1. Методологические аспекты оценки рыночной стоимости компании

1.1                  Основные понятия при оценке бизнеса

Прежде чем перейти к анализу методологических аспектов оценки рыночной стоимости компании рассмотрим основные понятия, используемые при оценке  бизнеса.

Бизнес – это конкретная деятельность, организованная в рамках определенной структуры с целью получения прибыли. Любой бизнес имеет свою экономико-организационную форму в виде предприятия. Таким образом оценка бизнеса в основном сводится к оценке капитала предприятия (фирмы и т.п.).

Владелец бизнеса имеет право продать его, заложить, застраховать, завещать. Тогда бизнес становится объектом сделки, товаром с присущими ему свойствами. Как всякий товар, бизнес обладает полезностью для покупателя: полезность в получении доходов и полезность в использовании.

Если бизнес не приносит дохода собственнику, он теряет для него свою полезность и подлежит продаже. Если кто-то другой видит новые способы его использования, иные возможности получения дохода, то бизнес становится товаром. В то же время, получение дохода, воспроизводство или формирование альтернативного бизнеса, нового предприятия сопровождается определенными затратами.

Полезность и затраты в совокупности определяют ту величину, которая является основой рыночной цены, рассчитываемой оценщиком и которую можно определить как рыночную стоимость.

Бизнес, как определенный вид деятельности, предприятие и фирма, как его организационная форма в рыночной экономике, удовлетворяют потребности собственника в доходах, для получения которых затрачиваются определенные ресурсы.

Объектом оценки бизнеса могут быть:

-предприятия в целом;

-недвижимость предприятия

-машинный парк;

-нематериальные активы;

-другие элементы в зависимости от целей и потребностей владельца.

Оценка бизнеса – определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, требованиями законодательных и руководящих документов.

В данном случае понятие имущество используется как  «любые объекты окружающего мира, обладающие полезностью, и права на них.

Понятие недвижимости

Большую и важную часть в оценке бизнеса занимает оценка недвижимости.

Законодательно понятие недвижимости определено Гражданским Кодексом РФ.

Статья 130. Недвижимые и движимые вещи

        1. К  недвижимым  вещам  (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки,  участки  недр,  обособленные  водные объекты и все, что прочно связано с землей,  то есть объекты,   перемещение  которых  без  несоразмерного  ущерба  их   назначению невозможно, в том  числе леса,  многолетние насаждения, здания, сооружения.

       К недвижимым вещам относятся также подлежащие  государственной регистрации воздушные и морские суда,  суда внутреннего плавания, космические объекты[1].  Законом к недвижимым вещам  может быть отнесено и иное имущество.

       2. Вещи,  не  относящиеся  к  недвижимости,  включая  деньги и   ценные бумаги,  признаются движимым имуществом.  Регистрация  прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

   Поскольку ничто не вечно под луной, находится в постоянном развитии и движении, в процессе оценки понятие недвижимости приобрело некоторые особенности.

Существуют и другие определения недвижимости[2]:

«Недвижимое имущество – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли и все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.»

В гражданском Кодексе под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

-здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;

-обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

-инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

-стационарные сооружения благоустройства территории участка;

[1] Приказом  Минтранса  РФ от 26.09.2001 N 144 утверждены Правила государственной регистрации судов.