ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ
3.1 Проблемы ипотечного кредитования в РФ
На современной стадии развития российский ипотечный рынок характеризуется определенным насыщением объектов недвижимости, что предопределяет обеспечение платежеспособного спроса с созданием механизма, обеспечивающего доступ большему количеству потребителей. Разработка такого механизма связана, прежде всего, с эффективной страховой защитой интересов экономического субъекта, выдающего кредит.
При ипотечном кредитовании возникают следующие виды рисков (табл. 3.1):
Таблица 3.1
Риски при ипотечном кредитовании
Виды рисков
Квартира в наличии Строящаяся квартира
физическая утрата процесс строительства и монтажа
утрата клиентом права владения квартирой выявление дефектов в период несения гарантийных обязательств
падение стоимости квартиры неисполнение обязательств застройщиком
мошенничество клиента физическая утрата построенной квартиры
неплатежеспособность клиента
неисполнение обязательств участниками процесса ипотечного кредитования.
Что касается рисков в отношении имеющейся в наличии квартиры, то, первый риск, связанный с физической утратой, предполагает ее возможное уничтожение из-за возникновения природных и техногенных факторов либо в связи с злоумышленными и неосторожными действиями человека. В целях минимизации риска физической утраты предлагается приобрести стандартный полис страхования «от всех рисков». При этом, банковской организацией необходимо учесть ряд стандартных исключений из страхового покрытия. Так, как правило, страхованию не подлежат риски, обусловленные государственной политикой, военными и террористическими действиями, постепенным уничтожением квартиры из-за оседаний грунта, умыслом страхователя-клиента. По договоренности со страховой организацией ряд исключаемых рисков все-таки может включаться в страховое в покрытие (в частности, ущерб из-за оседания грунта).
Второй вид риска связан с утратой клиентом права владения квартирой в связи с ничтожностью сделки купли-продажи. В этом случае большая часть риска ложится на риэлтерскую организацию, обязанную проверитьдокументы на владение квартирой, что можно застраховать полисом «страхования титула». Другую часть риска обеспечивает банк при формировании им гарантийных фондов.
В результате общих, конъюнктурных причин либо ухудшения экологической обстановки в районе, возникновения нежелательного соседства стоимость квартиры к моменту ее реализации может значительно снизиться. В целях избежания наступления данного риска банк может заключить договор с риэлтерской организаций на реализацию квартиры по заранее определенной стоимости на этапе принятия решения о выдаче кредита. Поскольку данный риск затрагивает интересы риэлтерской организации, то его возможно снизить посредством оформления предварительных договоров на приобретение квартиры.
И последний риск связан с мошенничеством клиента, который может возникнуть на любом этапе деятельности. В связи с отсутствием базы данных о мошенниках, риск трудно прогнозируется.
Что же касается строящейся квартиры, то, изучая первый вид риска: строительства и монтажа, то, он, прежде всего, обусловлен негативными природными и техногеннымифакторами, ошибкамив процессе осуществления строительно-монтажных работ и проектных работ, использования
| 
