Глава 1. ПОНЯТИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ И ЗАЛОГ НЕДВИЖИМОСТИ (ИПОТЕКИ) В ИХ СИСТЕМЕ
1.1. Недвижимость как объект сделок
Рассмотрение заявленной темы исследования требует определения его ключевых понятий, в частности понятия недвижимого имущества.
ГК РФ в п. 1 ст. 130 дает следующее определение недвижимого имущества: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».
Таким образом, по словам профессора С.А. Степанова, «российский гражданский закон остался верен традиционному подходу к определению недвижимых вещей по природе... и недвижимых вещей по закону» .
К недвижимому имуществу по природе (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), т.е. к недвижимости в силу природных, естественных признаков соответствующего объекта, относятся:
1) земельные участки, участки недр;
В соответствии с положениями ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. При этом для образования земельного участка (или его прекращения) исходя из толкования п. 2 ст. 11.2 и п. 2 ст. 11.3 ЗК РФ также требуется соблюдение необходимых формальных требований: по кадастровому учету и государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на вновь образуемые земельные участки.
2) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых невозможно без причинения несоразмерного ущерба их назначению: здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства . Судебная практика относит к самостоятельным объектам недвижимости также асфальтовое покрытие , тротуары и автомобильные дороги , железобетонные заборы , бетонированные площадки , железнодорожные пути, их части , и т.д.
Искусственно созданные территории, такие как искусственно созданные участки суши на водных объектах, как справедливо отмечают Д.В. Замышляев и Е.И. Задорожнюк, могут быть зарегистрированы либо как гидротехнические сооружения (если искусственно созданная территория не предназначена для возведения на ней объектов капитального строительства), либо в противном случае как искусственный остров, который должен признаваться земельным участком .
| 
