1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
1.1. Понятие ипотеки и ее экономические функции
Прежде чем рассмотреть понятия ипотеки и системы ипотечного кредитования необходимо разобраться, какое место занимает ипотека в системе приобретения жилья, каковы остальные элементы этой системы.
Основными формами приобретения жилья, в том числе в рассрочку, являются:
- покупка готового жилья за полную стоимость без рассрочки платежей;
- банковский ипотечный кредит - заем, выдаваемый кредитной организацией (банком) на условиях срочности, возвратности и платности с целью покупки, ремонта или строительства объекта недвижимости под залог этого объекта. Объект недвижимости оформляется в собственность заемщика сразу после завершения расчетов с помощью кредитных средств и обременяется залогом в пользу банка. Залог объекта недвижимости оформляется закладной. Ипотечный кредит дает возможность жить в своей квартире, заплатив за нее лишь часть стоимости. Срок кредитования может достигать 30 лет. Заемщиком может стать любой человек, достигший 18 лет, обладающий стабильным источником дохода. Ипотечное кредитование регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации, федеральными законами «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «Об оценочной деятельности» и рядом других;
- потребительский жилищный кредит (заем) — кредит (заем), выданный на условиях срочности, возвратности и платности с целью покупки, ремонта или строительства недвижимости, без оформления залога, но зачастую с использованием иных механизмов обеспечения возврата кредита (займа), таких как гарантии и поручительства третьих лиц. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации кредиты могут выдаваться только кредитными организациями (банками), а займы — другими организациями и физическими лицами;
- жилищные накопительные кооперативы (ЖНК) - потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов. После завершения накопительного этапа ЖНК предоставляет своим членам заем на приобретение квартиры на более привлекательных условиях по сравнению с банками. Членство в ЖНК дает возможность жить в квартире еще до полной выплаты долга. Особенности: минимальные требования к участникам, низкие проценты по займам, индивидуальный подход. Деятельность ЖНК регулируется Федеральным законом «О жилищных накопительных кооперативах»;
- долевое участие в строительстве. По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Регулируется Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
- коммандитное товарищество (товарищество на вере) - товарищество, в котором наряду с участниками, осуществляющими от имени товарищества предпринимательскую деятельность и отвечающими по обязательствам товарищества своим имуществом (полными товарищами), имеется один или несколько участников - вкладчиков (коммандитистов), которые несут риск убытков, связанных с деятельностью товарищества, в пределах сумм внесенных ими вкладов и не принимают участия в осуществлении товариществом предпринимательской деятельности. Деятельность регулируется ст. 82-86 Гражданского кодекса;
- жилищные субсидии - безвозмездное целевое предоставление денежных средств, предназначенных для полной или частичной оплаты стоимости приобретаемого или строящегося жилья. Предоставляются гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий в рамках социальных жилищных программ. Жилищные субсидии могут направляться на оплату части стоимости готовой или строящейся квартиры (дома), части процентной ставки банковского ипотечного кредита, части первоначального взноса по ипотечному кредиту. Условия субсидирования определяются на местном законодательном уровне. При продаже жилья в рассрочку наиболее предпочтительно выделение бюджетных средств на субсидирование первоначального взноса;
- государственные жилищные сертификаты (ГЖС) - свидетельствоо предоставлении безвозмездной субсидии на приобретение готового жилья за счет средств бюджета по программе «Жилище» в рамках подпрограммы «ГЖС» для уволенных в запас военнослужащих, переселяющихся северян и ряда других категорий граждан;
- строительные сберегательные кассы - специализированные банки, осуществляющие привлечение денежных средств физических лиц в строительные сберегательные вклады и предоставляющие вкладчикам кредиты для улучшения жилищных условий по ставкам ниже рыночных. Получили широкое распространение в странах Европы (в первую очередь в Германии и Австрии). В России не функционируют ввиду отсутствия законодательного регулирования.
В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге не-движимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости
| 
