Оглавление
С
Введение    3
Глава 1. Понятие, основания возникновения и прекращения прав на землю    6
1.1. Вещные и иные права на землю: понятие и общая характеристика    6
1.2. Соотношение норм гражданского и земельного права в регулировании прав на землю    22
1.3. Основания возникновения и прекращения прав на землю    31
Глава 2. Характеристика видов прав на землю    43
2.1. Понятие и содержание права собственности на землю    43
2.2. Характеристика иных вещных прав на землю    62
2.3. Характеристика отдельных видов обязательственных прав на землю    84
Заключение    100
Библиографический список    104

 
Введение

Земля по праву является для человечества важнейшим объектом материального мира. Не было бы земли - не было бы и человечества со всеми его проблемами. Адекватным ценности земли, как объекту правовых отношений, должно быть и регулирование земельных отношений, поскольку нельзя землю приравнять ни к одному имущественному или природному объекту. Земля в условиях исключительной государственной собственности была полностью изъята из гражданского оборота и любые сделки с ней карались по закону. Принятые в 1990 годах в РСФСР законы, направленные на реформирование земельных отношений, ввели одновременно и право собственности на землю, и право пожизненного наследуемого владения. Сохранился и ранее существовавший титул – право землепользования. Таким образом, Россия оказалась едва ли на первом месте в мире по числу видов прав на землю. Длившийся в течение нескольких лет процесс обсуждения и принятия Земельного кодекса РФ не привел к надлежащему урегулированию земельных отношений. Проблема участия земли в гражданском обороте приобрела чрезмерную остроту вследствие того, что она напрямую связана с утверждением частной собственности на землю, с пределами распоряжения ею. С одной стороны, представляется очевидным, что переход к полноценному рынку невозможен без вовлечения в гражданский оборот земли как важнейшего объекта недвижимости, а с другой, неадекватная современной обстановке идеологизация и политизация земельных отношений и прежде всего их ядра – частной собственности и земельного оборота, взрывая столь бурные общественные эмоции, препятствуя эффективному урегулированию соответствующих проблем.
Актуальность темы исследования обусловливается тем, что право собственности является не только наиболее широким, но и наиболее устойчивым вещным правом, составляя основную юридическую предпосылку и результат нормального имущественного оборота.
Особое значение в условиях рыночной экономики приобретает правовой механизм, обеспечивающий гарантии стабильности отношений собственности и защиту прав собственников.
В настоящее время земля включена в гражданский оборот, разрешены и совершаются сделки с ней. Земля признается имуществом, основным видом недвижимости. Она может находиться в собственности, пользовании, сдаваться в аренду.
Современная правовая ситуация в России характерна тем, что в настоящее время исключительно актуальны проблемы права собственности и иных вещных прав на землю.
Выбор темы исследования обусловлен указанными выше положениями, свидетельствующими о ее актуальности, научном и практическом значении.
Объектом исследования являются состояние, тенденции и перспективы развития общественных отношений по приобретению и регулированию отношений права собственности и других вещных прав на землю.
Предмет исследования составляют правоотношения, связанные с правом собственности на землю и других вещных прав.
Цель настоящего исследования состоит в изучении права собственности на земельные участки и другие вещные права.
Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи:
- проанализировать вещные и иные права на землю: понятие и общая характеристика;
- исследовать соотношение норм гражданского и земельного права в регулировании прав на землю;
- определить основания возникновения и прекращения прав на землю;
- показать понятие и содержание права собственности на землю;
- раскрыть характеристику иных вещных прав на землю;
- рассмотреть характеристику отдельных видов обязательственных прав на землю.
Методологическую основу исследования составили современные методы познания: диалектический, комплексный, системный, формально-логический, лингвистический и другие методы.
Теоретическую базу исследования составили труды ученых, таких как Г.А. Аксененок, С.А. Боголюбов, О.В. Бурлаченко, Р. Галиева, Е.Е. Дорогавцева, Е.В. Ельникова, Д.В. Жернаков, ОМ. Козырь, А.А. Маковская, Н.И. Краснов, П.В. Крашенинников, А.А. Минаева, Н.Н. Мисник, М. Попов и другие. 
Эмпирическую базу исследования составили действующее законодательство, предметом правового регулирования которого является право собственности на землю, а также материалы юридической практики.
Структура работы обусловлена целями и задачами исследования и состоит из введения, двух глав разделенных на параграфы, заключения и библиографического списка. 

 
Глава 1. Понятие, основания возникновения и прекращения прав на землю
1.1. Вещные и иные права на землю: понятие и общая характеристика

Ограниченное вещное право на землю - очень сложная юридическая конструкция, представляющая собой разновидность права на чужой земельный участок. В российском гражданском праве практически все ограниченные вещные права имеют объектом только землю и являют собой компромисс между восприятием земли как "народного достояния" и как объекта прав частных субъектов гражданского оборота. Землевладение и землепользование на условиях ограниченного вещного права - по сути, детально регламентированный законом вариант использования земли другими лицами без лишения собственника земельного участка его права собственности. 
В юридической литературе предложено множество оснований для отнесения того или иного имущественного права к вещным . При этом наличие всех таких признаков является необходимым, а в совокупности достаточным для признания права в качестве вещного. Общим свойством всех вещных прав является юридическая власть над вещью, что предполагает, во-первых, связь с вещью, во-вторых, право следования и, в-третьих, исключительность вещного права.
Понятие прав на чужое имущество было известно древнему римскому праву, но лишь в позднейший период было признано четыре рода iura in re aliena: servitutes, emphyteusis, superficies и hypotheca. Иногда употреблялся общий термин "iura in re". Новые цивилисты уже называют все права на чужую вещь "iura in re aliena" (дословно - права в чужой вещи), понимая под ними юридическое господство, принадлежащее одному лицу относительно некоторых сторон вещи, находящейся в собственности другого .
Помимо того что земля в силу своей специфики как объект гражданских прав значительным образом ограничивает возможность реализации правообладателем своих прав на нее, определение категории земли, установление ее целевого назначения и разрешенного использования еще сильнее сужают рамки землевладения и землепользования. Наконец, само ограниченное вещное право подразумевает пределы своего осуществления назначением такого права и его содержанием. Круг его правомочий всегда является гораздо более узким, чем у собственника. Особенности ограниченного вещно-правового использования земли обусловлены и дуализмом правового регулирования отношений. В конечном счете существуют три аспекта природы ограниченных вещных прав на землю: а) их отличие от обязательственных прав; б) особенности, связанные с объектом права - землей; в) отличия от права собственности.
Свое начало деление прав на вещные и обязательственные берет из системы исков вещных (actiones in rem) и личных (actiones in personam) . Тем не менее в ходе рецепции римского права в странах общего права был предложен аналог в виде особой системы прав собственности, к которому отнесены и права арендатора, в то время как континентальный правопорядок попытки смешения вещных и обязательственных прав не приемлет .
Впервые разделение вещных и обязательственных прав было закреплено в Саксонском гражданском уложении 1863 г.  Отмечая целесообразность такого разделения, исследователи подчеркивают, что режим, построенный только на праве индивидуальной собственности, был бы режимом, совершенно изолирующим одно хозяйство от другого, развитие же хозяйственных условий ставит вопрос об обеспечении возможности прочного участия одного лица в праве собственности другого .
Вещные правоотношения следует отличать от обязательственных по признаку определенности обязанных субъектов. Вещные права являются абсолютными и действуют в отношении неопределенного круга лиц, а юридически значимое действие обязательственных прав ограничивается конкретной личностью должника. Отсюда следует ряд принципиальных отличий в способах защиты прав, их содержании и основаниях возникновения. При этом наделение отдельных обязательственных правоотношений признаками вещных прав свидетельствует лишь об использовании определенных приемов законодательной техники и не может говорить об изменении правовой природы относительных правоотношений .
Основное отличие состоит в характере права. Вещные права являются абсолютными  и противопоставляются относительным, в том числе обязательствам. В абсолютном правоотношении обязанностей для характеристики его содержания недостаточно. Необходимой конкретизации можно достичь, определив, во что не должен вмешиваться всякий из неопределенного круга обязанных лиц (пассивная обязанность). Положительное обязывание к активным действиям - совершение конкретными лицами дискретных поведенческих актов - в отношении неопределенного круга лиц невозможно. Смена правомочного субъекта абсолютного правоотношения не влияет на правовое положение каждого из обязанных, а значит, может производиться без их согласия.
Формулировка положения ст. 216 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) позволяет сделать вывод об открытом перечне вещных прав. Тем не менее нельзя признавать вещными все права, которым присущи некоторые из их признаков. Определение объема и содержания вещного права в силу их абсолютности не может быть предоставлено "произволу частных лиц" - это исключительная прерогатива государства . В отношениях, возникающих не только по инициативе их участников, последние не вправе самостоятельно определять их содержание. Отсюда и необходимость законодательного установления всех разновидностей ограниченных вещных прав и регламентации их конкретного содержания, а также определения закрытого перечня ограниченных вещных прав, который может меняться только с изменением гражданского законодательства.
Напротив, участники обязательственных отношений могут в силу ст. 8 ГК РФ вступать в сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему, и достаточно свободны в определении содержания и условий договоров (ст. 421 ГК РФ). Обязательственное право, наряду с обязательствами из причинения вреда, из неосновательного обогащения, не возникает подобно вещному праву. В земельных правоотношениях приобретение ограниченного вещного права на земельный участок чаще всего является следствием специальных решений уполномоченных государственных и муниципальных органов.
Одним из необходимых и характерных признаков вещного права является право следования, заключающееся в сохранении права на имущество при переходе вещи из одних рук в другие . Вещное право следует за вещью, поэтому смена собственника вещи сама по себе не влечет прекращения иного вещного права на нее (п. 3 ст. 216 ГК РФ). Иногда право следования смешивается с правом истребования имущества из чужого владения . При этом право следования действует лишь в тех случаях, когда в течение срока существования ограниченного вещного права происходит смена обладателя более полного вещного права, чем следуемое ограниченное вещное право. Право следования не свойственно обязательственному праву, поскольку обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (абз. 1 п. 3 ст. 308 ГК РФ).
Существует теория, рассматривающая внутреннее действие обязательства (между должником и кредитором) и внешнее (против всех третьих лиц) . Но внешнее действие слишком условно: поскольку в обязательстве участвуют две стороны, вмешательство в обязательство со стороны третьего лица не оказывает непосредственного воздействия на относительное правоотношение. Должник, независимо от действий третьих лиц, останется ответственным по обязательству перед кредитором.
Имеется также представление об абсолютных правах, в рамках которого они противопоставляются не относительным, а ограниченным . Отождествление абсолютности и полноты права приводит к выводу, что растущее число ограничений (в первую очередь административных) в осуществлении права собственности лишает его абсолютного характера. С такой позиции даже право собственности на землю не может быть признано абсолютным, поскольку ограничено особенностями земли как объекта гражданских прав. Поэтому все же было бы разумно противопоставлять абсолютные права относительным не по полноте содержания права, а по неопределенности круга обязанных субъектов правоотношения.
Есть точка зрения, согласно которой вещное право порождает отношения субъекта к объекту . Но даже это не отрицает наличие обязанности всех прочих лиц не вмешиваться в это отношение. В то же время воздействие на объект выделяют отличительной чертой вещного права, которому характерно постоянное господство над имуществом (возможность постоянного воздействия на него). Однако здесь следует скорее говорить о возможности непосредственного воздействия лица на вещь в том смысле, что для осуществления своего права на вещь субъект не нуждается в посредничестве других лиц . Такая особенность обусловлена заинтересованностью субъекта вещного права в неограниченном использовании имущества в целях удовлетворения своих интересов в отличие, скажем, от права доверительного управления.
В свою очередь, есть мнение, что вещное право как "всеобщая взаимная связь всех лиц между собой, урегулированная правом, является общим правилом поведения, т.е. не правоотношением, а нормой права, правом в объективном смысле" . Но вещное право всегда принадлежит точно определенному лицу и имеет своим объектом конкретную индивидуально-определенную вещь. При этом всякий обладатель абсолютного права находится в отношении со всяким прочим субъектом, входящим в заранее не определенный круг обязанных лиц. Следовательно, вещные права могут существовать только как элементы правоотношения, в данном случае абсолютного.
Возмездный характер и вид платы за использование земли также проводит различие между обязательственным и вещным правом. Платность землепользования на основе вещных прав имеет чаще нормированный государством характер, а возмездность, вытекающая из договорных отношений, определяется сторонами в допустимых законом пределах .
Отличает вещные права и бессрочность, что объясняется их природой и намерением правообладателя удовлетворять свои потребности и владеть имуществом на длительной и постоянной основе. Обязательство же по своей сути изначально направлено на его прекращение путем надлежащего исполнения и осуществляется в пределах определенного срока, по истечении которого предполагается возврат имущества собственнику.
Различают вещные и обязательственные права и по объекту . Объектом вещного права является вещь в материальном значении (индивидуально-определенное имущество), а объектом обязательственного - действия, обязательства. Среди объектов обязательственного права есть такие, существование вещных прав на которые не вписывается в существующую на сегодняшний день теоретическую концепцию вещного права как такового . Вещи, определяемые родовыми признаками, а также различные нематериальные блага объектами вещных прав не являются.
С другой стороны, поскольку вещное право налагает обязанность на всех лиц, то и нарушено оно может быть любым из них. Главным следствием признания вещных прав абсолютными является действующая erga omnes (против всех) защита. А статья 305 ГК РФ предоставляет вещно-правовые способы защиты, предусматриваемые гл. 20 ГК РФ, всякому законному (титульному) владельцу имущества, иск может быть предъявлен по поводу индивидуально-определенного имущества, имеющегося в натуре, и возможен против любого лица, нарушающего владение, включая собственника имущества. Договором между собственником и лицом, осуществляющим владение, распоряжение или пользование его имуществом, могут быть предусмотрены частные ограничения действий собственника. А ограниченные вещные права на землю сами по себе подразумевают пределы осуществления таких прав: во-первых, ввиду ограничений, установленных в отношении земли, а во-вторых, они по своей сути предполагают наличие ограниченных правомочий субъекта в отношении объекта права.
Вещным правам характерен признак открытости, т.е. такое открытое владение вещью, из которого с определенной вероятностью можно сделать вывод о наличии вещного права. Содержание обязательственного правоотношения зачастую может быть скрыто сторонами под видом коммерческой тайны, ноу-хау, обусловлено индивидуальными интересами каждой стороны. Субъект же вещного права публично указывает на то, что он является обладателем соответствующего права на имущество. Открытость является одним из основных признаков вещного права в Германии. Открытости (публичности) осуществления прав способствует и институт государственной регистрации прав на недвижимость.
В настоящее время в юридической литературе ряд обязательственных прав предлагается рассматривать в качестве вещных. Д.И. Мейер подчеркивал, что в развитом обществе нет необходимости в существовании большого количества разновидностей вещных прав, так как нет необходимости в их защите от всех окружающих лиц . Вещные права отражают статику, а обязательственные - динамику и необходимы для обеспечения ясных и стабильных гражданских правоотношений.
В отношении такого имущества, как земля, ограниченные вещные права чаще всего предоставляют возможность лишь узкоцелевого использования земли, цель непосредственно указывается в решении органа о предоставлении земли либо ином документе, свидетельствующем о соответствующем праве. В то же время обязательственное право может допускать широкоцелевое использование земельного участка .
Земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ). По нормам действующего конституционного, гражданского и земельного законодательства ее правовой режим описан неоднозначно. Земля олицетворяет и природный экономический ресурс, и экологическую среду. Эта особенность предопределяет два естественных права на землю: право каждого человека на природопользование в местах своего проживания и хозяйственной деятельности и право на благоприятную окружающую среду, которое закреплено в ст. 42 Конституции РФ и в ст. 3 Федерального закона от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды".
Земельный участок - пожалуй, самый проблемный объект вещных прав. Его индивидуализация и порядок детального описания и определения наиболее сложны и регламентируются на уровне закона. Специфика заключается и в том, что земельные участки не обладают признаком дискретности в полном его смысле. В природные объекты не вложен человеческий труд, а потому и цена их определяется главным образом экономическими и политическими соображениями, спросом и предложением на них. 
Формально нормы ст. 9 и ст. 36 Конституции РФ и ст. 129 и ст. 130 ГК РФ признают возможность нахождения земли в собственности, земельный участок обладает всеми гражданско-правовыми признаками вещи. С другой стороны, земля в естественном состоянии не обладает свойствами объекта вещного права собственности как в узком смысле слова, так и в широкой его интерпретации как полной власти над имуществом . Невозможность выделения, отделения земельного участка от остальной земли в качестве поверхностного слоя придает условность такому признаку объекта гражданских прав, как возможность нахождения их в свободном гражданском обороте, а в оборот поступают носители права пользования природными ресурсами . Все правомочия субъекта права на землю специфичны и условны. ГК РФ допускает только ограниченное право распоряжения - с отсылкой на ст. 129 ГК РФ положение п. 3 ст. 209 ГК РФ определяет, что земля может находиться в обороте в той мере, в какой это допускается земельным законодательством. Ограничивается право распоряжения землей и запретом произвольного изменения ее категории правообладателем, что предопределяет ограничение вариантов использования земли.
В отношении ограниченных вещных прав отсутствует ясность в формулировках в отношении распространения на них положений об ограничении оборотоспособности земли. Пункт 2 ст. 27 ЗК РФ устанавливает, что земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. К таковым относятся исключительно земли, занятые находящимися в федеральной собственности объектами, главным образом стратегического, военного и административного значения. При этом именно предприятиям ВПК и организациям управления стратегически важными объектами изъятые из оборота земли и предоставляются. В то же время вряд ли возможно обременение таких земель сервитутом либо предоставление их в пользование частным лицам, не говоря уже об ипотеке, в отношении которой законом однозначно установлен запрет (п. 1 ст. 336 ГК РФ).
Ограниченные в обороте земли определены в законе исчерпывающим образом. Пунктом 2 ст. 27 ЗК РФ на ограниченные в обороте земли налагается только запрет предоставления их в частную собственность (например, земли лесного фонда). Соответственно, на них распространяется и запрет выкупа арендованного имущества (о чем также указано в ст. 624 ГК РФ), и приватизация (по сути - преобразование ограниченного вещного права в право собственности). Помимо них приватизации не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами - указанные земельные участки могут быть переданы частным лицам только на праве аренды.
Такое положение в отношении земель сельскохозяйственного назначения, так же как и земель лесного фонда, обусловлено установленным законом обязательством целевого использования земельного участка. Использование земельных участков не по целевому назначению - это фактическое использование земельных участков в целях, не соответствующих целевому назначению, установленному при предоставлении земельного участка собственнику, землевладельцу, землепользователю, арендатору, а также несоблюдение режима использования земель, в случаях установления таких ограничений и обременений правами других лиц. Вообще же в целевом использовании земельных участков и проявляется основное влияние земельного законодательства на вещно-правовые земельные отношения. Примечательно, что ни решением о предоставлении земли, ни договором нельзя изменить целевое назначение использования участка. Перевод земель из одной категории в другую возможен исключительно в административном порядке, а в некоторых случаях даже требуется проведение государственной экологической экспертизы.
По содержанию дееспособность субъектов ограниченных вещных прав на землю есть совокупность соответствующих прав и обязательств, налагаемых на них в силу специфики объекта прав - земли, поэтому то или иное ограниченное вещное право на землю нельзя назвать просто правом в полном смысле этого понятия. Будучи по отношению к третьим лицам абсолютными правами, ограниченные вещные права на землю всегда относительны в отношениях правообладателя с государством или муниципалитетом, поскольку законом предусмотрено исполнение определенных обязательств по землепользованию и содержанию земли в пользу представителей власти и общества в целом. Реализация ограниченных вещных прав на землю обусловлена не только пределами осуществления гражданских прав, но и обязанностями совершать определенные действия и принимать требуемые в силу закона меры в процессе землепользования. Парадокс заключается в том, что активная обязанность субъекта вещного права зависит не от соглашения, а от закона. С точки зрения сторонников существования правоотношения между лицом и вещью, обязательства налагаются законом в отношении земельного участка. Однако, поскольку вещное правоотношение всегда носит межсубъектный характер, решение вопроса сведется к обязанности исполнять закон, установленный властным органом - представителем государства или муниципального образования.
Специфика ограниченного вещного права определяется и в соотношении с правом собственности - обладающим наибольшей полнотой вещным правом (plena in re potestas). Содержание права собственности охватывает все допустимые имущественные правомочия в отношении объекта прав. Ограниченное вещное право допускает одновременное с правом собственности хозяина существование чужого права на ту же вещь , как бы сжимая его право, поскольку собственник в этом случае лишается возможностей свободной реализации всех своих правомочий в отношении собственного имущества. При прекращении ограниченных вещных прав право собственности восстанавливается в первоначальном объеме без каких-либо дополнительных условий.
Возникшее одним из первых еще в древнем римском праве такое ограниченное вещное право, как эмфитевзис (наследственная аренда земли), по своему содержанию, объему правомочий, вытекающим из него искам было наиболее близким праву собственности. На примере эмфитевзиса можно выявить как сходства, так и различия права собственности и ограниченного вещного права.
И праву собственности, и ограниченному праву присущ абсолютный характер, который связывается с независимостью от других прав, хотя бы тоже имеющих абсолютный характер. Неверно, на мой взгляд, полагают, что не может считаться абсолютным вещным право, которое может быть прекращено односторонним действием другого правообладателя . Для сравнения: право собственности не утрачивает своего абсолютного характера, хотя может быть прекращено односторонним действием другого лица, например при реквизиции. Ставят в зависимость абсолютность прав и от принадлежности их только одному лицу . Однако классическое абсолютное право собственности нисколько не теряет в своей абсолютности, хотя и может принадлежать одновременно нескольким лицам.
Содержание права собственности в отечественной юриспруденции традиционно раскрывается через триаду правомочий: владение, пользование и распоряжение. Впервые закрепленная в ст. 420 ч. 1 т. X Свода законов Российской империи 1832 г., триада воспроизводилась и в последующих кодификациях. В странах Латинской Америки указанные три правомочия собственника зачастую дополняются правом употреблять вещь в соответствии с волей собственника (ст. 2513 ГК Аргентины). Федеральный ГК Мексики, следуя примеру ст. 544 ГК Франции, упоминает лишь два правомочия - пользование и распоряжение . ГК Квебека определил право собственности как правомочия свободно и безраздельно использовать, пользоваться и распоряжаться имуществом (ст. 947).
Дореволюционные авторы отмечали, что право собственности не исчерпывается совокупностью этих трех правомочий, коль скоро, даже лишившись их всех, собственник не перестает быть собственником . Но все правомочия собственника либо входят в содержание права владения (право на виндикацию), пользования (право на получение от вещи возможных благ) или распоряжения, либо являются их комбинацией (как предлагавшееся во время разработки действующего ГК РФ правомочие управления). Взамен для определения права собственности предлагается использовать такие признаки, как его полнота, осуществление собственником права "своей властью" и "в своем интересе". Но ограниченные вещные права не отличаются от права собственности по тому основанию, что последнее осуществляется собственником в своем интересе, ибо всякое субъективное право осуществляется его носителем в своем интересе (абз. 1 п. 2 ст. 1 ГК РФ).
Право собственности всегда шире и независимее по содержанию. Особый характер права собственности, его отличие от других прав выделяется тем, что все правомочия собственника осуществляются по усмотрению собственника и наиболее исключительным образом. Права на чужие вещи ограничены не столько в количестве правомочий, сколько в самом их содержании, так как каждое правомочие включает в себя возможность совершения различных действий, а ограниченные вещные права предоставляют своим носителям лишь некоторые способы осуществления правомочий. Наконец, по общему правилу право распоряжения объектом у правообладателя либо полностью отсутствует (например, при сервитуте), либо сильно ограничено (пожизненное наследуемое владение). Ущемляя право собственности, ограниченное вещное право в отношении полноты господства над вещью само является "ущербным", будучи ограниченным остаточными (непереданными) правомочиями собственника.
Если все другие права устанавливают только частичную власть над чужой вещью, право собственности, даже урезанное, т.е. обремененное, не утрачивает своего значения общего господства над вещью. Обусловленное этим положением свойство собственности стягивать обратно все отнятые у собственника правомочия, лишь только прекратится основание, заставлявшее лишать его какого-либо правомочия, является еще одним свидетельством невозможности сведения права собственности к сумме отдельных правомочий . Из этого вытекает и такое свойство ограниченных вещных прав, как их производность, зависимость от права собственности. При отсутствии или прекращении права собственности на вещь невозможно установить или сохранить на нее ограниченное вещное право.
Весьма сомнительна применимость к праву собственности права следования, свойственного ограниченным вещным правам . Действительно, при переходе права собственности имеет место юридический факт, порождающий не только реализацию права следования, но и утрату самого вещного права. Право следования применимо лишь к случаям отчуждения более полного права и присущее субъекту меньшего по объему права. Не вызывает сомнений сохранение права собственности при переходе ограниченного вещного права, поскольку бывший носитель такого права не мог передать новому правообладателю больше правомочий, чем имел сам, и, соответственно, не мог дополнительно ущемить право собственности.
Обязанность поддержания земли в надлежащем состоянии также присуща как собственнику, так и несобственнику. Указанные лица не должны приводить к ухудшению состояния земли, экологической обстановки и обязаны соблюдать целевое назначение земли. Помимо этого, на мой взгляд, можно выделить еще и то, что обладатель вещного права содержит свое право (в том числе путем уплаты установленных налогов или иной платы за пользование землей, а также посредством совершения действий и принятия мер, свидетельствующих о намерении субъекта пользоваться своим правом и, таким образом, сохранять его).
Как и собственник, землевладелец и землепользователь приобретают плоды. Но не всем субъектам ограниченных вещных прав на землю присуще право на поступления, полученные в результате использования имущества, поскольку здесь явно прослеживается зависимость от объема и содержания того или иного ограниченного вещного права. В то время как собственник обладает правом самого широкого целевого использования земли, субъект ограниченного вещного права связан не только экономическим назначением земли, но и содержанием, объемом и целью предоставления того или иного права.
С учетом приведенных положений ограниченное вещное право на землю рассматривается как устанавливаемое и определяемое на уровне закона и подлежащее государственной регистрации, не ограниченное конкретным сроком действия субъективированное право на чужой индивидуально-определенный земельный участок, открыто и самостоятельно используемое субъектом для удовлетворения своих интересов, носящее абсолютный характер, обременяющее право собственности и производное от него, но в то же время привязанное не к личности собственника, а к земельному участку.

1.2. Соотношение норм гражданского и земельного права в регулировании прав на землю

Проведение земельной реформы и усложнение правового регулирования общественных отношений по поводу использования и охраны земельных участков обусловили необходимость научного осмысления данной проблемы. Это привело к возникновению в российской юридической науке дискуссии о соотношении норм земельного и гражданского законодательства применительно к правовому режиму земельных участков.
Одним из первых инициаторов данной дискуссии был В.А. Дозорцев, сделавший радикальный вывод об отсутствии самостоятельного предмета правового регулирования у земельного законодательства и о полном его подчинении гражданскому. Указанный автор полагал, что поскольку "земельные отношения распались на регулируемые гражданским и административным правом, то основания для признания земельного права самостоятельной отраслью перестали существовать, теперь земля попала в сферу действия гражданского права, являясь объектом экономического оборота" .
Возражая В.А. Дозорцеву, Н.И. Краснов справедливо отмечал, что "единое понятие земельных отношений в современных условиях отражает единство сочетания частных интересов (автономия воли) и общественных (государственное регулирование), которое представляет собой объективную реальность, нашедшую свое выражение в правовых системах всего мира. И суть проблемы заключается не в распаде земельных отношений, а в установлении правильного соотношения гражданского и земельного права" .
В контексте данной позиции интересна точка зрения Е.А. Суханова, который полагает, что право собственности и иные вещные права на землю, а также сделки с земельными участками являются частью имущественного, гражданско-правового оборота. Земельно-правовые нормы устанавливают ограничения, связанные с предельными размерами земельных участков, находящихся в частной собственности, обеспечением их строго целевого назначения и наиболее рационального использования, определением категорий земель и их учетом и т.п., а также предусматривают последствия их нарушения (в основном административно-правового характера), т.е. имеют публично-правовую природу. 
Нельзя рассматривать земельные участки как обычное имущество, и чисто цивилистический подход к праву собственности на них неприемлем. Земля - ценность особого рода. Во-первых, она продукт природы, ее никто не создавал своим трудом и поэтому она должна быть достоянием народа. Во-вторых, земля - категория не только экономическая, но и экологическая, важнейший элемент природного комплекса. В-третьих, она ничем не заменима, призвана служить бесчисленным поколениям людей. Земля - основное национальное богатство. Вот почему правовой режим собственности на землю не может быть таким же, как на обычное имущество: дом, одежду. 
Поэтому, как отмечала И.А. Иконицкая, "условием оптимальности земельно-правовых норм является не только степень отражения в них общих экономических процессов. Они должны соответствовать специфическим требованиям, предъявляемым к использованию земли как невосполнимого природного ресурса, обладающего определенными биологическими свойствами. И в этом заключается особенность норм земельного права" .
Игнорирование этого обстоятельства приводит к формулировке предложений о том, что из ЗК "необходимо изъять гражданско-правовые нормы. Дело Земельного кодекса - устанавливать необходимые публично-правовые ограничения, запреты и процедуры с учетом значения земли "как основы жизни и деятельности человека" и "исходя из представлений о ней как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы", как справедливо сказано в пп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ. Представление же о земле (земельных участках) как о недвижимом имуществе и объекте вещных прав надо оставить гражданскому праву..." .
В связи с этим, как отмечал А.К. Голиченков, проблема разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель является сегодня самой острой в правовом регулировании земельных отношений. От ее решения в определяющей степени зависят не только внятность актов земельного законодательства, но и сама возможность их применения. Существуют два аспекта этой сложной задачи: теоретический и технико-юридический. К сожалению, общепринятого теоретического подхода к разграничению норм гражданского и земельного законодательства в доктрине сегодня нет. Неслучайно, обозначив сам принцип (т.е. признав наличие проблемы), законодатель не определил его содержания .
В последнее время следует констатировать появление ряда доктринальных попыток решить вышеуказанную проблему, предложенных представителями цивилистической науки. При этом следует с сожалением отметить продолжающиеся попытки отдельных ученых "расчленить" земельное право, и все имущественные отношения по поводу земельных участков передать в сферу действия гражданско-правовых норм. Одной из последних таких попыток явилась разработка Концепции развития законодательства о вещном праве (далее - Концепция), проект которой был рекомендован Президиумом Совета по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ к опубликованию в целях обсуждения (Протокол N 3 от 18 марта 2009 г.). Не пытаясь провести подробный анализ всего текста Концепции, содержащей, безусловно, ряд справедливых и необходимых предложений, обратимся к ее отдельным дискуссионным положениям, вытекающим из темы настоящей статьи.
1. На с. 36 (п. 2.5.1) авторы Концепции отмечают, что в гл. 17 ГК РФ "отсутствует определение самого понятия земельного участка как объекта права собственности, в силу того, что оно было исключено из нее Федеральным законом от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ. Понятие земельного участка в настоящее время необоснованно включено в ЗК РФ, предметом регулирования которого являются земельные отношения, то есть отношения по использованию и охране земель. Однако понятие земельного участка относится к сфере регулирования гражданского права и должно содержаться в ГК РФ, а не в ЗК РФ". С такой позицией трудно согласиться по следующим причинам. Во-первых, понятие земельного участка относится как к сфере действия гражданского права, так и к сфере действия земельного права. Если земельные отношения - это отношения по использованию и охране земель, то что такое использование земель? Представляется, что раскрыть смысл понятия "использование земель" невозможно без установления правовых оснований и титула такого использования. Земельный участок можно использовать на праве собственности, ограниченных вещных правах (праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования, сервитута), праве аренды, праве безвозмездного срочного пользования. Если вывести определение земельного участка, прав на него и процедур приобретения прав на земельный участок из сферы действия ЗК РФ, то это приведет к необходимости включения в ГК РФ большей части Земельного кодекса. Но какой в этом будет практический смысл? С точки зрения "чистоты доктрины", отстаиваемой авторами Концепции, такое предложение выглядит вполне логично. Но даст ли такая мера практический (и позитивный) результат? Позволим себе в этом усомниться.
2. На с. 37 Концепции отмечается, что "в ГК РФ не нашел достаточного отражения такой специфический признак земельного участка, как его целевое назначение и соответственно обязанность собственника использовать земельный участок по его целевому назначению", в связи с чем правила гл. 17 ГК РФ должны быть скорректированы. На наш взгляд, такая позиция разработчиков Концепции является противоречивой и плохо увязанной с иными их предложениями по рассматриваемому вопросу.
Во-первых, гражданское законодательство никогда не регулировало вопросы определения целевого назначения земельного участка, поскольку данный вопрос выходит слишком далеко за рамки частного права (об этом, например, неоднократно писал Е.А. Суханов). Если все же признать данный вопрос гражданско-правовым и отразить в ГК РФ порядок определения целевого назначения земельного участка и его изменения, то гражданское право включит в себя все то, что сейчас называется особенной частью земельного права, т.е. все те нормы, которые определяют особенности правового режима отдельных категорий земель; перевод земель и земельных участков из одной категории в другую; особенности землепользования в рамках отдельных категорий земель. Думается, что к гражданскому праву все это не имеет никакого отношения.
Во-вторых, нельзя включить в ГК РФ нормы о целевом назначении земельного участка и не включить положения о разрешенном использовании земельного участка. Целевое назначение определяется сразу для целой категории земель; при помощи правовой конструкции "разрешенное использование земельного участка" происходит дифференцирование такого единого целевого назначения для отдельных частей (субкатегорий) земель. Например, целевое назначение категории земель населенных пунктов заключается в том, что они служат пространственным базисом для размещения промышленных, жилых и иных зданий, строений и сооружений, а также создают условия для труда и отдыха населения (причем это чисто доктринальный вывод, поскольку нормативно целевое назначение ни для одной категории земель не определено). Данное общее целевое назначение дифференцируется для отдельных частей населенного пункта следующим образом. В муниципальном образовании принимаются Правила землепользования и застройки (муниципальный правовой акт), посредством которых происходит выделение территориальных зон (жилых, общественно-деловых, производственных, рекреационного назначения и т.д.), для каждой из которых устанавливается градостроительный регламент, определяющий параметры и виды разрешенного использования земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости. Таким образом, если есть необходимость регламентации гл. 17 ГК РФ целевого назначения земельного участка, следует включить в данную главу и процедуры определения разрешенного использования земельных участков. Если же это сделать, возникает необходимость включения в ГК РФ и большей части Градостроительного кодекса РФ. Однако мы полагаем, что такая необходимость полностью отсутствует.
3. Тесно связаны с предыдущим соображением и предложения, высказанные на с. 53 Концепции: "В числе ограничений прав собственника земельного участка, вытекающих из норм соседского права, можно также предусмотреть: обязанность собственника соседнего участка не возводить либо сохранять здания (сооружения), в отношении которых с уверенностью можно предположить, что их существование либо использование будет иметь своим следствием недопустимое воздействие на другой земельный участок".
На наш взгляд, значение наследия римского права не подлежит никакому сомнению и подлежит обязательному изучению и дальнейшему осмыслению. Между тем со времени крушения Римской империи в вопросах правового регулирования строительства произошли существенные изменения. Дискуссионность процитированного предложения заключается в следующем.
Мы полагаем недопустимым использование для правового регулирования отношений в сфере недвижимости размытых критериев типа "с уверенностью можно предположить", поскольку это создаст препятствия для нормальной правоприменительной практики и усложнит взаимоотношения между соседями, которые "завалят" суды исковыми заявлениями на основе столь вольно трактуемых правил. Вопросы же возведения зданий (сооружений) предельно четко регламентируются Градостроительным кодексом РФ и принимаемыми в соответствие с ним Правилами землепользования и застройки.
Указанные нормативные правовые акты посредством установления градостроительных регламентов определяют: параметры и виды объектов недвижимости, которые могут быть возведены на земельном участке; отступы от края участка при возведении недвижимости; минимальные и максимальные размеры земельного участка и т.д. Руководствуясь данными предельно четкими требованиями, правообладатель одного земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимости может запретить соседу, например, строительство бани (сарая) на границе двух участков, если сосед не произвел предусмотренного отступа от края участка. И в этом случае критерии "воздействия" ясны и понятны.
4. Продолжая тему наследия римского права, обратим внимание еще на одно предложение авто