1.1. История развития недвижимости как объекта
гражданских правоотношений
Словарь русского языка
С.И. Ожегова определяет недвижимое имущество как не двигающееся, неподвижное.
Деление вещей на движимые и недвижимые известно еще Римскому праву, хотя
правовой режим первоначально был одинаков для тех и других. В так называемый
после-классический период развития римского права деление вещей на движимые и
недвижимые приобретает практическое значение.
Недвижимостью
признавались не только земельные участки (praedia fundi) и недра, но и все
созданное на земле собственника. Таким образом, речь шла о естественной или
искусственной части поверхности земли (res soli) Все эти предметы, связанные с
землей или фундаментально скрепленные с поверхностью, считались ее составной
частью. Действовало правило о том, что сделанное над поверхностью следует за
поверхностью. Не допускалась отдельная собственность на землю и на дом,
расположенный на этой земле. При этом воздушное пространство над поверхностью
также рассматривалось как часть поверхности. Уже в Законах XII таблиц имелись
отдельные элементы особого подхода, отличающегося от правового режима движимых
вещей; для приобретения в собственность земельных участков по давности владения
требовался срок в два раза превышающий аналогичный срок в отношении движимых
вещей. Более того, в эпоху принципата появились специальные правила,
направленные на обеспечение публичности соответствующих сделок [64,c.48].
В средние века понятие
«недвижимости» получило дальнейшее развитие. Система инскрипций (отметок) и
транскрипций (записей) у романских племен, система залоговых и ипотечных книг в
Германии обозначает развитие принципа определенности в отношении недвижимого
имущества, причем к недвижимости причислялись не только земля и строения, но и
новые объекты, имевшие особое значение в гражданском обороте (например, недвижимостью
стали плавучие мельницы, в Италии - картины).
Высокая ценность
недвижимости обусловливает появление в конце XYIII века в Европе института
ипотечной записи (ипотечной книги). Он был вызван к жизни потребностями
развивающегося поземельного кредита. Содержание института ипотечных книг
постепенно расширяется в сторону фиксации не только закладных книг, но и всяких
вещных прав на недвижимость.
Термин «недвижимое
имущество» появился в законодательстве России довольно поздно и заменил собой
прежние разнообразные понятия, регулирующие правовое положение земельных
участков и строений. Указ Петра Первого о единонаследии 1714 г. установил этот
термин, устранив различия между вотчинами и поместьями. Под недвижимостью
понималась, прежде всего, часть земной поверхности и все то, что с ней связано
настолько прочно, что связь не могла быть порвана без нарушения вида и цели
вещи. Вопрос о прочности связи строения с землей не мог быть принципиально
решен с полной точностью. Решение его зависело от конкретных обстоятельств. Недвижимостью
признавались как строения, возвышающиеся над землей, так и постройки под
землей, например, шахты. Признавались недвижимыми деревья, плоды, вообще всякие
растения, минералы, металлы и другие ископаемые, пока они находились в прочной
связи с почвой, обусловленной самой природой этих вещей.
В высказываниях
дореволюционных юристов можно было встретить утверждение о том, что
законодательное деление вещей на движимые и недвижимые не всегда соответствует
физической природе этих вещей. Так, видный российский юрист Д.И. Мейер писал
следующее: «Нет, однако же, необходимости, чтобы юридическое деление имущества
на недвижимое и движимое совпадало с физической неподвижностью или подвижностью
вещей: в области права это деление имущества имеет то значение, что одни определения
связываются с имуществом недвижимым, другие - с имуществом движимым; но
действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по
своей природе или оно подвижно - это все равно. И, если, например,
законодательство найдет нужным какое-то определение, касающееся недвижимого
имущества, распространить и на имущество движимое, то определение это будет
применяться к движимому имуществу и наоборот [62, c.161].
В нормативных актах Временного правительства России сравнительно часто
встречается понятие «земли», а не «недвижимости». В законодательст
|