|
Подводя итоги проведенного исследования, необходимо отметь следующее.
Юридические судьбы строения и земельного участка, на котором оно расположено, всегда взаимосвязаны. Поэтому продажа здания или сооружения невозможна без определения прав покупателя на земельный участок, который занят продаваемой недвижимостью и необходим для использования последней по назначению. По нашему законодательству недвижимостью признается и строение, расположенное на земельном участке, находящемся в собственности других лиц (строение на чужой земле). Поэтому законодательство регламентирует юридическую судьбу земельных участков как при продаже строений, чьи собственники являются одновременно собственниками земельных участков, на которых находятся эти строения, так и при продаже строений, расположенных на земельных участках, находящихся в собственности других лиц, отличных от собственников продаваемой недвижимости.
По общему правилу при переходе права собственности на здания, сооружения и иную недвижимость к покупателю переходят и права на ту часть земельного участка, которая занята проданной недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК РФ). Взаимосвязь перехода права собственности на здание или сооружение и права на соответствующую часть земельного участка бывает различной в зависимости от вида прав продавца недвижимости на земельный участок, на котором она расположена.
Когда продавец здания или сооружения является собственником земельного участка, то согласно норме п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение строения проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
- отчуждения части строения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
- отчуждения строения, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии с правилами ст. 27 ЗК РФ.
Отчуждение строения, находящегося на земельном участке, ограниченном в обороте и принадлежащем продавцу строения на праве собственности, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
Следовательно, согласно нормам земельного законодательства в случаях, когда продавец строения является одновременно собственником земельного участка по договорам продажи здания (сооружения), покупателю не может быть предоставлено право на земельный участок, отличающееся от права собственности, например, право аренды. Такая возможность предусмотрена нормами ст. 273, п. 2 ст. 552 ГК РФ, в соответствии с которыми в ситуации, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Отмеченное противоречие между нормами земельного и гражданского законодательства снимается судебной практикой в пользу норм земельного законодательства как специальных норм.
Согласно нормам п. 3 ст. 552, п. 2 ст. 271 ГК РФ если продавец здания или сооружения не является собственником земельного участка, на котором оно расположено, то покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Следовательно, если продавец обладал правом аренды земельного участка, то и покупатель будет пользоваться этим участком по праву аренды. В ходе определения судьбы чужого земельного участка при продаже расположенной на нем недвижимости нормы гражданского (п. 3 ст. 552, п. 2 ст. 271 ГК РФ) и земельного (п. 1 ст. 35 ЗК РФ) законодательства совпадают по содержанию.
Продажа недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором (п. 3 ст. 553 ГК РФ). Покупатель строения на чужой земле при его эксплуатации во всех случаях должен учитывать целевое назначение земельного участка. Купив строение, находящееся на чужом земельном участке, покупатель как собственник строения приобретает право преимущественной покупки или аренды указанного земельного участка. Данное право преимущественной покупки осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности (п. 3 ст. 35 ЗК РФ). Кроме этого, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, покупатель строения приобретает исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды на него (п. 1 ст. 36 ЗК РФ).
1. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. // Российская газета. – 1993. - № 237.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51 – ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: федеральный закон от 26 января 1996 г. № 14 –ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - № 5. - Ст. 410.
4. Земельный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.
5. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ) от 30 декабря 2001 № 195-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2002. - № 1 (часть I). - Ст. 1.
6. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 14 ноября 2002 № 138-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2002. - № 46. - Ст. 4532.
7. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.
8. Федеральный закон от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ «О землеустройстве» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2001. - № 26. - Ст. 2582.
9. Постановление Правительства РФ от 2 февраля 1996 г. № 105 «Об утверждении Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - № 6. - Ст. 592.
10. Постановление Правительства РФ от 7 июня 2002 г. № 396 «Об утверждении Положения о проведении территориального землеустройства» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2002. - № 23. - Ст. 2193.
11. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2001. - № 5.
12. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 28 апреля 2003 г. № КА-А40/2301-03 «При покупке недвижимости покупатель приобретает право пользования земельным участком, на котором расположен объект, на тех же условиях, что и продавец, а т.к. продавец пользовался участком на правах аренды, суд признал необоснованным привлечение истца к ответственности за непредставление в установленный срок деклараций по земельному налогу, поскольку он также должен уплачивать арендную плату, а не земельный налог» // СПС «Гарант»
13. Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 11 июня 2003 г. № А08-8912/02-20 «Кассационная жалоба оставлена без удовлетворения, поскольку оспариваемое постановление об изъятии участка, а так же свидетельство ЗАО о праве на данный земельный участок не нарушают прав и обязанностей истца, так как последним выполнены действия по изменению прав и обязанностей на арендуемый земельный участок (извлечение)» // СПС «Гарант»
14. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26 января 2004 г. № Ф09-4087/03ГК «Дело о признании недействительным договора купли-продажи, незаконным отказа в передаче в аренду земельного участка передано на новое рассмотрение, поскольку нормы земельного участка, необходимого для эксплуатации здания, утвержденные в установленном порядке, в материалах дела отсутствуют, судом данный вопрос не выяснялся, кроме того, суд не рассмотрел требование истца об обязании предпринимателя перенести металлоконструкции павильона от стены здания истца, не установил, является ли павильон недвижимым имуществом (извлечение)»; Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 9 марта 2004 г. № КГ-А40/886-04 ЗК РФ не установил порядок определения размера земельного участка, который может быть приобретен собственником строения, если размер участка, который он желает приобрести в собственность, превышает размеры строения (извлечение) // СПС «Гарант»
15. Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25 июня 2004 г. № А74-3235/02-К1-Ф02-2246/04-С2 «Судом правомерно отказано в удовлетворении иска о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, поскольку спорный договор был фактически исполнен сторонами в соответствии с его условиями, поэтому отсутствовали основания считать, что его участниками не был определен предмет договора (извлечение)» // СПС «Гарант»
16. Ерофеев, Б.В. Земельное право России: Учебник. 8-е изд., перераб. / Б.В. Ерофеев. – М.: Юрайт – Издат, 2006. – 656 с.
17. Ерофеев, Б.В. Экологическое право: учебное пособие для студентов/ Б.В. Ерофеев. – М.: ФОРУМ: ИНФРА – М, 2004. – 312 с.
18. Земельное право России. Практикум Учебное пособие / под ред. А.К. Голиченкова. - М., 2007. – 380 с.
19. Иконицкая, И.А. Земельное право России: учебник / И.А. Иконицкая. - М., 2006. – 622 с.
20. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / под ред. С.А. Боголюбова, Е.Л. Мининой. - М.: ЗАО «Юридический дом «Юстицинформ», 2007. – 890 с.
21. Комментарий к Земельному кодексу РФ / под ред. С.А. Боголюбова, Е.Л. Мининой. - М., 2008. – 560 с.
22. Крассов, О.И. Земельное право современной России: Учеб. пособие / О.И. Крассов. - М., 2006. – 810 с.
| 
