СКАЧАТЬ РАБОТУ БЕСПЛАТНО -
1. Жилые помещения как объект договора купли-продажи
В главе 2 раздела I нового Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 г. определяются виды объектов жилищных прав, понятие жилого помещения, его назначение и пределы использования, общие правила государственной регистрации прав на жилые помещения, дается понятие жилищного фонда, закреплены принципы государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным требованиям.
В соответствии с ЖК объектами жилищных прав являются жилые помещения (ч. 1 ст. 15 ЖК). Впервые определены конкретные виды объектов жилищных прав (ст. 16 ЖК). К ним отнесены: жилые дома, части жилых домов; квартиры, части квартир; комнаты (жилых домов и квартир).
Новыми являются также нормативные определения понятий «жилой дом», «квартира», «комната» (жилого дома или квартиры) - в ЖК 1983 г. и Основах данные понятия отсутствовали.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК).
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК).
Комнатой признается часть жилого дома либо квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в таком доме либо квартире (ч. 4 ст. 16 ЖК).
Введено понятие «жилое помещение». Это - изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Пригодность помещения для постоянного проживания граждан определяется соответствием помещения требованиям, которые установлены санитарными и техническими правилами и нормами, а также иными требованиями законодательства. При этом порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с новым ЖК, другими федеральными законами.
Продать можно и долю в праве на жилое помещение. Так, в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. от 23 ноября 2007 г.) государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 164 Гражданского кодекса РФ.
Пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ, предусматривая государственную регистрацию права собственности на недвижимые вещи, ограничения этого права, возникновения, переход и прекращение, не содержит исключений относительно недвижимого имущества, находящегося в общей собственности нескольких лиц, в связи с чем право собственности на такое имущество, переход и прекращение данного права также подлежат государственной регистрации.
Согласно части второй статьи 251 Гражданского кодекса РФ момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 223 этого Кодекса. Этим пунктом предусмотрено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Из приведенных законоположений в их взаимосвязи следует, что к сделкам с долями в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество применяются те же правила, которые установлены в отношении сделок с недвижимостью.
К сделкам продажи жилых помещений применяются правила пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса РФ, в силу которого договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Следовательно, эти же правила подлежат применению и к договору продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение.
Тем более что из содержания пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса РФ видно, что требование о государственной регистрации установлено не только к договору продажи жилого дома, квартиры, но и их части, представляющей, по сути, долю в праве общей собственности на жилой дом или квартиру.
Ссылка заявителя на пункт 2 статьи 246 Гражданского кодекса РФ, в силу которого участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом, является необоснованной. Данный пункт не отменяет общие требования, предъявляемые к совершению перечисленных в нем сделок (продажа, дарение, завещание, залог), в том числе требование об их государственной регистрации в предусмотренных законом случаях.
Министерство юстиции Российской Федерации, основываясь на пункте 1 Положения о нем, утвержденного Указом Президента Российской Федерации от 13 октября 2004 г. N 1313 (в ред. от 4 марта 2008 г.), приказом от 6 августа 2001 г. N 233 утвердило Инструкцию о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения. Приказ зарегистрирован 16 августа 2001 г. за N 2881, опубликован в "Российской газете" от 22 августа 2001 г., N 162.
Требования пункта 3 указанной Инструкции о государственной регистрации договора продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение и перехода доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение основаны на вышеназванных нормах Гражданского кодекса РФ и не противоречат этому Кодексу или иному нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу. В этой связи в соответствии с частью 1 статьи 253 Гражданского процессуального кодекса РФ в удовлетворении заявленного требования надлежит отказать.
Не могут быть использованы в качестве жилого помещения, не отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам. Такие помещения могут быть признаны непригодными для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ.
В ст. 17 ЖК воспроизведена норма п. 2 ст. 288 ГК РФ, устанавливающая назначение жилых помещений: они предназначены для проживания граждан. В отличие от ЖК 1983 г. (ст. 7), ЖК в данном случае не делает акцент на том, что жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан. Это вполне логично. Во-первых, само содержание понятия «жилое помещение» предполагает, что жилым может являться только такое помещение, в котором граждане могут проживать постоянно. Во-вторых, фактически проживать в жилом помещении граждане могут как постоянно, так и временно, обладая конституционным правом на свободу передвижения.
Как и ранее, не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств (подобная норма в несколько иной редакции содержалась в ч. 2 ст. 7 ЖК 1983 г., затем соответствующий запрет был установлен в п. 3 ст. 288 ГК РФ). На практике данный запрет нередко толковался расширительно и распространялся также на иные виды предпринимательской и профессиональной деятельности. Поэтому ЖК введена еще одна новелла - разрешено использовать жилое помещение для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности при одновременном наличии двух условий: а) если такую деятельность осуществляют лица, проживающие в жилом помещении на законных основаниях; б) если подобное использование жилого помещения не нарушает права и законные интересы других граждан, а также санитарные и технические правила и нормы, иные требования законодательства.
Например, непосредственно по месту жительства могут работать предприниматели, труд которых связан преимущественно с интеллектуальной деятельностью - сбором и анализом информации, созданием научных и литературных произведений, подготовкой произведений к опубликованию, программированием, бухгалтерским учетом и аудитом, репетиторством и т.п., а также частные нотариусы и адвокаты.
В то же время некоторые юристы справедливо обращают внимание на то, что ЖК не раскрывает понятие «промышленное производство» в целях жилищного законодательства. В иных законодательных актах также нет определений данного понятия. В связи с этим на практике могут возникнуть сложности при решении вопросов об отнесении какого-либо вида деятельности к промышленному производству. Поэтому предлагается в дальнейшем установить в ст. 17 ЖК (путем внесения в нее изменения) основные признаки промышленного производства в целях жилищного законодательства.
Исходя из положений ч. 2 п. 3 ст. 288 ГК РФ, следует полагать, что в нежилых помещениях дома, нежилом доме в целом могут быть размещены учреждения, осуществляющие функции некоммерческого характера, коммерческие организации, занимающиеся торговлей, оказанием бытовых услуг населению и т.п. при соблюдении требований, установленных жилищным, градостроительным, экологическим законодательством, законодательством о пожарной безопасности и др.
Пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ.
В соответствии с Международным Пактом о гражданских и политических правах, одобренным Генеральной Ассамблеей ООН 16.12.1966 г., никто не может подвергаться произвольным или незаконным посягательствам на неприкосновенность жилища (ст. 17). На данной международно-правовой норме основана ст. 25 Конституции РФ, текст которой почти дословно воспроизведен в ст. 3 ЖК.
Согласно ч. 2 ст. 3 ЖК никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных ЖК целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения.
Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступления, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.
Обратим внимание, что понятие неприкосновенности жилища связано исключительно с проникновением в него посторонних для законно проживающих в соответствующем помещении лиц. Доступ в жилище посторонних лиц возможен лишь при ясно выраженном согласии проживающих в нем граждан. Под жилищем в контексте ст. 3 ЖК следует понимать не только место жительства, т.е. место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает (жилой дом, квартира, комната в квартире), но и место пребывания (гостиница, санаторий, дом отдыха и т.п.).
За нарушение неприкосновенности жилища предусмотрена уголовная ответственность. Незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица, влечет наказание по правилам ч. 1 ст. 139 УК РФ. Необходимо отметить, что здесь имеются в виду не любые лица, проживающие в соответствующем помещении, а только те, которые проживают в нем на законных основаниях. Если это преступление совершено с применением насилия или угрозой его применения (квалифицирующий признак) либо лицом с использованием своего служебного положения (особо квалифицирующий признак), то к виновному лицу применяются более строгие меры уголовной ответственности (ч. 2 и 3 ст. 139 УК РФ). Преступление считается оконченным с момента противоправного вторжения в жилое помещение любым способом (открыто или тайно).
Принцип недопустимости произвольного лишения жилища, установленный в ч. 4 ст. 3 ЖК, предполагает, что никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования им иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренным ЖК и иными федеральными законами.
2. Купля-продажа жилых помещений
2.1. Порядок заключения и стороны договора-купли продажи жилых помещений
Договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли - продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи - недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли - продажи товаров, отличающие последний от иных типов самостоятельных гражданско - правовых договоров. Исходя из этого, договор продажи недвижимости может быть определен следующим образом.
По договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК).
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Пензы обратился в суд с иском к Ш. о взыскании 137025 рублей.
В обоснование своих исковых требований указал, что 12.02.2007 г. между КУМИ г. Пензы и ответчиком Ш. был заключен договор N 16 купли-продажи объекта жилого фонда, находящегося в муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 1.1 договора КУМИ г. Пензы обязался передать в собственность Ш. 48/100 доли в коммунальной квартире, состоящей из четырех жилых комнат, находящуюся по адресу: г. Пенза, общей площадью 89,4 кв. м, в том числе жилой - 71,4 кв. м.
Пунктом 2.1 договора установлена цена указанной доли в коммунальной квартире в размере 675000 руб. Согласно п. 2.2 договора расчет производится путем перечисления покупателем цены указанной доли в коммунальной квартире на расчетный счет продавца. Указанный договор зарегистрирован в УФРС по Пензенской области 16.10.2007 г. Указанное в договоре имущество было передано продавцу по передаточному акту от 14.09.2007 г.
Согласно пункту 3.3 договора установлена обязанность покупателя уплатить цену, указанной доли в коммунальной квартире в течение 10 дней с момента подписания настоящего договора, однако, ответчик, в нарушение вышеназванного пункта, оплатил обозначенную в договоре сумму по платежному поручению 12.09.2007 г.
Поскольку п. 5.1 договора предусматривает обязанность покупателя в случае несвоевременной оплаты цены указанной доли уплатить продавцу пеню в размере 0,1% неуплаченной суммы за каждый день просрочки, КУМИ г. Пензы просил взыскать с Ш. пени за просрочку платежа в сумме 137025 руб. за период с 22.02.2007 г. по 12.09.2007 г., а также расходы по оплате государственной пошлины.
В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.
П. 2 ст. 558 ГК РФ определяя особенности продажи жилых помещений. декларирует, что договор продажи жилого дома, квартиры. Части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Таким образом считает, что договор купли-продажи между ним и КУМИ был зарегистрирован в УФРС по Пензенской области 16.10.2007 года, а значит все юридические последствия неисполнения его наступили только с 16.10.2007 года, но оплата им была произведена 12.09.2007 года, т.е. задолго до заключения договора, поэтому нет ни одного юридического повода привлекать его к ответственности по решению Железнодорожного суда от 08.04.2008 года.
В соответствии со ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
В соответствии с п. 3.3 договора, покупатель обязан уплатить цену указанной доли в коммунальной квартире в течение 10 дней с момента его подписания.
Как усматривается из материалов дела в направленном Ш. договоре так же указано, что в случае несвоевременной оплаты цены указанной доли в коммунальной квартире Покупатель обязан оплатить продавцу пеню в размере 0,1% неуплаченной суммы за каждый день просрочки (п. 5.1 договора).
По делу также установлено, что указанный договор был получен и подписан Ш. 16.02.2007 г., однако, не соглашаясь с предложенной Покупателем выкупной ценой приобретаемого имущества, ответчиком был составлен и подписан протокол разногласий, в котором п. 2.1 договора предложено изложить в следующей редакции: "Инвентаризационная оценка квартиры N 2 составляет 89834,00 руб. Цена указанной квартиры согласно расчетной стоимости составляет 200260,00 руб. Цена отчуждаемой доли муниципальной собственности, обозначенной в п. 1.1 договора составляет 96124,8 руб.". При этом пункты 5.1 и 5.2 договора предложено исключить (л.д. 39).
Как видно из материалов дела, не отрицается сторонами, что подписанный экземпляр договора вместе с протоколом разногласий ответчик представил в Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Пензы (л.д. 40), который, в свою очередь, расценив действия Ш., как отказ от подписания направленного ему проекта договора купли-продажи, со ссылкой на п. 2.7 Положения "О покупке гражданами и юридическими лицами жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности" издал Приказ за N 100 от 01.03.2007 г. "Об отказе от заключения договора купли продажи объекта жилого фонда" (л.д. 37).
Тщательно проверив доводы сторон, исследуя доказательства по делу в их совокупности, в соответствии с требованиями действующего законодательства и материалов дела суд пришел к правильному выводу, что между сторонами состоялась сделка купли-продажи имущества, находящегося в муниципальной собственности, которая фактически исполнена сторонами в полном объеме: выкупная цена за отчуждаемое имущество оплачена полностью, имущество (доля в коммунальной квартире), являющееся объектом сделки, передано покупателю в фактическое владение и пользование. При этом указанная сделка прошла в установленном законом порядке государственную регистрацию и впоследствии никем не оспорена.
При этом суд исходил из того, что согласно пояснений сторон и добытых по делу доказательств, Ш. 05.09.2007 г. направил в адрес КУМИ г. Пензы письмо, в котором, соглашаясь с предложенной Продавцом редакцией договора, просил выписать счет для оплаты стоимости доли в коммунальной квартире в размере 675000 руб. (л.д. 41), которая и была перечислена ответчиком на основании платежного поручения N 14757 от 12.09.2007 г. (л.д. 11), после чего, приобретенная ответчиком доля в коммунальной квартире была получена последним на основании передаточного акта от 14.09.2007 г. (л.д. 10).
Так, по делу установлено, что направленный ответчику договор действительно был получен и подписан последним, однако, в КУМИ г. Пензы 16.02.2007 г. Ш. был предоставлен договор вместе с протоколом разногласий, в котором Ш. предлагался свой вариант цены приобретаемого имущества, отличный от цены, указанной в п. 2.1 договора, подписанного руководителем Комитета.
Кроме того, вопрос о цене доли в коммунальной квартире, которая была указана ответчиком в протоколе разногласий, являлся впоследствии предметом судебного разбирательства в Ленинском районном суде г. Пензы и в суде кассационной инстанции.
При таких обстоятельствах, суд пришел к правильному и обоснованному выводу, что в период с 12.02.2007 г. и по дату вступления в законную силу решения Ленинского районного суда г. Пензы от 25.04.2007 г. (29.05.2007 г.) между сторонами отсутствовало соглашение о цене переходящего в собственность Ш. недвижимого имущества, которое в силу положений ст. 555 ГК РФ является существенным, в связи с чем, договор купли-продажи объекта жилого фонда в указанный период является незаключенным и не влечет никаких правовых последствий для сторон.
Как и всякий договор купли - продажи, договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим).
Правовое регулирование договора продажи недвижимости как отдельного вида договора купли - продажи строится по следующей схеме. В § 7 гл. 30 ГК содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по его исполнению. Эти правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле - продаже товаров (§ 1 гл. 30 ГК). Родовая принадлежность договора продажи недвижимости к договору купли - продажи товаров в правовом регулировании проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, включенными в § 7 гл. 30 ГК, к отношениям, связанным с продажей недвижимости, подлежат применению общие положения о договоре купли - продажи товаров.
Выделение в главе 30 ГК РФ особых правил, посвященных продаже жилых помещений, обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, жилые помещения, как и большинство объектов недвижимости, неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены. Во-вторых, поскольку жилые помещения, по сравнению с другими объектами гражданского права, обладают, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов, как продавцов, так и покупателей. В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью жилых помещений законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Наконец, в-четвертых, жилые помещения являются индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ними отношений.
Понятие договора продажи жилых помещений прямо в Гражданском кодексе не предусмотрено. Его можно вывести на основе легального определения договора купли-продажи недвижимости (п. 1 ст. 549 ГК РФ).
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК). Тем более, как видно из текста нормативного определения, в перечень недвижимого имущества, подлежащего передаче по договору продажи недвижимости, специально включена квартира - наиболее распространенный вид жилого помещения. Таким образом, на основе общего определении договора купли-продажи, данного в ст. 454 ГК РФ, в сочетании со специальным определением договора купли-продажи недвижимости и ст. 558 ГК РФ, регламентирующей особенности продажи жилых помещений, можно сформулировать понятие договора купли-продажи жилого помещения следующим образом:
По договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.
Договор продажи жилого помещения является видом договора продажи недвижимости и соответственно подвидом общего договора купли-продажи.
В силу п.5.ст.454 ГК РФ к порядку его заключения, а также к правам и обязанностям сторон применяются правила параграфа 7 гл.39 ГК РФ, а в части не нашедшей регулирования в этом параграфе,- общие положения о купле-продаже.
Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его предмет - жилые помещения.
Договор купли-продажи жилого помещения является консенсуальным, но эта консенсуальность сопряжена с государственной регистрацией. Договор считается заключенным в момент достижения соглашения между сторонами и одновременной его государственной регистрации (ст. 164,ч. 2 ст.558 ГК РФ).
Договору продажи жилого помещения присущи общие для всех договоров купли-продажи черты, а именно возмездность и взаимность.
Договор продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами (ст. 550 ГК РФ).
Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания. Г. и К. заключили 15 мая 1997 г. договор купли-продажи квартиры, по которому Г. продала, а К. купила трехкомнатную квартиру в г. Москве. Данный договор нотариально удостоверен и 10 июня 1997 г. зарегистрирован в Комитете муниципального жилья г. Москвы.
Утверждая, что К. не заплатила определенную договором сумму, Г. обратилась в суд с иском к ней о расторжении указанного договора купли-продажи, признании права собственности на квартиру за ней и выселении ответчицы с членами семьи из упомянутого жилого помещения.
Решением Лефортовского районного суда г. Москвы от 28 декабря 1999 г. (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда 26 мая 2000 г. и президиумом Московского городского суда 24 мая 2001 г.) иск был удовлетворен.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 21 августа 2001 г. протест в порядке надзора заместителя Генерального прокурора РФ об отмене судебных постановлений в связи с неправильным применением судебными инстанциями норм материального права оставила без удовлетворения.
Президиум Верховного Суда РФ 27 марта 2002 г. аналогичный протест заместителя Генерального прокурора РФ оставил без удовлетворения, указав следующее.
Как видно из содержания нотариально удостоверенного договора купли-продажи квартиры от 15 мая 1997 г., передача денег продавцу за покупаемую квартиру осуществляется после регистрации этого договора в Комитете муниципального жилья г. Москвы в тот же день.
Таким образом, обязательство покупателя квартиры по уплате денег за нее должно быть выполнено после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, который считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). В самом договоре не оговорены форма и порядок расчетов за квартиру.
При таком положении Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ вопреки доводам протеста обоснованно сослалась на положения подп. 2 п. 1 ст. 161 ГК РФ о том, что должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.
Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ).
В соответствии с требованиями приведенных правовых норм К. должна была представить суду письменные доказательства в подтверждение передачи Г. денег за квартиру, однако она это не сделала.
Что касается показаний свидетелей, на которые имеется ссылка в протесте, то в силу закона ссылка на такой вид доказательств в подтверждение сделки и ее условий недопустима.
Выписка из банковского счета о снятии ответчицей денег в сумме 20 тыс. долларов США накануне исполнения обязательства свидетельствуют лишь о получении денег из банка, но не о передаче их истице.
При указанных обстоятельствах нельзя согласиться с доводами протеста о том, что по делу были неправильно определены юридически значимые обстоятельства и допущена ошибка в применении норм материального права.
Президиум Верховного Суда РФ решение Лефортовского районного суда г. Москвы, определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда, постановление президиума Московского городского суда и определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ оставил без изменения, а протест заместителя Генерального прокурора РФ - без удовлетворения.
Таким образом, в случае продажи объекта недвижимого имущества жилого назначения осуществляются два вида государственной регистрации - регистрация сделки и регистрация перехода права.
В целях установления единой практики проведения учреждениями по регистрации прав государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений и перехода прав собственности на жилые помещения, приобретаемых на основании договоров продажи, приказом Минюста РФ от 6.08.2001 г. N 233 утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения. Положения названной Инструкции распространяются на части квартир.
Момент вступления в силу договора продажи недвижимости определяется в соответствии с общими правилами, предусмотренными п. 1 ст. 425 и п. 1 ст. 433 ГК: договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем. Исключение составляет лишь договор продажи жилых помещений. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК).
Таким образом, договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ничтожность). Указанные требования исключают возможность заключения такого договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной либо иной связи. Для договоров продажи недвижимости установлено правило, согласно которому переход права собственности на недвижимость по этому договору подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК). Однако следует иметь в виду, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора ее купли-продажи.
2.2. Содержание договора купли-продажи жилых помещений
Основная обязанность продавца по договор купли-продажи жилого помещения - передача жилого помещения покупателю. Эта обязанность является общей для всех договоров купли-продажи. По общему правилу, при купле - продаже с момента передачи вещи у покупателя, как правило, возникает право собственности. Однако у приобретателя жилого помещения по договору продажи право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости. Поэтому в рассматриваемом обязательстве по отчуждению следует различать передачу права собственности и фактическую передачу жилого помещения по акту передачи.
Поэтому основную обязанность продавца предпочтительно рассматривать как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т.е. фактически передать недвижимость).
Учитывая установленное законодательством требование регистрации перехода права собственности и договора, на каждую из сторон договора возлагается обязанность обратиться в государственный регистрирующий орган с целью выполнения этого требования. Если одна из сторон уклоняется от выполнения указанной обязанности, то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. То же происходит и в том случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации договора жилого помещения, как известно, требующего государственной регистрации. Несмотря на то, что договор считается заключенным только после его регистрации, суд вправе вынести решение о регистрации, если сделка совершенна в надлежащей форме (ст.165 ГК РФ)
Принимая во внимание специфику жилого помещения как недвижимости, являющейся объектом договора продажи, законодатель установил специальные правила, связанные с исполнением продавцом обязанности передать, а покупателем - принять проданную вещь. Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательность письменного оформления передачи установлена для того, чтобы устранить в будущем споры об исполнении обязанности продавца передать вещь со всеми принадлежностями (например, с внутриквартирным сантехническим оборудованием), свободной от вещей прежнего собственника и проживающих с ним лиц и т.д., а также возможные претензии покупателя по поводу недостатков передаваемого жилого помещения, которые могли быть обнаружены при обычном осмотре. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. (Ст. 557 ГК РФ). В некоторых случаях письменное оформление передачи недвижимости может служить доказательством добросовестности или недобросовестности покупателя.
В договоре должны быть указаны сведения о том, каким образом стороны намерены осуществлять передачу отчуждаемых жилых помещений. Если в соответствии с п. 1 статьи 556 ГК РФ передача отчуждаемых помещений будет осуществляться по передаточному акту, в договоре следует отразить, в какие сроки должен быть составлен и подписан сторонами указанный документ о передаче. В случаях, когда сторонами определено, что передача отчуждаемого жилого помещения уже состоялась либо будет производиться без составления документа о передаче, эти условия также необходимо отразить в тексте договора.
Передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение или уточнение договора. Если стороны укажут в нем на несоответствие недвижимости условиям договора, то это не служит основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ). Передаточный акт не может рассматриваться и как неотъемлемая часть договора. Подписание акта о передаче жилого помещения имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю. Так как продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче жилого помещения с момента вручения этого имущества покупателю и подписания акта или иного документа о передаче, то и риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит на покупателя с этого момента, если иное не предусмотрено договором.
Обязанность продавца в силу взаимности договора противопоставлены обязанностью покупателя - оплатить покупаемое жилое помещение.
Что касается прав сторон договора купли-продажи жилого помещения, то они корреспондируют с обязанностями сторон. Покупатель имеет право требовать передачи жилого помещения. Продавец имеет право требовать оплаты переданного жилья. Обе стороны вправе требовать друг от друга государственной регистрации перехода права собственности.
Исполнение договора купли-продажи недвижимости (жилых помещений) заключается в передаче продавцом покупателю проданной недвижимой вещи, а покупателем продавцу - предусмотренной договором денежной суммы. Кроме того, на покупателе лежит обязанность принять передаваемую ему недвижимую вещь.
Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи недвижимости (жилых помещений). Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.
Неисполнение продавцом своих обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого имущества (жилого помещения) может повлечь для продавца различные неблагоприятные последствия, включая обязанность возместить покупателю причиненные убытки. В частности, в подобных случаях возможно применение ст. 398 ГК, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуальную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Специальное правило применительно к договору продажи недвижимости установлено ГК лишь в отношении последствий передачи недвижимости ненадлежащего качества. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего (по договору купли - продажи) товар с недостатками (ст. 475 ГК), за исключением права потребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Неисполнение покупателем обязательства по принятию от продавца проданного ему объекта недвижимости также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить продавцу причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в § 7 гл. 30 ГК, в подобной ситуации в случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли - продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора (п. 3 ст. 484 ГК).
Если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соответствии с договором объект недвижимости, продавец получает право требовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК (п. 3 ст. 486 ГК).
Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором продажи недвижимого имущества, может также служить основанием к расторжению этого договора.
Порядок передачи недвижимости установлен в п. 1 ст. 556 ГК РФ и предусматривает, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Сам акт о передаче недвижимого имущества не может рассматриваться в качестве некоего договора, в котором устанавливаются, изменяются или прекращаются права и обязанности сторон по договору продажи недвижимости. Равным образом, с подписанием акта о передаче недвижимости не происходит перенос вещного права (права собственности) на недвижимость. Этот акт по своей сути рассматривается как документ, имеющий значение доказательства, удостоверяющий исполнение обязательств по договору.
Вместе с тем передача недвижимой вещи на основании соответствующего акта означает, что покупатель превращается в титульного владельца, хотя еще и не собственника недвижимости. Российскому праву не известна такая категория, как «право владения». Однако владение как юридический факт имеет ряд важных правовых последствий, в том числе и для отношений, связанных с оборотом недвижимости. Этот тезис связан с одним из важнейших принципов, на котором базируется оборот, - добросовестность его участников. Торговый оборот требует, чтобы участник оборота рассматривался как добросовестное лицо. Владение субъектом оборота имуществом должно рассматриваться как добросовестное, если не доказано иное. Это обстоятельство и обеспечивает устойчивость оборота, стимулируя его участников на доверие друг к другу, а как следствие, на более свободное совершение сделок.
Особенности исполнения обязательства по передаче недвижимого имущества существенным образом отличаются от процедуры исполнения обязательства по передаче движимой вещи. Если движимая вещь может быть передана путем вручения покупателю, то недвижимую вещь невозможно вручить в собственном смысле этого слова, то есть передать из рук в руки. Именно поэтому законодатель устанавливает особую процедуру вручения недвижимости. Продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимой вещи после того, как она была вручена покупателю, и при условии, что обе стороны подписали соответствующий акт о передаче. Таким образом, подписание акта о передаче и является вручением, то есть подтверждает факт перехода имущества в обладание покупателю. С этого момента покупатель становится титульным владельцем недвижимого имущества, даже еще не являясь собственником (поскольку собственником он становится с момента государственной регистрации перехода права собственности). Именно поэтому при составлении акта передачи недвижимого имущества передаваемая вещь должна быть подробно описана, так же как и при заключении договора купли-продажи недвижимости. Это имеет важное значение для индивидуализации передаваемого объекта недвижимости.
Поскольку подписание акта о передаче недвижимости рассматривается как доказательство вручения объекта недвижимости покупателю, то законодателем установлена норма, в соответствии с которой обязательство продавца по передаче недвижимости считается исполненным только после того, как стороны подписали документ о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимого имущества рассматривается как отказ соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять это имущество. Таким образом, уклонение от подписания акта влечет для виновной стороны просрочку исполнения обязательства, что, в свою очередь, является основанием для взыскания убытков, отказа от принятия исполнения вследствие утраты интереса и т.д. (ст. ст. 405, 406 ГК РФ).
Следует иметь в виду и то обстоятельство, что подписание акта о передаче недвижимого имущества не является основанием для государственной регистрации права. Это вытекает из ст. 17 Закона о госрегистрации прав на недвижимость, согласно которой основанием государственной регистрации являются договор и иные сделки. Вместе с тем справедливым было бы рассматривать такой законодательный подход как минимум дискуссионным. Российская цивилистическая доктрина по общему правилу опирается на институт традиции, который считает, что основанием перехода права является передача владения, вручение вещи (см. п. 1 ст. 223 ГК РФ). Аналогом передачи владения для недвижимых вещей является подписание передаточного акта. Таким образом, логика российского законодательства требует того, чтобы передача недвижимого имущества, осуществляемая в целях исполнения обязательства по договору купли-продажи недвижимости, являлась самостоятельным основанием для государственной регистрации прав на эту недвижимость. Во всяком случае, это поможет исключить ситуации, когда права покупателя ограничены его требованиями в судебном порядке государственной регистрации только перехода права собственности на основании заключенного договора. Кроме того, юридическое значение передачи недвижимой вещи должно заключаться и в том, что в случае конкурирующих требований между различными покупателями, основывающими свои притязания на различных договорах, заключенных с одним продавцом, предпочтение должно отдаваться тому лицу, которому имущество вручено (передано по акту) продавцом.
Таким образом, передача недвижимой вещи во исполнение обязательства, возникшего на основании договора, должна иметь правообразующее значение - она должна являться основанием для государственной регистрации прав на отчуждаемую недвижимость. Само же вещное право на недвижимость возникает только в силу государственной регистрации.
Титульное владение недвижимой вещью дает покупателю ряд прав. Прежде всего, это касается возможности использовать вещно-правовые способы защиты своих прав на недвижимое имущество (например, прибегнуть к виндикационному и негаторному искам).
Вместе с тем с моментом передачи недвижимого имущества связано и бремя содержания этого имущества. Этот момент важен для определения момента перехода риска случайной гибели имущества. В то же время стороны вправе установить в договоре и иной момент перехода риска случайной гибели недвижимого имущества.
В том случае, если одна из сторон уклоняется от подписания акта о передаче имущества, это рассматривается как отказ продавца от исполнения обязанности по передаче имущества либо покупателя - принять имущество.
Следует иметь в виду, что доказательством передачи недвижимого имущества является составление акта о передаче имущества. Но при этом соответствующей доказательственной силой не обладает передача иного имущества, которым сопровождается недвижимость.
При исполнении договора продажи недвижимости сторонами до того момента, пока будет зарегистрирован переход права собственности к покупателю, правовые отношения между третьими лицами и сторонами по договору не изменяются. Продавец продолжает оставаться собственником недвижимого имущества до момента государственной регистрации перехода прав к покупателю. Это означает, что он несет все риски, а также бремя содержания недвижимого имущества. Ему же принадлежат все доходы, приносимые недвижимым имуществом.
Таким образом, определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.
Заключение
На основании вышеизложенного, можно сделать следующие выводы:
По договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.
К жилым помещением относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК.
Договор купли-продажи жилых помещений, как вид сделки с жильем является наиболее распространенным среди сделок, опосредующих оборот жилых помещений. Это, естественно, влечет большое количество спорных ситуации и накладывает необходимость участия судебной практики в определений направлений правового регулирования сделок с жилыми помещениями.
|
