942. Особенности договора купли-продажи жилых помещений в российском законодательстве
02.06.2009, 20:48
Доклад В соответствии с действующим законодательством РФ жилым помещением (жилой дом, квартира, комната, часть жилого дома или квартиры) признается изолированное помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Особенности правовой модели жилого помещения определяются его положением в системе объектов прав. В отличие от любого другого объекта гражданских прав жилое помещение является объектом регулирования сразу двух отраслей права - гражданского и жилищного. Какие бы отношения ни возникали у участников гражданского оборота по поводу жилых помещений, указанные отношения всегда в той или иной степени будут подчиняться нормам и гражданского, и жилищного права. Продажа жилых помещений имеет определенные особенности, которые заключаются в следующем. Во-первых, договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК). Во-вторых, существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК). Когда лица, сохраняющие право пользования жильем, не указаны в договоре, договор считается незаключенным. В-третьих, продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК). В-четвертых, при приобретении в собственность помещения в многоквартирном жилом доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в доме (лестницы, лифты, чердаки, подвалы, земельный участок с элементами озеленения и благоустройства и др.). Условие договора о том, что переход права собственности на помещение не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, является ничтожным (ст. 38 Жилищного кодекса). В то же время при совершении договора купли-продажи жилого помещения, в отличие от договора продажи недвижимости, необходимо совершить два регистрационных действия: 1) зарегистрировать договор купли-продажи (п. 2 ст. 558 ГК РФ); 2) зарегистрировать переход права к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ). В настоящее время сделки граждан с принадлежащим им жильем, в частности купля-продажа жилых помещений, получили довольно широкое распространение. Наибольшую тревогу у граждан и инвесторов вызывают вопросы закрепления права собственности на объекты недвижимости, защита этого права, а также гарантии государства, в конечном итоге обеспечивающие собственникам нерушимость этого абсолютного права. Как реакция на увеличивающуюся частоту проблемных ситуаций на рынке недвижимости в последние годы стали появляться предложения по внесению изменений в действующее законодательство, среди которых встречались и весьма радикальные. При этом единого подхода к необходимости таких изменений ни в среде ученых-теоретиков, ни в среде практикующих юристов не было. Материалы экспертного опроса, проведенного среди ученых-правоведов Всероссийской государственной налоговой академии Министерства финансов РФ, свидетельствуют о том, что при оценке эффективности норм действующего законодательства более 70% опрошенных респондентов расценили российское законодательство как недостаточно надежно защищающее права добросовестного приобретателя. Почти единодушным было мнение экспертов о необходимости внесения конкретных изменений в действующие нормы с целью формирования новых подходов в регулировании и защите прав на жилые и нежилые помещения и снижения рисков инвестиций в недвижимость. Таким образом, можно констатировать, что в профессиональной юридической среде, в деловых кругах, среди населения назрела необходимость внесения изменений в законодательство. Закономерна реакция законодательного органа страны на этот импульс общества. После определенного периода обсуждения различных точек зрения в научной полемике и в рабочих органах российского парламента законодатель в конце 2004 г. принял целую серию документов, в той или иной степени затрагивающих вопросы прав на жилую недвижимость. В частности, для предотвращения ущерба при утрате права собственности из-за ошибок регистраторов внесены изменения в Федеральный закон от 29 декабря 2004г. N 196-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Изменения законодательства о недвижимости коснулись также института ипотеки. Наиболее актуальным изменением стала отмена нотариальной формы договора недвижимости (Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ), благодаря которой стороны сделки могут сэкономить на государственной пошлине за нотариальное удостоверение договора, составляющей до 0,3% суммы договора. Этим же законом в ГК РФ внесено принципиальное изменение о том, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие. В прежней редакции при ипотеке земли право залога на здание на нем не распространялось. Добавим, эта норма является диспозитивной, т.е. стороны могут в договоре ипотеки предусмотреть иное. Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 216-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" внесены весьма существенные изменения: установлено, что ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или данным законом. Исключено требование о нотариальном удостоверении договора ипотеки; статья, регулирующая страхование заложенного имущества, дополнена нормами о страховании ответственности заемщика перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита и т.д. И, наконец, следует упомянуть об изменениях процессуального законодательства. Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 194-ФЗ внесены изменения в ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ "Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам". Определено, что взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на отдельное имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности, в частности: - жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением случаев, когда указанное имущество является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. Таким образом, законодатель проводит последовательную политику на упрочение и закрепление прав законных собственников жилых помещений и можно констатировать устойчивую тенденцию в развитии современного российского гражданского законодательства в сторону всемерного укрепления абсолютных прав собственников объектов недвижимости.
