлежать гражданам и юридическим лицам. В ЗК РФ установлен перечень земель, изъятых из оборота, которые не могут находиться в частной собственности, и земель, огра¬ниченных в обороте, которые не подлежат передаче в частную собственность (кроме случаев, установленных федеральным законом).
В соответствии с пунктом 3 статьи 15 ЗК РФ иностранные граждане, иностранные юридические лица и лица без граж¬данства не могут обладать земельными участками на праве собственности, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соот¬ветствии с федеральным законодательством о Государствен¬ной границе РФ, и на иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами. В соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до установления Президентом РФ указанного пе¬речня не допускается предоставление земельных участков, расположенных на приграничных территориях, в собствен¬ность иностранным гражданам, лицам без гражданства и ино¬странным юридическим лицам .
Следовательно, по общему правилу на всех остальных тер¬риториях, кроме перечисленных в статье, указанные лица мо¬гут приобретать земельные участки в собственность. Это, одна¬ко, не касается участков земли из земель сельскохозяйственно¬го назначения, которыми иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составля¬ет более чем 50 процентов, в соответствии со статьей 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» могут об¬ладать только на праве аренды.
Необходимо отметить тот факт, что высказывается мнение о том, что субъектом права частной собственности на землю должны быть только российские граждане и их объединения. Предоставление же иностранным гражданам, лицам без граж¬данства и иностранным юридическим лицам права собственно¬сти на землю умаляет (ограничивает) территориальную основу жизни и деятельности народов Российской Федерации, создает возможность отторжения земли иностранному государству по¬средством сделок или предъявления территориальных претен¬зий к Российской Федерации, может привести к нарушению су¬веренитета Российской Федерации.
В частности, в 2004 году предметом рассмотрения Консти¬туционного Суда Российской Федерации являлись оспаривае¬мые в запросе Мурманской областной Думы нормы Земельно¬го кодекса РФ, которыми иностранные граждане, лица без граж¬данства и иностранные юридические лица наделялись конкрет¬ными правомочиями по приобретению в собственность земель¬ных участков на территории Российской Федерации.
Заявитель полагал, что пункт 3 статьи 15, пункт 12 статьи 30, пункт 5 статьи 35, статья 38 Земельного кодекса РФ по своему содержанию противоречат статьям 2, 4 (ч. 3), 7 (ч. 1), 9 (ч. 1), 15 (ч. 1), 19 (ч. 2), 36 (ч. 1) и 67 (ч. 1) Конституции РФ, и приводил в обоснование своей позиции следующие доводы:
земля является основой жизни и деятельности народов, про¬живающих на соответствующей территории, в данном случае к таким народам относятся только народы Российской Федера¬ции; закон не может ограничивать и перераспределять эту ос¬нову, право на нее в пользу лиц, не относящихся к народам Российской Федерации; из Конституции Российской Федерации следует, что субъектом права частной собственности на землю могут быть только российские граждане и их объединения; предоставление иностранным гражданам, лицам без граждан¬ства и иностранным юридическим лицам права собственности на землю умаляет (ограничивает) территориальную основу жизни и деятельности народов РФ.
Однако Конституционный Суд признал данные нормы со¬ответствующими Конституции РФ, аргументировав свое реше¬ние следующим. Согласно статье 62 Конституции РФ иностран¬ные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с граждана¬ми Российской Федерации, кроме случаев, установленных фе¬деральным законом или международным договором Россий¬ской Федерации. Тем самым Конституция Российской Федера¬ции в качестве общего принципа российского законодательст¬ва устанавливает «национальный режим» для иностранных лиц и лиц без гражданства, то есть в отношении прав и обязаннос¬тей приравнивает их к российским гражданам.
Исходя из того, что в силу Гражданского кодекса РФ, кон¬кретизирующего конституционный принцип национального режима, правила гражданского законодательства применяют¬ся к отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц, если иное не предусмотрено федеральным законом (абзац четвертый пунк¬та 1 статьи 2), и в соответствии со статьей 36 Конституции РФ, согласно которой условия и порядок пользования землей оп¬ределяются на основе федерального закона, Земельный ко¬декс РФ устанавливает право иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц приобретать в собственность земельные участки на территории РФ.
Сама по себе возможность предоставления иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридичес¬ким лицам права на определенных условиях приобретать в собственность и в определенных пределах владеть, пользо¬ваться и распоряжаться земельными участками - постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не ис¬ключены из оборота или не ограничены в обороте (пункт 1 ста¬тьи 260 ГК РФ), - не противоречит конституционно-правовому статусу земли как публичного достояния многонационального народа России и вытекает из статей 9 и 35 Конституции РФ во взаимосвязи с ее статьей 62 (часть 3).
Конституционный Суд также указал, что на самом деле при предоставлении земли в собственность передается не часть территории государства, а лишь участок земли как объект гражданских прав, что отнюдь не затрагивает территориальную целостность РФ. И вообще возможность предоставления ино¬странцам права на определенных условиях приобретать, вла¬деть, пользоваться и распоряжаться земельными участками не противоречит Конституции РФ. Кроме того, федеральный зако¬нодатель может ограничить права иностранцев в землепользо¬вании, что и было сделано в Земельном кодексе РФ.
Таким образом, оспариваемые положения ЗК РФ, которы¬ми регулируются вопросы, касающиеся предоставления в соб¬ственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельных участков, распо-ложенных на определенных территориях, не противоречат Конституции РФ, как направленные на конкретизацию ее поло¬жений о предназначении и конституционно-правовом статусе земли.
Государственная собственность. В соответствии с пунк¬том 1 статьи 16 ЗК РФ государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юриди¬ческих лиц или муниципальных образований. Таким образом, законодательно закрепляется презумпция государственной собственности на землю.
ГК РФ также содержит положения, касающиеся государст¬венной собственности на землю. Так, в пункте 1 статьи 214 ГК РФ установлено, что государственной собственностью в Рос¬сийской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собст¬венности субъектам Федерации - республикам, краям, облас¬тям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъектов РФ).
От имени Российской Федерации и ее субъектов права собственника реализуют органы государственной власти в пре¬делах их компетенции, установленной актами, определяющи¬ми статус этих органов. В случаях и в порядке, предусмотрен¬ных федеральными законами, Указами Президента РФ и поста¬новлениями Правительства РФ, нормативными актами субъек¬тов Российской Федерации, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы ме¬стного самоуправления, а также юридические лица и граждане (ст. 125 ГКРФ).
В развитие положений ГК РФ был принят ФЗ от 21 июля 1997 года № 112-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеющий важное значение для регулирования отношений в области разграниче¬ния государственной собственности на землю, поскольку пра¬во собственности на недвижимое имущество, в том числе пра¬во собственности публичных образований на земельные участ¬ки, возникает именно с момента государственной регистрации данного права в учреждении юстиции.
В период существования СССР земля в пределах государ¬ственной границы была объявлена единым государственным земельным фондом, который являлся целостным и неделимым объектом права государственной собственности. Последова¬тельно соблюдался и принцип единства субъекта права госу¬дарственной собственности на землю. Однако с признанием Конституции РФ многообразия форм собственности на землю возникла необходимость проведения разграничения государ¬ственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность ее субъектов и собственность муни¬ципальных образований, а также определить его порядок .
Общий принцип разграничения земель с 1 июля 2006 года таков. При разграничении государственной собственности на землю к федеральной собственности относятся:
- земельные участки, занятые зданиями, строениями, со¬оружениями, находящимися в собственности Российской Фе¬дерации;
- земельные участки, предоставленные органам государст¬венной власти Российской Федерации, их территориальным органам, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти;
- иные предусмотренные федеральными законами земель¬ные участки и предусмотренные федеральными законами земли.
К собственности субъектов Российской Федерации отно¬сятся:
- земельные участки, занятые зданиями, строениями, со¬оружениями, находящимися в собственности субъектов Рос¬сийской Федерации;
- земельныеучастки, предоставленные органам государст¬венной власти субъектов Российской Федерации, а также ка¬зенным предприятиям, государственным унитарным предпри¬ятиям или некоммерческим организациям, созданным органа¬ми государственной власти субъектов Российской Федерации;
- иные предусмотренные федеральными законами зе¬мельные участки и предусмотренные федеральными закона¬ми земли.
К собственности поселений, городских округов, муници¬пальных районов относятся:
- земельные участки, занятые зданиями, строениями, со¬оружениями, находящимися в собственности соответствую¬щих муниципальных образований;
- земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образова¬ний, а также казенным предприятиям, муниципальным унитар¬ным предприятиям или некоммерческим организациям, со-зданным указанными органами местного самоуправления;
- иные предусмотренные федеральными законами и при¬нятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земельные участки и предусмотренные федераль¬ными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации земли.
Исключение из общего порядка установлено для двух субъектов Федерации: городов федерального значения Моск¬вы и Санкт-Петербурга. В этих городах в целях сохранения единства городского хозяйства установлен особый порядок: на них распространяются основания внесения в перечень земель¬ных участков, на которые у них возникает право собственности, установленные и для субъектов РФ, и для муниципальных об¬разований.
Момент возникновения права собственности на земель¬ные участки у Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований связан с моментом государственной регистрации права собственности на земельные участки. В соответствии со статьей 30.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права собственности Российской Федерации, субъ¬екта РФ или муниципального образования на земельный учас¬ток при разграничении государственной собственности на зем¬лю осуществляется на основании заявления исполнительного органа государственной власти или органа местного само¬управления либо действующего по их поручению лица. В заяв¬лении должно быть указано основание возникновения права собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муни-ципального образования на земельный участок.
Поскольку основанием государственной регистрации пра¬ва собственности раньше являлись акты Правительства РФ об утверждении перечней земельных участков, на которые соот¬ветственно у Российской Федерации, ее субъектов и муници¬пальных образований возникало право собственности при раз¬граничении государственной собственности на землю, а также вступившие в законную силу судебные решения по спорам, связанным с разграничением государственной собственности на землю, в пункте 5 статьи 3.1 ФЗ «О введении в действие Зе¬мельного кодекса Российской Федерации» сделано по этому поводу разъяснение, согласно которому изданные Правитель¬ством РФ до 1 июля 2006 года акты об утверждении перечней земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципаль¬ных образований возникает право собственности при разгра¬ничении государственной собственности на землю, являются основанием для государственной регистрации права собствен¬ности соответственно Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований на такие земельные участки.
Перечень документов, необходимых в настоящее время для государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муници¬пального образования на земельный участок при разграниче¬нии государственной собственности на землю, должен быть ут¬вержден Правительством РФ.
В пункте 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» также закреплен порядок распоряжения публичной землей. Оно осу¬ществляется по общему правилу после государственной реги¬страции права собственности на них. В то же время закрепля¬ется, что отсутствие государственной регистрации права собст¬венности на земельные участки, государственная собствен¬ность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.
По общему правилу право распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые не раз¬граничена, оставлено за органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. В то же время те¬перь закреплено два исключения из этого правила.
Они касаются, во-первых, земельных участков, государст¬венная собственность на которые не разграничена, в поселени¬ях, являющихся административными центрами, (столицами) субъектов Российской Федерации. Распоряжение названными земельными участками осуществляется органами местного са¬моуправления указанных поселений, если законами соответст¬вующих субъектов РФ не установлено, что распоряжение таки¬ми земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов РФ.
Во-вторых, исключение из общего правила установлено в отношении земельных участков, государственная собствен¬ность на которые не разграничена, в субъектах Российской Фе¬дерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге. Распоряжение такими земельными участками осу¬ществляется органами исполнительной власти указанных субъ¬ектов РФ, если их законами не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований городов феде¬рального значения.
В статье 17 ЗК РФ закрепляются способы возникновения федеральной собственности на землю.
В федеральной собственности находятся земельные участ¬ки, которые признаны таковыми федеральными законами. Следует заметить, что по поводу данного основания высказы¬вались различные точки зрения. Одни полагали, что в таких фе¬деральных законах должны конкретизироваться земельные участки, признаваемые объектом федеральной собственности, посредством указания его кадастрового номера, площади и других характеристик. Другие считали, что для признания фе¬дерального закона в качестве правоустанавливающего доку¬мента достаточно указания на земли, относящиеся к федераль¬ной собственности.
Также в федеральной собственности находятся земельные участки, право собственности Российской Федерации на кото¬рые возникло при разграничении государственной собственно¬сти на землю. Согласно пункту 1 статьи 3.1 Федерального зако¬на от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в целях разграни¬чения государственной собственности на землю к федеральной собственности относятся:
- земельные участки, занятые зданиями, строениями, со¬оружениями, находящимися в собственности Российской Фе¬дерации;
- земельные участки, предоставленные органам государст¬венной власти Российской Федерации, их территориальным органам, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти;
- иные предусмотренные федеральными законами земель¬ные участки и предусмотренные федеральными законами земли.
Кроме того, в федеральной собственности находятся зе¬мельные участки, которые приобретены Российской Федераци¬ей по основаниям, предусмотренным гражданским законода¬тельством. Российская Федерация вправе приобретать земель¬ные участки у граждан, юридических лиц, субъектов РФ, муни¬ципальных образований; может получить их в собственность от граждан в порядке наследования, выкупить для государствен¬ных нужд и др.
Способы возникновения права собственности субъекта Федерации на землю в целом аналогичны способам для при¬знания права федеральной собственности на землю, предус¬мотренные в статье 17 ЗК РФ.
Согласно пункту 2 статьи 3.1 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Зе¬мельного кодекса Российской Федерации» в целях разграниче¬ния государственной собственности на землю к собственности субъектов Российской Федерации относятся:
- земельные участки, занятые зданиями, строениями, со¬оружениями, находящимися в собственности субъектов РФ;
-земельные участки, предоставленные органам государст¬венной власти субъектов Российской Федерации, а также ка¬зенным предприятиям, государственным унитарным предпри¬ятиям или некоммерческим организациям, созданным органа¬ми государственной власти субъектов Российской Федерации;
- иные предусмотренные федеральными законами земель¬ные участки и предусмотренные федеральными законами земли.
Муниципальная собственность представляет собой фор¬му собственности, существующую параллельно с государст¬венной. По своему характеру и юридической природе она на¬ходится в одном ряду с правом государственной собственнос¬ти. В соответствии со статьей 130 Конституции РФ местное са¬моуправление обеспечивает владение, пользование и распоря¬жение муниципальной собственностью, то есть имуществом, находящимся в муниципальной собственности. Управляют му¬ниципальной собственностью согласно статье 131 Конституции РФ органы местного самоуправления.
Муниципальной собственностью является имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям.
В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 6 ок¬тября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» террито¬рию поселения составляют исторически сложившиеся земли населенных пунктов, прилегающие к ним земли общего поль¬зования, территории традиционного природопользования на¬селения соответствующего поселения, рекреационные земли, земли для развития поселения независимо от форм собствен¬ности и целевого назначения.
Права собственника в отношении имущества, входящего в состав муниципальной собственности, от имени муниципаль¬ного образования осуществляют органы местного самоуправ¬ления, а в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ и уставами муниципальных образований, - население непосред¬ственно, органы местного самоуправления могут в интересах населения устанавливать условия использования земель, нахо¬дящихся в границах муниципального образования.
Муниципальная собственность на землю возникает в ре¬зультате разграничения государственной собственности на землю, признания таковой федеральными законами и приня¬тыми в соответствии с ними законами субъектов РФ либо в слу¬чае приобретения земельных участков, находящихся в собст¬венности граждан или юридических лиц, по основаниям, уста¬новленным гражданским законодательством .
Согласно пункту 3 статьи 3.1 Федерального закона от 25 ок¬тября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельно¬го кодекса Российской Федерации» в целях разграничения госу¬дарственной собственности на землю к собственности поселе¬ний, городских округов, муниципальных районов относятся:
- земельные участки, занятые зданиями, строениями, со¬оружениями, находящимися в собственности соответствую¬щих муниципальных образований;
-земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образова¬ний, а также казенным предприятиям, муниципальным унитар¬ным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления;
- иные предусмотренные федеральными законами и при¬нятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ земель¬ные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Россий-ской Федерации земли.
Следует отметить, что в муниципальной собственности на¬ходятся земельные участки, признанные таковыми не только федеральными законами, но и принятыми в соответствии с ни¬ми законами субъекта Российской Федерации. Что касается гражданско-правовых оснований приобретения муниципаль¬ной собственности на земельные участки, то в отличие от госу¬дарственной собственности она может возникать и в порядке статьи 225 ГК РФ и на бесхозные земельные участки, от которых отказались собственники.
При разграничении государственной собственности на землю в собственность того или иного муниципального обра¬зования переходят земли, находящиеся в границах этого обра¬зования. Однако муниципальное образование может приобре¬сти, например, купить земельный участок, находящийся за пре¬делами территории муниципального образования. Точно так же субъект РФ или непосредственно Российская Федерация могут передать безвозмездно в собственность муниципально¬го образования любой участок, в том числе и находящийся за пределами его границ, для обеспечения развития территории этого муниципального образования.
1.4. Способы получения и прекращения прав на земельные участки
В соответствии с Земельным кодексом РФ права на зе¬мельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации. В основе возникновения, изменения или прекращения земельных правоотно¬шений лежат юридические факты, которые должны:
♦ иметь свое объективное, реальное содержание, выра¬жающееся в форме событий и поведения людей путем опре¬деленных целенаправленных действий или бездействия;
♦ отвечать требованиям фактической и документально до¬казанной конкретности;
♦ иметь прямую связь с законом (факт предусмотрен в гипотезе правовой нормы) или косвенную - вытекающую из смысла закона.
В системе земельных отношений юридические факты объединяются в три группы: правообразующие, правоизменяющие и правопрекращающие. На основе правообразующих фактов возникают права на земельные участки, в том числе и отношения собственности.
По действующему в настоящее время законодательству в России существует более десятка различных способов полу¬чения права собственности на землю, которые можно, объе¬динить в четыре основные группы:
♦ решения органов государственной власти и местного са¬моуправления о выделении государственных земельных уча¬стков или разграничения государственной собственности на землю;
♦ гражданско-правовые сделки на рынке земли;
♦ обстоятельства или события, с которыми закон связы¬вает наступление соответствующих гражданско-правовых по¬следствий;
♦ судебные решения, устанавливающие право собствен¬ности на землю.
В административном порядке осуществляется предоставление земельных участков за плату или бесплатно и перерегистрация ранее полученных земель, т. е. приватизация участков.
При перерегистрации ранее предоставленных участков граждане могут:
1) свободно выбрать вид права на землю - собственность, сохранить ранее полученное право пожизненного наследуе¬мого владения, пользование или аренду;
2) получить бесплатно в собственность часть участка в размере не более установленных предельных норм соответ¬ствующего целевого назначения;
2) выкупить по договорной цене остальную часть участка или оставить ее у себя в пожизненном наследуемом владении.
По мере развития рыночных отношений права частной собственности на землю все больше становятся результатом гражданско-правовых сделок с землей, хоть существует воз¬можность получения физическими и юридическими лицами государственных земель.
В соответствии с Федеральным законом РФ от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собствен¬ности на землю» проводится разграничение государственной собственности на землю на собственность трех публично-право¬вых образований - Российской Федерации, субъектов РФ и муниципалитетов. Порядок разграничения земель установлен Правилами подготовки и согласования перечней земельных уча¬стков, на которые у Российской Федерации, субъектов РФ воз¬никает право собственности, утвержденными постановлением Правительства РФ от 4 марта 2002 г. № 140.
Право собственности на земельные участки у публично-правовых образований возникает с момента его государствен¬ной регистрации на основании акта Правительства РФ об ут¬верждении перечней земельных участков, на которые соот¬ветственно у РФ субъектов РФ и муниципалитетов возникает право собственности при разграничении государственной соб¬ственности на землю и вступившие в силу судебные реше¬ния по таким спорам.
Распоряжение государственными земельными участками до их разграничения регулируется постановлением Прави¬тельства РФ от 7 марта 2002 г. № 576.
2. Модель земельного рынка
2.1. Рынок земли как саморегулирующаяся система
Рынок земли - средство перераспределения земель между собственниками экономическими методами на основе конку¬рентного спроса и предложения, обеспечивающее:
- передачу прав на земельные участки от одного лица к другому;
- установление равновесных цен на землю в различных регионах;
- связь между собственниками недвижимости и покупа¬телями с помощью экономической мотивации;
- распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.
Рынок земли как саморегулирующаяся система включает 7 основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфрастуктура и деловые процедуры (схема 4).
Схема 4. Общая система рынка земли
Спрос - количество земельных участков (площадь), ко¬торые покупатели готовы приобрести при разных ценах.
Предложение - количество земли (м2, соток, га и т. п.), которое собственники готовы продать при разных ценах.
Цена - количество денег, уплаченных за единицу зе¬мельной площади в осуществленных сделках.
Стоимость - наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет про¬дажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда по¬купатель и продавец действуют разумно, со знанием дела, и на сделку не влияют посторонние стимулы (рыночная сто¬имость) .
На рынке земли действуют четыре основных группы лиц: продавцы, покупатели, профессиональные участники и раз¬личные государственные органы (таблица 2).
Таблица 2. Основные характеристики субъектов земельного бизнеса
Субъект Деловой интерес к земле Основа бизнеса
1 Предприниматели: • Сельскохозяйствен¬ные товаропроизводители • Производство продо-вольственных товаров и извлечение прибыли • Частная и общая собственность на землю, аренда
• других сфер деятельности • пространственный базис размещения бизне¬са, получение прибыли • постоянное пользо-вание, аренда, частная собственность на землю
2 Лесопарки, ботаниче-ские сады, заказники и т.п. Удовлетворение общест-венных потребностей Государственная собст-венность, постоянное пользование
3 Профессиональные уча¬стники: риэлторы, мак¬леры и др. Извлечение прибыли Оказание услуг
4 Граждане-потребители Производство продо-вольствия для личного потребления Частная собственность на садово-огородные участки и личное под¬собное хозяйство
5 Государственные органы Осуществление общего-сударственных программ и функций Государственная и му-ниципальная собствен-ность на землю
6 Наемные работники Личный доход, земля как предмет труда Частная собственность на рабочую силу (труд)
Рынок земли, как и другие виды рынков, в автоматичес¬ком режиме выполняют различные функции:
- Информации о ценах, спросе, предложениях и др. данных о земле;
- Стимулирование научно - технического прогресса, повышение эффективности бизнеса, личной выгоды;
- Посредничества - установления связи между потребностями, спросом и предложением земель;
- Обеспечение свободы предпринимательства и выбора сферы деятельности;
- Санации предпринимателей - разорение неэффективных организаций;
- Ценообразования - установления равновесных цен на земельные участки;
- Регулирование распределения земельных ресурсов между сферами деятельности.
2.2. Характеристика земельного рынка
Земельным участкам, как и рынку недвижимости в целом, присущи некоторые специфические свойства, в частности: се¬зонные колебания цен, большая дифференциация цен в зави¬симости от местоположения, развития инженерной инфраструк¬туры и экологических условий; сегментация рынка по экономи¬ческим возможностям покупателей и др. Основные же особенности определяются спецификой самого товара - земли.
Поскольку земельная собственность включает различные сочетания юридических прав и интересов, то в одних случа¬ях на рынок может выходить аренда, в других - залоговые обязательства, а в третьих - объект полной собственности, свободный от каких-либо требований. Многофункциональное назначение земли еще более усложняет рынок недвижимос¬ти.
Потребительские свойства земли, приобретающие важное значение для собственника и покупателя, определяются конкретным целевым ее назначением. При использовании земельных участков для предпринимательской цели, строительства и т.п. в первую очередь учитываются местоположение, размер, форма, контуры и топография, подпочвенный слой, инженерно-техническое обустройство, экологическая среда, подъездные пути, способы использования примыкающих территорий и другие характеристики.
Физические свойства земли, формирующие плодородие ее верхнего слоя, - разновидность почвы, содержание гумуса, механический и химический состав, тепловой и водный режим, наличие пашни, сенокосов, пастбищ и др. - являются решающими для сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства.
В зависимости от цели выполняемых функций в процессе предпринимательской или иной деятельности земля как товар выступает на рынке преимущественно одним или целой совокупностью своих потребительских свойств в качестве всеобщего условия и средства производства, пространственного базиса, рекреационного или оздоровительного средства.
Принципиальное значение для познания особенностей земли как товара имеет классификация земель по категориям в зависимости от их целевого назначения, позволяющая обеспечить дифференцированный подход к осуществлению рыночных сделок.
Характерной особенностью земли как товара является абсолютная (нулевая) неэластичность ее предложения на рынке. Дело в том, что любой землевладелец, заинтересованный в максимизации своих доходов, будет предоставлять землю бизнесу за любую плату, так как в противном случае он лишится ренты вообще. Поэтому цена земли полностью формируется спросом, т.е. уровнем цен продуктов, производимых на земле. Например, если цены на зерно, картофель и т.п. сильно упадут, то и производный от них спрос на землю, на которой они выращиваются, также резко сократится, и цена на землю соответственно понизится .
Из неэластичности предложения земли на рынке еще Давид Рикардо сделал весьма важные и не всеми еще и до сих пор осознаваемые выводы.
Во-первых, расхожее мнение, что цена зерна (продовольствия) высока потому, что высока рента землевладельцев, - ошибочно. Не потому цена хлеба высока, что высока цена земли, а наоборот, цена земли потому большая, что высоки цены на зерно, выращиваемое на ней.
Во-вторых, налоги на доходы землевладельцев не влияют на цены продовольствия, а просто уменьшают их ренту.
В-третьих, стоимость земли полностью определяется стоимостью выращиваемой на ней продукции, а не наоборот, как это кажется внешне.
Земля - специфический объект рыночных отношений. В идеале земельный рынок создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждая к эффективному использованию ее многообразных свойств.
Рынок земельных участков по сравнению с рынками потребительских товаров более ограничен числом покупателей и продавцов, так как приобретатели земли должны располагать значительными средствами - земельные ресурсы относятся к числу дорогих товаров. Земельный рынок отличает также низкая степень зависимости и согласованности предложений и спроса на участки. При росте спроса их предложение на рынке земли увеличивается медленно, а рост предложений автоматически не вызывает аналогичного относительно с потребительскими товарами скорого увеличения спроса. Земельному рынку свойственна низкая степень открытости − земельные сделки носят, как правило, частный характер, публичная информация о них чаще всего не отражает сопровождающую их действительную денежную оплату, поскольку для участников земельных сделок существует ряд причин не называть настоящую цену продажи-покупки. Рынок земли мало конкурентен, поскольку совершенствование хозяйственных свойств участков требует средств на работы, повышающие производственные качества - выравнивание поверхности, улучшение почвы, осушение и т.п. Отличает его от других рынков относительная сложность оформления сделок, поскольку продажа прав на земельные участки законодательно оговаривается рядом формальностей, условий и норм. Особенность земельного рынка - наличие своей обслуживающей инфраструктуры. Как правило, сделки с землей обеспечивают (юридически и организационно) специализированные структуры (службы земельного кадастра, землеустроительные организации, органы госрегистрации, земельные банки). Все это свидетельство исключительности земли как товара, заставляющей выстраивать земельную политику с учетом всех ее особенностей не только как хозяйственного, но, прежде всего, как незаменимого природного ресурса и национального достояния.
2.3. Признаки сегментирования рынка земли
Сегментирование рынка - это один из важнейших инстру¬ментов маркетинга. От того, насколько правильно выбран сег¬мент рынка, во многом зависит успех в конкурентной борьбе.
Существует целый ряд критериев и признаков, по кото¬рым можно проводить сегментирование рынка земли.
Объектами сегментирования являются покупатели, сам товар - земля и участники рынка - коммерческие органи¬зации и предприниматели.
Признак сегментирования - это фактор, по которому осуществляется выделение сегментов рынка.
В зависимости от целей сегментирования в качестве при¬знаков могут быть использованы
|
