1 Теоретические и методологические основы организации планирования и погашения долгосрочной задолженности по ипотечному кредитованию

1.1 Экономическая сущность и специфика ипотечного кредитования

Ипотечный кредит или ипотека чаще всего предоставляется в целях покупки жилья, к которому относится квартиры, дачные или загородные дома. Залогом по ипотечному договору обычно выступает сам объект кредитования, в связи с чем в большинстве случаев банками выставляются некоторые требования, которым должен данный объект соответствовать. Обычный срок кредитования по ипотечному договору составляет от 10 до 15 лет, а процентная ставка колеблется в пределах 10 – 15% годовых. По большинству существующих ипотечных программ банк обеспечивает финансирование до 90% стоимости приобретаемого жилого помещения, соответственно, заемщик должен иметь некоторый объем собственных средств, из которых будет оплачена разница между стоимостью приобретаемого жилья и суммой, оговоренной в ипотечном договоре. Кроме того, заемщик должен оплатить те расходы, которые возникают для юридически точного оформления сделки по ипотечному договору, обеспечить страхование данного жилого объекта, а также своей жизни и здоровья.

В большинстве случаев оформление ипотечного договора является сложным и трудоемким процессом, занимающим длительное время. Для заемщика он заключается в необходимости первоначального выбора банка-кредитора, ипотечная программа которого является для него подходящей, подбора такого жилья, которое устроит не только его, но и не вызовет нареканий у работников банка, которые при заключении договора обязательно осматривают приобретаемый объект недвижимости и выносят свой вердикт – возможно ли по данному объекту заключение соответствующего договора. Большая часть банков берут определенную комиссию за рассмотрение кредитной заявки. В случае если выбор заемщика не был обоснованным и обдуманным и в ходе рассмотрения его заявки он примет решение о том, что ему будет более выгодно и удобно воспользоваться услугами другого банка – эту сумму он потеряет. Кроме того, необходимо принять решение о том, на первичном или вторичном рынке будет приобретаться жилое помещение. Каждый из этих вариантов имеет свои достоинства и недостатки. Приобретение жилого помещения на первичном рынке гарантирует, что новое жилье будет соответствовать современным требованиям, низка вероятность того, что часть коммуникаций в здании находится в ветхом и изношенном состоянии. В то же время имеются риски банкротства застройщика и замораживании строительства, многие банки осуществляют кредитование не для каждого застройщика. Приобретение жилого помещения на вторичном рынке в плане ипотечного кредитования более разработано, но в то же время для самого заемщика могут быть проблемы, связанные с тем, что жилье приобретается не новое, с некоторой степенью изношенности, возможностью наличия внутренних проблем, которые не будут заметны при внешнем осмотре здания. При этом не все продавцы жилья готовы к заключению сделки купли-продажи по ипотечной программе.

Для заключения договора ипотеки большинство современных банков требуют справку о доходах, составленную по форме №2-НДФЛ, которая выдается работодателем. В некоторых случаях в договоре предусматриваются штрафные санкции за досрочное погашение ипотечного кредита. Эти все вопросы являются подводными камнями, усложняющими и удлиняющими процесс заключения договора по ипотечному кредитованию [49, c. 58].

Начиная с 1 января 2001 года в России предусмотрены налоговые льготы, возникающие при покупке жилья. В соответствии с положениями Налогового кодекса РФ, налогоплательщики имеют право на вычет из налогооблагаемого дохода тех сумм, которые были ими фактически израсходованы на строительство или приобретение жилья, в данные суммы включаются также и выплаченные проценты по ипотечному кредиту, который был получен в российском банке.

Ипотечное кредитование уже довольно давно развивается в мировой практике. Как уже было отмечено выше, началом развития данного вида кредитования в России послужило принятие соответствующего закона в 1998 году. С этого момента российскими банками также начали разрабатываться и предлагаться клиентам ипотечные программы. В связи с тем, что после перехода российской экономики на рыночные рельсы, стоимость жилья в России значительно возросла, ипотека стала единственным возможным решением для многих семей, нуждающихся в приобретении собственного жилья или улучшении жилищных условий.