Содержание

Введение 3

1. Общая характеристика договора аренды зданий и сооружений 5
1.1. Здания и сооружения как особый объект договора аренды 5
1.2. Понятие и элементы договора аренды зданий и сооружений 7

2. Содержание договора аренды зданий и сооружений 14
2.1. Права и обязанности арендодателя 14
2.2. Права и обязанности арендатора 25

Заключение 36
Список использованной литературы 39

Заключение

Подводя итоги проведенного исследования необходимо отметить следующее.

Согласно договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование либо только во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Приведенная легальная формулировка договора аренды здания или сооружения должна быть уточнена за счет тех положений, которые предусмотрены более общей нормой, содержащейся в разделе об аренде ст. 606 ГК РФ: арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование либо только во временное пользование арендатору здание или сооружение за плату.

Договор аренды зданий или сооружений является консенсуальным, возмездным, двустороннеобязывающим. Консенсуален этот договор по той причине, что его вступление в силу не связывается с передачей арендатору арендованного имущества, а обусловлен достижением сторонами согласия об этом. Возмездным этот договор квалифицируют по той причине, что арендодатель, передавая здание или сооружение во временное пользование, получает встречное предоставление в виде арендной платы. И двустороннеобязывающим этот договор является в связи с тем, что каждая из сторон является должником своего контрагента и несет обязанности перед своим кредитором. Одновременно каждая из сторон по договору является и кредитором своего контрагента, имея право требовать от него исполнения обязанностей, предусмотренных договором аренды.

Сопоставительный анализ норм Гражданского кодекса РФ о договоре аренды зданий и сооружений и договоре купли-продажи недвижимости позволяет выявить значительное сходство в правовом регулировании данных сделок с недвижимостью. Очевидно, это связано со стремлением законодателя максимально унифицировать договорное оформление хозяйственных операций, совершаемых с недвижимым имуществом.

Как нетрудно заметить из главы 34 ГК РФ, договор аренды зданий и сооружений относится к разновидности договоров аренды имущества. Законодатель прямо предусмотрел, что к этому договору применяются общие положения о договорах аренды.

Законодателем установлены достаточно жесткие требования к порядку заключения договора аренды зданий и сооружений.

Во-первых, договор должен быть обязательно заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного арендатором и арендодателем.

Если это требование соблюдено не будет, то договор будет считаться недействительным (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

Итак, по договору аренды недвижимости объектом аренды являются сами здания и сооружения (ст. 607 ГК РФ).

Однако законодатель не определил, что следует понимать под зданием и сооружением для целей данного договора.

По нашему мнению, с учетом того, что понятие сооружения имеет широкое содержание, фактически рассматриваемый договор аренды зданий и сооружений может быть заключен в отношении любого строения.

В статье 654 ГК РФ установлено, что применительно к договору аренды зданий и сооружений еще одним существенным условием является его цена: данный договор должен предусматривать размер арендной платы.

С арендой недвижимости связаны следующие две особенности.

1. В Гражданском кодексе РФ закреплена обязанность сторон - арендатора и арендодателя - документально оформить передачу здания или сооружения в пользование арендатору.

В статье 655 ГК РФ сторонам предписывается составить передаточный акт или иной документ о передаче, подписываемый сторонами.

С фактом подписания этого документа (а также с фактом реального предоставления здания или сооружения в аренду) законодатель непосредственно связывает юридическое признание исполнения арендодателем его обязанности передать здание или сооружение арендатору. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества.

Напомним, что право на получение арендной платы возникает только после подтверждения передачи здания или сооружения в аренду.

Законодатель не сформулировал легального определения понятий «здание» и «сооружение». Однако, с формально-юридической точки зрения, разница между зданиями и сооружениями не имеет принципиального значения, поскольку законодатель установил единый правовой режим для обеих разновидностей недвижимого имущества.

Сомнения в этом вопросе разрешила судебно-арбитражная практика, которая рассматривает нежилые помещения как объекты гражданских прав, допуская возможность сделок с ними, в том числе и заключение договоров аренды нежилых помещений.

Список использованной литературы

I. Нормативные правовые акты

1.            Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. (в ред. от 12.07.2006 № 2-ФКЗ) // Российская газета. – 1993. - № 237; Собрание законодательства Российской Федерации. – 2006. - № 29. – Ст. 3119.

2.            Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) (в ред. от  05.02.2007 № 13 - ФЗ): федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51 – ФЗ  // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - №  32. - Ст. 3301; Российская газета. – 2007. – № 28.

3.            Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) (в ред. от  05.02.2007 № 13 - ФЗ): федеральный закон от 26 января 1996 г. № 14 –ФЗ   // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - № 5. - Ст. 410;  Российская газета. – 2007. – № 28.

4.            Лесной кодекс Российской Федерации (в ред. от 27.07.2006 № 154 – ФЗ): федеральный закон от 29 января 1997 г. № 22-ФЗ // Собрание  законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 5. - Ст. 610; Собрание  законодательства Российской Федерации. - 2006. - № 31 (часть 1). - Ст. 3453.

5.            Земельный кодекс Российской Федерации (в ред. от 16.10.2006 № 160 – ФЗ): федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание  законодательства Российской Федерации. - 2001. - № 44. - Ст. 4147; Собрание  законодательства Российской Федерации. - 2006. - № 43 (часть I). - Ст. 4412.

6.            Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 14 ноября 2002 № 138-ФЗ (в ред. от 27.12.2005 № 197 – ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2002. - № 46. - Ст. 4532; Собрание законодательства Российской Федерации. – 2006. – № 1. - Ст. 8.

7.            Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (в ред. от 29.12.2006 № 258 – ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - № 1 (часть I). - Ст. 14; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2007. - № 1. - Ст. 21.

8.            О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в ред. от 18.07.2006 № 111): федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 30. - Ст. 3594;  Собрание законодательства Российской Федерации. - 2006. - № 30. - Ст. 3287.

9.            Об ипотеке (залоге недвижимости) (в ред. от 18.12.2006 № 232 – ФЗ): федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. – № 29. - Ст. 3400; Собрание законодательства Российской Федерации. – 2006. - № 52 (часть I). - Ст. 5498.

10.       О финансовой аренде (лизинге) (в ред. от 26.07.2006 № 130 – ФЗ): федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - № 44. - Ст. 5394; Собрание законодательства Российской Федерации. – 2006. - № 31 (часть I). - Ст. 3429.

11.       О приватизации государственного и муниципального имущества  (в ред. от 27.07.2006 № 155 – ФЗ): федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ // Собрание  законодательства Российской Федерации. – 2002. - № 4. - Ст. 251; Собрание законодательства Российской Федерации. – 2006. - № 31 (часть I). - Ст. 3454.

12.       О связи (в ред. 29.12.2006 № 245 – ФЗ): федеральный закон от 7 июля 2003 г. № 126-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2003. - № 28. - Ст. 2895; Собрание законодательства Российской Федерации. – 2007. - № 1. - Ст. 8.

13.       О недрах (в ред. от 25.10.2006 № 173 – ФЗ): закон от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. – 1992. - № 16. - Ст. 834; Собрание  законодательства Российской Федерации. - 2006. - № 44. - Ст. 4538.

14.       Российская Федерация. Президент.  О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду: указ  от 14 октября 1992 г. № 1230 (утратил силу) // Экономика и жизнь. - 1992. - № 43.

15.       Российская Федерация. Правительство. Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков: постановление от 11 ноября 2002 г. № 808 // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2002. - № 46. - Ст. 4587.

16.       Российская Федерация. Правительство. О Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом: постановление от 27 ноября 2004 г. № 691 // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2004. - № 49. - Ст. 4897.

17.       Российская Федерация. Министерство финансов.  Об утверждении методических указаний по инвентаризации имущества и финансовых обязательств: приказ от 13 июня 1995 г. № 49 //Финансовая газета. – 1995. - № 28.

18.       Российская Федерация. Мингосимущество. Об утверждении «Положения о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности»: распоряжение от 28 июля 1998 г. № 774-р // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. – 1998. - № 20.

19.       Российская Федерация. Высший Арбитражный Суд. Президиум. О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений: информационное письмо от 1 июня 2000 г. № 53 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. -  2000. - № 7.

II. Судебная практика

20.       Российская Федерация. Высший Арбитражный Суд. Президиум. Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: информационное письмо от 16 февраля 2001 г. № 59 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2001. - № 4.

21.       Российская Федерация. Высший Арбитражный Суд. Президиум. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: информационное письмо от 11 января 2002 г. № 66 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2002. - № 3.

22.       Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 февраля 2002 г. № 6810/01 // СПС «Гарант»

23.       Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 18 августа 2003 г. № КГ-А40/5595-03 // СПС «Гарант»

24.       Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 1 июля 2004 г. № А68-ГП-209/4-03 // СПС «Гарант»

25.       Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17 августа 2004 г. №N КГ-А40/6958-04 // СПС «Гарант»

26.       Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 6 сентября 2004 г. № А29-508/2004-2э // СПС «Гарант»

III. Научная методическая литература

27.       Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. - М., 2001.- 560 с.

28.        Ахметшина Л.М. Аренда земли по российскому законодательству. Автореф. дисс. к.ю.н. - Казань, 2002. - С. 13 - 14.

29.        Васильева Е.Н. Общие положения о договоре // Комментарий к ГК РФ (ч. 2) / под общ. ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. - М., 2002. – 662 с.

30.        Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. - М.: Статут, 2004. – 960 с.

31.        Гражданское право.  Учебник. Часть 1. Изд. 3-е, перераб. и доп. Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: «Проспект», 2004. – 422 с.

32.        Гражданское право. Т. 1. 2-е изд. / отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2004. – 562 с.

33.        Завидов Б.Д. Договор аренды. Общие положения и отдельные особенности // Договорное право России. - М.: ИПК «Лига Разум», 1998. – 410 с.

34.        Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Ч. I (постатейный) / под ред. Н.Д. Егорова, А.П. Сергеева. - М., 2005. – 910 с.

35.        Комментарий к Гражданскому кодексу РФ с постатейным приложением материалов практики  / под ред. Мурзин Д.В. - М.: «НОРМА», 2004. – 514 с.

36.        Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Части первой. / под ред. Е.Л. Забарчука. - М: Экзамен», 2003. – 448 с.

37.        Комментарий к Гражданскому кодексу, части первой / Отв. ред. О.Н. Садиков. М.: ИНФРА-М, 2005. – 890 с.

38.        Отдельные виды договоров аренды // Гражданское право: Учебник. Часть 2 / под общ. ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. 3-е издание. - М.: Проспект, 2001. – 510 с.

39.        Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. - М.: Статут, 2004. – 316 с.

IV. Статьи

40.       Булеков М. Договор аренды зданий и сооружений // Фин. Россия. - 1997. - №  18 (май). - С. 15.

41.       Иконицкая И.А. Доклад на конференции по статье: Бакунина Т.С., Землякова Г.Л. Материалы конференции. Новый ЗК РФ: некоторые вопросы теории и практики применения // Государство и право. - 2002. - № 9. - С. 78 - 83.

42.       Козырь О.М. Особенности регулирования сделок с землей земельным законодательством // Экологическое право. - 2003. - № 4. – С. 17 – 19.

43.       Пискунова М. Кадастр - всему голова // Бизнес-адвокат. - 2003. - № 24. – С. 14 – 19.