1. Правовое регулирование недвижимости как объекта гражданских прав

1.1. История развития недвижимости как объекта гражданских прав

Словарь русского языка С.И. Ожегова определяет недвижимое имущество как не двигающееся, неподвижное. Деление вещей на движимые и недвижимые известно еще Римскому праву, хотя правовой режим первоначально был одинаков для тех и других. В так называемый после-классический период развития римского права деление вещей на движимые и недвижимые приобретает практическое значение.

Недвижимостью признавались не только земельные участки (praedia fundi) и недра, но и все созданное на земле собственника. Таким образом, речь шла о естественной или искусственной части поверхности земли (res soli) Все эти предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с поверхностью, считались ее составной частью. Действовало правило о том, что сделанное над поверхностью следует за поверхностью. Не допускалась отдельная собственность на землю и на дом, расположенный на этой земле. При этом воздушное пространство над поверхностью также рассматривалось как часть поверхности. Уже в Законах XII таблиц имелись отдельные элементы особого подхода, отличающегося от правового режима движимых вещей; для приобретения в собственность земельных участков по давности владения требовался срок в два раза превышающий аналогичный срок в отношении движимых вещей. Более того, в эпоху принципата появились специальные правила, направленные на обеспечение публичности соответствующих сделок[1].

В средние века понятие «недвижимости» получило дальнейшее развитие. Система инскрипций (отметок) и транскрипций (записей) у романских племен, система залоговых и ипотечных книг в Германии обозначает развитие принципа определенности в отношении недвижимого имущества, причем к недвижимости причислялись не только земля и строения, но и новые объекты, имевшие особое значение в гражданском обороте (например, недвижимостью стали плавучие мельницы, в Италии - картины).

Высокая ценность недвижимости обусловливает появление в конце XYIII века в Европе института ипотечной записи (ипотечной книги). Он был вызван к жизни потребностями развивающегося поземельного кредита. Содержание института ипотечных книг постепенно расширяется в сторону фиксации не только закладных книг, но и всяких вещных прав на недвижимость.

Термин «недвижимое имущество» появился в законодательстве России довольно поздно и заменил собой прежние разнообразные понятия, регулирующие правовое положение земельных участков и строений. Указ Петра Первого о единонаследии 1714 г. установил этот термин, устранив различия между вотчинами и поместьями. Под недвижимостью понималась, прежде всего, часть земной поверхности и все то, что с ней связано настолько прочно, что связь не могла быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Вопрос о прочности связи строения с землей не мог быть принципиально решен с полной точностью. Решение его зависело от конкретных обстоятельств. Недвижимостью признавались как строения, возвышающиеся над землей, так и постройки под землей, например, шахты. Признавались недвижимыми деревья, плоды, вообще всякие растения, минералы, металлы и другие ископаемые, пока они находились в прочной связи с почвой, обусловленной самой природой этих вещей.