Глава 1. Теоретические основы государственного регулирования

арендных отношений в сфере недвижимости в организации

1.1. Институт арендных отношений в России: сущность,

тенденции и перспективы

Понятие институт известно давно. В правовой литературе под институтом понимается совокупность нормативных актов, установлений и правил, регулирующих какую-то важную группу общественных отношений. Например, институт семьи и брака. В институциональной экономике данное понятие имеет примерно такой же смысл — под институтом подразумевается совокупность формальных (писаных) и неформальных правил, правовых норм, обычаев, традиций, которыми руководствуются участники экономических отношений в определенной области. В управлении имуществом исторически сложились, функционируют и продолжают развиваться несколько институтов, среди которых аренда занимает важное место. Содержание и формы арендных отношений определяются долгосрочными целями и задачами развития города, муниципального образования на уровне генерального плана.

Генеральный план составляется на 10-20 лет и затем периодически обновляется и корректируется по мере возникновения новых задач и расширения возможностей для развития. Целевые установки и задачи Генерального плана затем детализируются и конкретизируются в долгосрочных, среднесрочных и текущих документах различного уровня. В частности, на основе Генерального плана разрабатываются планировки округов, районов и городских комплексов. В соответствии с этими планировками осуществляется функциональное, нормативно-правовое и экономическое зонирование городской территории. Данные зонирования, в свою очередь, служат основой для разработки кадастра земельных участков и реестра недвижимого имущества.

Аренда недвижимого имущества, включая земельные участки, является одним из важных источников пополнения доходной части бюджета. С другой стороны, решение текущих задач за счет арендной платы не должно происходить в ущерб долгосрочным целям и задачам развития города, включая и задачи обновления и приумножения недвижимого имущества. В мировой практике налог на недвижимость вместе с арендными платежами используется для решения как текущих, так и долгосрочных целей.

Собственность на объекты недвижимости, включая земельные участки, является экономической базой муниципального управления. Аренда недвижимости при проведении рациональной арендной политики позволяет воспроизводить и приумножать источники доходов муниципальных образований. При этом большое значение имеет определение стоимости объектов недвижимости. Ее величина зависит не только от балансовой стоимости объекта. В рыночных условиях на величину стоимости оказывают влияние такие факторы, как степень обустроенности инфраструктуры территории, уровень ее благоустройства, транспортная доступность объекта, привлекательность района и т.п. Следует отметить, что названные факторы складываются в результате умелой или наоборот неумелой политики городских властей.

При правильном управлении территорией стоимость муниципальной недвижимости увеличивается. Но на практике наблюдаются и противоположные: тенденции, когда инвестиции в сохранение: и обновление основных фондов не производятся, инженерные сети и объекты недвижимости изнашиваются и морально устаревают, стоимость объектов снижается. В этой связи роль аренды состоит в том, что муниципальная власть, сохраняя за собой собственность на недвижимость, имеет возможность активно влиять на факторы, определяющие развитие территории и увеличение стоимости объектов муниципальной собственности. При этом контроль над финансовыми потоками имеет большее значение, чем объем поступлений арендных платежей, которые являются хотя и важным, но не основным источником пополнения средств муниципального бюджета. С помощью средств от аренды городские власти имеют возможность оказывать поддержку и инициировать нужные инвестиционные проекты.

В мировой практике сложился субсидиарный метод финансирования муниципальной экономики. Суть его состоит в дотировании из муниципального бюджета капитальных или эксплуатационных затрат. Например, во Франции из муниципальных бюджетов дотируются капитальные вложения по специальному перечню, утвержденному в законодательном порядке по установленной процедуре. В данный перечень включаются объекты из районных планировок. Это могут быть здания и сооружения, дорожная сеть, набережные, автостоянки, зеленые насаждения и т.п.