Оглавление
                                                      С.

Введение    2

Глава 1. Теоретические и методические основы развития жилищно-коммунального комплекса    5
1.1. Тенденции развития жилищно-комунального комплекса……………5
1.2. Характеристика жилищно-коммунального комплекса……………...15
1.3. Зарубежный и отечественный опыт в сфере ЖКК………………….20

Глава 2. Анализ реформирования жилищно-коммунального хозяйства в Челябинске    32
2.1. Жилищно-коммунальный комплекс города Челябинска. Значение и особенности………………………………………………………………..32
2.2. Прогноз развития жилищно-коммунального хозяйства города Челябинска на 2010-2012 годы……………………………………………38

Заключение    52

Список использованных источников и литературы    54

Приложение    56

Введение

В Российской Федерации на долю жилищно-коммунального сектора приходится более 25% воспроизводимого национального богатства, показатель жилищной обеспеченности граждан составляет в соответствии с действующими нормативами порядка 30-40%, при этом его величина ниже аналогичного показателя в европейских странах. Значительная часть жилищного фонда не соответствует современным представлениям о комфортности и качестве проживания. Техническое состояние объектов коммунальной инфраструктуры в большинстве муниципальных образований оценивается как морально и физически устаревшее, из-за несвоевременных ремонтов и замены инженерных сетей возрастает аварийность и снижается качество и бесперебойность предоставления жилищно-коммунальных услуг.
Высокая кредиторская и дебиторская задолженность предприятий ЖКК, дефицит финансовых ресурсов, недостаточная платежеспособность потребителей услуг, сложившаяся система управления, слабо адаптированная на рыночные методы, породили целый комплекс трудноразрешимых проблем.
Актуальность данной темы обусловлена тем, что важнейшей задачей государственной и муниципальной политики является качественное обновление жилищной сферы. Эта проблема сводится не только к росту объемов строительства жилья: должно быть обеспечено коренное реформирование жилищно-коммунального комплекса (ЖКК). От состояния и функционирования жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) в решающей степени зависит обеспечение качества сферы жизнедеятельности и создания комфортных условий проживания граждан.
Реформирование и технологическая модернизация жилищно-коммунального комплекса, повышение его конкурентоспособности предполагают применение новых, более совершенных организационно-экономических и информационных методов управления, принципиально отличающихся от используемых до недавнего времени в системе ЖКХ. 
Однако внедрение новых форм и методов управления осложняется специфическими особенностями трансформации собственности, экономических отношений и хозяйственного механизма функционирования предприятий ЖКХ, усугубляемыми социальной направленностью этой сферы экономики.
Объектом исследования в данной работе являются жилищно-коммунальное хозяйство Челябинска. 
Предмет работы – деятельность органов местного самоуправления по реализации жилищно-коммунальное хозяйство. 
Цель работы состоит в изучении деятельности органов местного самоуправления, города Челябинска, по реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства.
Задачи данной работы заключаются: 
1.    Рассмотреть теоретические и методические основы развития жилищно-коммунального комплекса 
2.    Проанализировать реформирование жилищно-коммунального хозяйства в Челябинске; 
3.    проанализировать развитие жилищно-коммунального хозяйства города Челябинска на 2010-2012 годы.
Методологическую основу исследования составили концептуальные положения, содержащиеся в законодательных актах Российской Федерации и ее субъектов по общеэкономической и жилищной политике, труды зарубежных и отечественных ученых в области экономической и управленческой науки. Фундаментальный анализ стратегической конкурентоспособности и конкуренции представлен в работах Бейна Д., Бертрана Ж., Джастмана М., Портера М., Хайека Ф., Фатхутдинова Р.А. и др. 
Региональные аспекты, динамика развития отраслевых рынков, организационные изменения в их процессе реформирования рассмотрены в работах Бурака П.И., Гохберга М.Я., Гранберга А.Г., Грабового П.Г..., Мазановой М.Б., Рождественской И.А., Егоровой Н.Е. Шаститко А. Чистякова Е.Г Чернышова .Л.Н. и др.
В исследовании использовались методы системного экономического анализа, индексный метод и кластерный анализ. При выполнении исследования применены также методы экономического анализа статических показателей, комплексного анализа рынка жилищно-коммунальных услуг.
Информационной основой исследования послужили нормативно-правовые документы Российской Федерации и г. Челябинска, материалы отраслевых и экономических структур Правительства Челябинска, статистические материалы Госкомстата, других субъектов Российской Федерации.
Научная новизна исследования состоит в разработке научно-прикладных подходов и методологических основ формирования системы управления жилищно-коммунальным комплексом в условиях его реформирования, и практических рекомендаций.

Глава 1. Теоретические и методические основы развития жилищно-коммунального комплекса

1.1. Тенденции развития жилищно-комунального комплекса

Одним из важнейших направлений социально-экономических преобразований в стране является реформирование и развитие жилищной сферы, создающей необходимые условия для проживания и жизнедеятельности человека. В соответствии с Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» жилищная сфера - отрасль народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт.
Основу жилищной сферы города составляет жилищный фонд: жилые дома, специализированные дома (общежития, маневренный фонд, дома-интернаты для ветеранов и т.д.), жилые служебные помещения в других строениях, пригодные для проживания.
Жилищный фонд подразделяется на следующие виды :
1.    частный - фонд, находящийся в собственности граждан или юридических лиц: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома;
2.    государственный - фонд, являющийся собственностью государства или субъектов РФ, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности;
3.    муниципальный - фонд, находящийся в собственности муниципальных образований, а также ведомственный фонд, состоящий в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений;
4.    общественный - фонд, являющийся собственностью общественных объединений;
5.    коллективный - фонд, находящийся в общей совместной или общей долевой собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений.
В течение длительного времени жилищная сфера городов находилась в составе государственного сектора экономики, получив в советский период значительное развитие. В то же время качество жилых строений и уровень их эксплуатации оставались низкими. Большинство граждан получало новое жилье бесплатно, в порядке очереди, а плата за него и коммунальные услуги не соответствовали затратам на его содержание.
Бурный процесс развития городов и жилищного сектора на рубеже ХIХ - ХХ вв. был резко прерван в период революции и разразившийся вслед за ней гражданской войны. Более того, многие города, особенно крупные, пришли в упадок. Практически все системы городского хозяйства оказались разрушенными, а население бежало за границу, на юг или влачило жалкое существование и просто вымирало. Именно в это время происходило массовое заселение бедноты в квартиры обеспеченных граждан, в результате чего преобладающем стало коммунальное заселение. Квартплата была отменена, так как деньги полностью обесценились, а никаких услуг жителям городов не предоставлялось. Жилой фонд фактически был брошен на произвол судьбы .
В начале 20-х годов в советском государстве был осуществлен переход к новой экономической политике (нэпу), суть которого заключалась в частичном возврате к рыночным механизмам, допущении различных хозяйственных укладов в городе и на селе, а также в проведении успешной финансовой реформы и восстановлении твердой российской валюты (червонца).
Определенное экономическое оживление и некоторое упорядочение общественной жизни создали условия для возрождения крупных городов и восстановления жилищного фонда, коммунальных систем. Для решения хозяйственных вопросов в составе НКВД, пришедшего на смену ВЧК, было создано управление коммунального хозяйства, которое и взяло на себя функции координатора восстановления жилья и коммунальных объектов в городах. Допускались различные формы собственности на жилье и коммунальные объекты, восстановлена квартплата за пользование жилищно-коммунальными услугами.
В 1926 - 1928 гг. были приняты важные решения по введению обоснованной системы оплаты, а жилье и коммунальные услуги, которая являлась сравнительно прогрессивной для того времени, так как учитывала не только количество жилья и потребляемых услуг, но и качественный параметры жилых помещений, а также уровень дохода жителей. Развивались децентрализованные системы коммунального управления и жилищные товарищества, что было вполне целесообразным в рамках существующего государственного строя. Но уже в конце 20-х годов началось административное сворачивание новой экономической политики по всем направлениям, включая и жилищную сферу .
На данном этапе наиболее характерным было становление жесткой командно-административной системы, в рамках которой не допускались альтернативные формы собственности и хозяйственные уклады. Формальное существование колхозно-кооперативной формы собственности на селе ничего не решало, так как служило лишь пропагандистским прикрытием тоталитарной сути государства. Административные методы управления стали преобладать и в жилищной сфере.
Период 40-х годов характеризовался громадными разрушениями во время Отечественной войны 1941-1945 гг. и восстановлением разрушенного хозяйства, в том числе жилищного фонда и коммунальных объектов, в 1946-1950 гг. Уровень жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения оставался низким, а обеспеченность жильем составила в 1950 г. всего лишь 7 кв.м. общей площади на душу населения, что соответствовало уровню жилищной обеспеченности в 1917г. и явно не отвечало потребностям горожан.
В 50-е годы начался самый длительный и достаточно последовательный этап развития жилищной сферы и коммунальных систем в советское время, который по неумолимой логике истории оказался завершающим этапом функционирования советского государства.
Наиболее характерной чертой в данной области была тенденция урбанизации, которая с некоторыми естественными колебаниями сохранилась вплоть до начала 90-х годов, когда бурные процессы перестройки затормозили урбанистические процессы. Так, если в 1859 г. удельный вес численности городского населения в общей численности страны составил 5,7%, в 1897 г. - 13, в 1940 г. - 33, то в 1990 г. - 66%, т.е. две трети населения страны стало проживать в городах, а городской образ жизни стал преобладающим. Уже в первой половине 50-х годов было начато строительство добротных зданий, которые возводились в первую очередь в Москве, Ленинграде и столищах союзных республик. Но в целом по стране объемы вводимого жилья были незначительны и не решали жилищную проблему, которая заметно обострилась в середине 50-х годов, когда жители сельской местности, получив право выбирать себе, место жительства, ринулись в крупные города .
После принятия в 1957 г. известного Постановления ЦК КПСС о переходе к типовому проектированию и строительству в стране начался строительный бум. Возникали новые города, расширялись действующие, активно сооружались объекты городского хозяйства. Именно на этом этапе возникла новая технология индустриального домостроения, предусматривающая производство строительных деталей и конструкций в заводских условиях и достаточно быстрый монтаж зданий на строительной площадке. Указанная технология и громадный объем привлеченных ресурсов позволили существенно нарастить объемы строительного производства и довести среднюю обеспеченность жильем в городах страны до 10 кв.м. в 1966г. и до 15,5 кв.м. в 1980 г.
Постоянный дефицит ресурсов и их крайне неэффективное использование, отсутствие реальных экономических взаимоотношений между системой управления, производителями и потребителями в жилищной сфере, низкая квалификация кадров, крайне неэффективное управление, бесхозяйственность, неоправданные потери ресурсов и другие аспекты свидетельствовали о неблагополучном положении в жилищной сфере. Осознавая такую ситуацию, руководство страны предпринимало попытки улучшить положение дел в строительстве и эксплуатации жилья и коммунальных систем. Но все они оказались неудачными, так как затрагивали лишь отдельные элементы хозяйственного механизма в данной сфере, не меняя его по существу.
В самом начале 90-х годов наступил переходный период в развитии жилищной сферы. Его характерные черты :
- разрушение государственной системы распределения жилья, которая существовала в СССР в течение многих десятилетий;
- существенное повышение тарифов на жилищно-коммунальные услуги для предприятий, организаций и населения;
- частичная приватизация государственного (муниципального) жилищного фонда и появления рынка жилья;
- усиление ведомственного монополизма и ослабление функций государственного (городского) контроля в данной сфере;
- изменение организационно-правовых норм предприятий и организаций жилищно-коммунальной сферы.
Но проводимые преобразования носили в основном внешний характер и практически не затронули существа хозяйственных отношений и не устранили административный характер действующего хозяйственного механизма. В результате жилищные условия значительной части населения, и уровень содержания жилищного фонда стали заметно ухудшаться.
Таким образом, положение к концу ХХ в. в жилищной сфере можно оценить как неудовлетворительное, с явными негативными тенденциями к ухудшению. Сократились объемы жилищного строительства. Существенно возросла стоимость жилищно-коммунальных услуг, а доля оплаты населения в затратах предприятий жилищно-коммунальной сферы оставалось недостаточной. На поддержание жилищно-коммунальной сферы государство расходовало 4% ВВП, т.е. больше, чем на социальную сферу и многие другие сферы жизнедеятельности, но этих средств все равно не хватает по причине их неэффективного использования.
Жилищно-коммунальный комплекс находится на начальной стадии развития, предусмотренного подпрограммой «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации» Федеральной целевой программы «Жилище». Анализ показывает, что такие ее положения, как ликвидация задолженности перед предприятиями ЖКХ, переход на договорные отношения, прекращение перекрестного субсидирования, реализация которых была намечена на 2002-2003 гг., сегодня не реализованы в полной мере. Подпрограммой предусматривалось развитие в 2004-2005 гг. конкурентных отношении в жилищном секторе, концессионных механизмов в отрасли, переход к профессиональному управлению жилищным фондом и системе персонифицированных социальных счетов населения. Эти положения только начинают реализовываться и, по оценке автора, получат развитие в 2006-2008 гг. 
В то же время, учитывая масштабы страны и неоднородность социально-экономического положения ее регионов и даже отдельных муниципальных образований внутри региона, можно согласиться с оценками специалистов, что реформа ЖКХ не должна реализовываться разом и повсеместно. 
Существует ряд муниципальных образований, в которых выполнен достаточно большой объем работы по улучшению качества жизни населения, решаются крупные задачи по развитию жилищного и коммунального секторов. Более 11% жилищного фонда нуждаются в капитальном ремонте, 9% - в проведении реконструкции. По оценкам ежегодно ремонтируется лишь 0,5% государственного и муниципального фонда при нормативе – 4-5% в год. Сложившаяся ситуация в сфере ЖКХ определяется текущим состоянием жилищного фонда. Сопоставительная оценка физического износа показывает, что высока доля износа жилых домов от 31% до 65%, что составляет 1611 млн. кв.м. общей площади . 
Между тем за последние годы из-за неэффективного управления, несвоевременного проведения всех видов ремонта темпы роста ветхого и аварийного фонда в России значительно возросли. Так, доля ветхого и аварийного жилищного фонда увеличилась за последние 10 лет почти в 2,4 раза и составила в 2008 году 3,3% от всего жилищного фонда России.
Ключевой проблемой ЖКК , тормозящей переход к экономическим методам управления отраслью, является значительная величина кредиторской и дебиторской задолженности предприятий комплекса: более 60% предприятий ЖКХ, на которых работает 4,5 млн. чел., или 5,9% занятого населения, фактически являются банкротами. Кредиторская задолженность на начало 2003 года увеличилась по сравнению с 1999 годом на 51% и составила более 274 млрд. руб., также продолжала увеличиваться задолженность по заработной плате, которая составила свыше 4 млрд.руб. Недофинансирование отрасли (вследствие невыполнения бюджетных обязательств), а также огромный размер накопленной задолженности перед предприятиями жилищно-коммунального комплекса, по мнению подавляющего большинства экономистов, являются также одними из основных причин низкой привлекательности ЖКК для потенциальных инвесторов. 
Так, на сегодняшний день, несмотря на то, что в нормативных документах постоянно декларируется необходимость повышения инвестиционной привлекательности отрасли и, соответственно, привлечения частных инвестиций, в ЖКК по-прежнему привлекаются в основном бюджетные ресурсы. По данным Госкомстата России, в 2001 году доля инвестиций в жилищно-коммунальное хозяйство уменьшилась по сравнению с предыдущим годом на 11,9%, в том числе в жилищное хозяйство – на 11,8%, а в коммунальное хозяйство - на 16,2%. В настоящее время процесс привлечения инвестиций в этот сектор сдерживается также отсутствием четких правил управления жилищным фондом и конкурентного рынка оказания жилищных услуг .
В ходе реализации жилищной реформы в России в качестве важнейших задач провозглашались создание адекватной новым экономическим условиям системы управления ЖКХ, переход на новые принципы и методы управления, внедрение рыночных отношений в данную сферу. Предполагалось, что решение этих задач будет способствовать переходу от жестко-централизованной (административной) системы управления к гибкой рыночной.
Проведенное исследование позволило классифицировать состояние ЖКХ и его систему управления как кризисные, что подтверждается значительными объемами кредиторской и дебиторской задолженности высоким физическим износом основных фондов, незначительной долей жилищно-коммунальных услуг , предоставленных населению , в структуре ВВП – 4,5% (что существенно ниже, чем в других странах), при высоком удельном весе основных фондов в общем их объеме в РФ, неэффективной системой функционирования ЖКК и незаинтересованностью экономических субъектов в сокращении непроизводительных затрат. 
Между тем последний в целом за последний период было принято более 200 нормативно-правовых документов федерального уровня по вопросам преобразований в сфере ЖКК. Среди них следует выделить Концепцию реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации; Программу демонополизации и развития конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг на 1998-1999 годы; подпрограмму «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации» Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы.
Реформа ЖКХ позволяет рынку коммунальных платежей стать в значительной мере привлекательным для банков и финансовых групп, поскольку, выполняя функции по сбору коммунальных платежей, банки предоставляют услуги как коммунальным службам и государственным органам, так и населению, что в конечном итоге обеспечивает повышение эффективности функционирования жилищно-коммунального комплекса в целом.
Наиболее востребованными в настоящее время представляются следующие услуги банковского сектора:
- в формировании и сопровождении инвестиционных программ предприятий ЖКХ и в стабилизации их текущего финансового состояния;
- в формировании оптимальных финансовых систем учета и взаимодействия предприятий ЖКХ с поставщиками услуг и собственниками жилья.
С точки зрения инвестиционной привлекательности в ЖКХ основными направлениями следует признать :
-    модернизацию инженерных сетей и действующих технологий предприятий ЖКХ;
-    реконструкцию и замену изношенных сетей;
- развитие программ энергоресурсосбережения в жилищном секторе;
- программы установки квартирных индивидуальных приборов учета и регулирования.
Цель организации системы инвестирования в жилищно-коммунальный комплекс состоит в объединении и координации действий предприятий жилищно-коммунального хозяйства, частных инвесторов, учреждений, заинтересованных в развитии инвестиционной деятельности, в формировании инвестиционных ресурсов и инвестировании в проекты ЖКК, в организации и контроле финансовых потоков инвестиционных ресурсов через коммерческие банки. С целью активизации инвестиционных процессов в жилищно-коммунальном комплексе, необходимо выполнить следующие условия:
- совершенствовать правовую базу процессов инвестирования объектов ЖКК;
- создать условия для снижения и перераспределения рисков инвесторов, развития системы страхования, рынка гарантий, отладить систему учета залогов,
- обеспечить взаимодействие властных, банковских, предпринимательских структур в инвестиционном, информационном, организационном посредничестве;
- развить институциональную инфраструктуру, инвестиций путем формирования заинтересованности участия консалтинговых, маркетинговых агентств, девелоперских и инжиниринговых фирм.
С этой целью важно сформировать концепцию и программу организации системы инвестирования в регионе, где должны быть отражены механизмы указанных выше условий и организационные регламенты реализации двух взаимосвязанных блоков: "процедура инвестирования" и "процедура возврата инвестиций". В первой части в центре внимания окажутся вопросы предварительного отбора инвестиционных проектов, процесса формирования лотов и инвестиционных предложений на основе бизнес-планов, выполненные по единому стандарту, оформление сделок по инвестиционным проектам, механизм финансового сопровождения инвестиций (совокупность банковских операций по финансированию, кредитованию инвестиции, операций с ценными бумагами). 
1.2. Характеристика жилищно-коммунального комплекса 

Присутствие в ЖКК сложной системы взаимосвязей хозяйствующих субъектов и потребителей услуг, обусловленной схемой технологического взаимодействия в производственном процессе, так и возникающими при этом противоречиями между экономической природой производства услуг и социальным характером их потребления, подчеркивает специфику объектов ЖКК. С точки зрения социальной значимости, ЖКК призван создавать необходимые условия для комфортного и безопасного проживания граждан, а с экономической, выступая как сфера деятельности с постоянным потребительским спросом, обладает практически неограниченным потенциалом для развития частного бизнеса. Поэтому в ЖКК проявляются интересы и осуществляется взаимодействие органов власти, бизнеса и населения как потребителя жилищно-коммунальных услуг. Именно с этих позиций ЖКК можно определить как сложную систему социально-экономических отношений, складывающихся в части предоставления жилищно-коммунальных услуг .
Жилищный фонд обладает специфическими характеристиками, которые необходимо учитывать при построении эффективной системы управления ЖКХ. В. связи с этим, целесообразно рассмотреть структуру жилищного фонда и различные варианты его классификаций, при построении которых будет учтено своеобразие отношений, формирующихся в процессе управления ЖКК крупного города. 
По мнению автора, многообразие факторов, характеризующих жилищный фонд как объект ЖКК, необходимо рассматривать системно со всеми элементами. Можно представить жилищный комплекс в виде уточненной совокупности 4-х основных блоков (многообразие форм собственности, неоднородность жилищного фонда, социальная значимость жилищного фонда, сложная система финансовых потоков и характеристика состояния многоквартирного дома как объекта конкурса), наиболее комплексно характеризующих данный объект (рис.1.) .
Все это характеризует основную специфику жилищного комплекса – его неоднородность. Каждый жилой дом обладает различным уровнем комфортности проживания, определяющим различные потребительские свойства жилой единицы как товара. Все вышеперечисленное требует индивидуального подхода к управлению каждым многоквартирным жилым домом. Для каждого дома требуется самостоятельная программа управления комплексом недвижимого имущества, учитывающая все особенности жилого дома и прилегающего земельного участка. 
Рис. 1 Специфика жилищного комплекса как основного объекта жилищно-коммунального комплекса
крупного города

Классификация жилищного комплекса по перечисленным выше блокам представлена на рис.2.

 
Говоря о специфике жилищного комплекса, нельзя не отметить, что наличие у данного объекта недвижимости одного или нескольких собственников, вносит серьезные особенности в его управление. Виды жилищного фонда с точки зрения многообразия форм собственности, непосредственно влияющих на выбор способа управления им, представлены на рис.3 .

 
Рис. 3. Виды жилищного комплекса, влияющие на выбор способа управления
Функциональный анализ ситуации с объектами ЖКК предусматривает рассмотрение системы управления многоквартирными домами, как функциональной системы, состоящей из определенных функций (целевых установок), анализа степени реализации выбранных функций через показатели стоимости, определение степени значимости функций.
Данная модель подтверждает необходимость совершенствования управления эксплуатационной и воспроизводственной сферами на основе внедрения рыночных методов управления объектами ЖКК, развития долгосрочных кредитно-финансовых и инвестиционных механизмов. Выполненное исследование дает возможность уточнить проблемную ситуацию и позволяет перейти к следующему методическому этапу- разработке подходов к формированию конкурентной среды в ЖКК, которые развивают и используют в качестве научно-методической базы теорию институциональной экономики. 
Можно сделать вывод, что в современной жилищно-коммунальной экономики наблюдается тенденция формирования эксплуатационно-инвестиционных систем управления многоквартирными домами и другими объектами ЖКХ, как новой институциональной структуры реализации жилищно-коммунальной политики, направленной на преодоление кризисных воспроизводственных процессов и развитие конкурентного рынка жилищно-коммунальных услуг.
Несмотря на ограниченные возможности формирования конкурентной среды в сфере естественных локальных монополий, определенные возможности существуют и здесь путем формирования конкурентной среды на отдельных технологических сегментах предоставления коммунальных услуг (сезонные ремонтные работы капитального характера, закупка топлива и материалов и т.д.) подрядными организациями любых форм собственности.

1.3. Зарубежный и отечественный опыт в сфере ЖКК

В настоящее время кондоминиумы как тип жилищных комплексов, в которых одновременно присутствует частная собственность на квартиры и нежилые помещения и общая долевая собственность на места общего пользования, получили широкое распространение (особенно в США, Латинской Америке, Западной Европе). Для управления общим имуществом в кондоминиуме создается ассоциация собственников жилья, которые называются кооперативами или товариществами .
Во-первых, сектор частных арендных домов – эффективный рыночный вид жилья, способный «вытащить» реформу ЖКХ в России (были в России во 2-й половине 19 в.), дает широкий спектр предложений.
Во-вторых, существуют специальные законы, регламентирующие строительство кондоминиумов (не допускается смешение форм собственности – только частная). Жилье полностью оплачивается собственниками.
В-третьих, социальное жилье – квартира в арендном муниципальном доме, предоставляется малоимущим без права приватизации.
Большое место также в жилищной секторе занимают кооперативы, которые в основном представляют собой крупные организации, владеющие многочисленными жилыми домами (особенно распространены в Германии и Скандинавских странах).
На Западе практически невозможно найти дом, где одновременно были бы муниципальные и частные квартиры. В странах Запада Кондоминиумов с ТСЖ (около 10-20%) и они полностью частные, смешанные формы как у нас могут стать неэффективными (колхоз), поэтому стоит ли уходить от гос.собственности домов, когда у других это 50% жилья. 
В России 80% жилья в собственности жильцов, 20% - арендное жилье для малоимущих. Собственность жилья в мире доступно только людям со средними и высокими доходами, даже в развитых странах доля собственного жилья составляет в среднем 50%, в Германии – 40%, Швеции – 43%, Голландии – 45%, остальные 50% - это арендное жилье: 40% - аренда у частных домовладельцев (доходный дом), 10% - социальная аренда (муниципальный арендный дом).
Страны Восточной Европы (Польша, Чехия, Славения и Венгрия) и ближнего зарубежья (Беларусия)– там жилищный фонд как и у нас раньше принадлежал государству, и реформа шла и идет по пути, сходному с российским. Поэтому ТСЖ этих стран сталкиваются с теми же трудностями: проблема передачи прав собственности домов от муниципалитетов гражданам, невысокие доходы населения и низкая его активность, неразвитость рынка жилищно-коммунальных услуг.
Интересен опыт Австрии – там, в 1996г. эксплуатация жилищного фонда была полностью переведена на дотационную основу. Для целей управления и эксплуатации создаются кооперативы собственников жилья (КСК). Отличие от наших ТСЖ – создаются там, где 100% частная собственность – и все обязательно являются членами КСК, а не добровольный характер.
Жилищная политика охватывает в соответствии с федеральной структурой Европы различные государственные, коммунальные и частные области деятельности. Коммунальная жилищная политика, как часть общей жилищной политики, направлена на то, чтобы создать типовые условия, дающие всему населению возможность получить соответствующее спросу жилье.
Существенные признаки коммунального жилищного предприятия в Европе:
- многоплановое участие коммуны (пример города Халле),
- строительство дешевого жилья,
- раздача заданий по городскому развитию и санированию.
Основная задача содержания имеющегося жилого комплекса в Европе - гарантия его сдачи в наем. Этим требованиям служит следующее:
- Содержание в исправном состоянии
При этом речь идет о мероприятиях, гарантирующих содержание фонда согласно предписаниям использования квартир, соответственно зданий (мероприятия, необходимые для устранения возникающих при длительной эксплуатации износа, старения, влияния погодных условий строительных и других недостатков).
- Ремонт
Под этим понимаются мероприятия, ориентированные на устранение недостатков, возникающих в результате износа, старения, влияния погодных условий, воздействия третьих лиц, пожаров, стихийных бедствий.
- Модернизация
В основе лежат строительные мероприятия, предназначенные да улучшения качества жилья и тем самым ведущие к соответствующему увеличению платы за пользование им.
В Канаде процент предприятий коммунального обслуживания, находящихся в государственной собственности, - один из самых высоких в индустриальном мире. Около 90 процентов электроэнергетики страны, в том числе обслуживающей ЖКХ, принадлежат государству.
В Нидерландах преобладает мнение, что как государственный, так и частный сектор в сфере коммунального обслуживания имеют свои сильные и слабые стороны.
В Швеции решение о приватизации объектов ЖКХ принимаются только тогда, когда считается, что это отвечает интересам налогоплательщиков и соответствующей государственной компании. На рубеже 80-90-х гг. правительства многих стран в рамках социально-экономических программ и программ реформирования государственного сектора экономики проводили приватизацию объектов ЖКХ, руководствуясь тем, что "... государственные предприятия - это чаще национальные обязательства, чем национальное имущество. Для нации гораздо лучше, если эти предприятия будут переданы частному сектору, приносящему доход на основе конкуренции". Параллельно с процессом приватизации шел поиск новых форм предоставления коммунальных услуг с участием представителей частного бизнеса.
При этом сохраняется предоставление услуг муниципальными службами, в первую очередь, в сфере коммунального обслуживания. Муниципалитет выступает при этом в качестве организатора производства услуг. Другими словами предоставление услуг осуществляется не самим муниципалитетом, а предприятиями, основанными на муниципальной собственности и подотчетными муниципалитету. Предоставление подобных услуг осуществляется муниципальными департаментами по "санитации" (сбор, вывоз, утилизация пищевых отходов и бытового мусора и др.); департаментами парков (озеленение, благоустройство городской территории и др.); департаментами по автомагистралям и т.д.
Распространенной формой предоставления муниципальными службами услуг в развитых странах являются межтерриториальные соглашения (договора об обслуживании), при которых административно-территориальные образования (например, "сити" в США) могут заключать соглашения на предоставление тех или иных услуг, которые они не могут предоставлять потребителям сами или считают их предоставление собственными силами нерациональным, с более высокими властными структурами (например, Правительствами "штатов"). Последние оказывают услуги тем представителям территорий, которые в состоянии и готовы их купить. В данном случае, один орган управления может позволить себе нанять другой и оплатить поставленные услуги. Подобным образом, за рубежом, оказываются коммунальные услуги по водо-, газо-, теплоснабжению, водоотведению, услуги по "санитации" территорий, уборка снега и др. . При этом в договорных отношениях участвуют два органа управления: причем один является организатором, а другой поставщиком услуг. Как показывает опыт США, Великобритании, Германии, Японии, Швеции, Канады и др. это позволяет более экономно использовать финансовые ресурсы, мощности и возможности производителей услуг.
Местные органы исполнительной власти могут заключать соглашения, договора, контракты не только друг с другом, но и с частными фирмами. Во многих развитых странах, - Великобритании, США, Швеции, - городские власти давно осознали, что монопольное положение муниципальных служб сдерживает улучшение условий жизни в крупных городах. Практикуется продажа транспортным компаниям (включая муниципальные и частные) автобусных и трамвайных линий на конкурсной основе. Нововведения в жилищно-коммунальной сфере развитых стран, основанные на рациональном сочетании централизации и децентрализации, дали положительные результаты. Они не тормозят, а активизируют рынок услуг и улучшают условия жизни потребителей. Подобные нововведения можно применить при организации городского водопровода, тепло,- электро - и газоснабжения, то есть к работе тех служб, которые принято относить к технически монопольным.
Подобный опыт может широко применяться и в нашей стране, в особенности в местах нового жилищного строительства на окраине крупных городов и в области. Опыт быстрого благоустройства жилья применим не только для небольших поселков, но и для индивидуальных коттеджей и малоэтажных домов, строящихся на окраинах крупных городов. Эффективность такого подхода доказана и опытом некоторых стран Восточной Европы (Польша, Югославия, Чехия и Словакия).
Зарубежный опыт указывает на следующие направления развития частного бизнеса в жилищно-коммунальной сфере:
−    организация и эксплуатация жилищного комплекса (США, Великобритания, Бельгия, Нидерланды, Швеция, Австрия);
−    бытовое обслуживание населения: ремонтные услуги, благоустройство дворовых территорий, сбор, удаление и переработка бытовых отходов (США, Великобритания, Франция, Германия, Япония, Канада, Швеция, Австрия);
−    уборочные работы, озеленение (США, Великобритания, Австрия, Германия, Бельгия, Канада);
−    транспортное обслуживание (США, Великобритания, Швеция, Австрия, Франция);
−    ремонт и содержание дорог (США, Великобритания, Австрия, Франция, Италия, Бельгия, страны Латинской Америки).
Оказание услуг в системе ЖКК может осуществляться и на основе франчайзинга. Договора, заключаемые территориальными органами управления с небольшими фирмами, которые сохраняют практически полную хозяйственную самостоятельность. Взамен они обязаны отчислять в местный бюджет 5-10% своего дохода, вводить представителя местной власти в состав правления и рекламировать фирменный знак территориального органа. 
Основным направлением жилищно-коммунальной реформы в крупных городах России является ликвидация муниципальной монополии. При этом, по моему мнению, недопустима замена муниципальной монополии частной. Это может привести лишь к существенному удорожанию услуг, хотя у частной монополии стимулы к снижению издержек и повышению качества услуг несколько сильнее, чем у муниципальной. Повышение качества услуг, как правило, требует увеличения затрат, что сказывается на цене. Но в данном случае, ее рост можно оправдать, поскольку речь идет не об удорожании услуги, а об ее замене другой, - лучшей.
В этом случае, деятельность частного монополиста на рынке жилищно-коммунальных услуг должна регулироваться местными органами исполнительной власти на основе отбора частных производителей услуг на конкурсной основе, а также регулирования цен и тарифов с учетом финансовых возможностей населения.
До сих пор основными производителями услуг ЖКК в нашей стране являются государственные (муниципальные) жилищно-коммунальные предприятия, которыми ведают муниципальные службы. Объемы оказываемых ими услуг, ставки и тарифы жестко регулируются муниципалитетами. Такую практику нельзя считать совершенной. По мере развития рынка и становления, присущих ему институтов, маркетинговые исследования спроса населения должны определить ассортимент услуг и их качество, регулируемое и рынком, и муниципальными службами.
В России главная цель жилищно-коммунального комплекса (ЖКК): обеспечение качественного, надёжного и доступного предоставления гражданам жилищно-коммунальных услуг. В связи со сменой формации в стране резко сократилось участие государства в экономике. Отсюда вторая цель - оптимизация бюджетных расходов в ЖКК .
По существу, жилищ