СКАЧАТЬ РАБОТУ БЕСПЛАТНО -
1. Общие сведения
1.1. Основные факты и выводы
Наименование оцениваемого объекта: Недвижимое имущество – двухкомнатная квартира.
Месторасположение: г. Златоуст, квартал Молодежный, д. 35, кв. 24.
Заказчик оценки: Морозова Наталья Сергеевна, проживающая по адресу: г. Златоуст, квартал Молодежный, д. 35, кв. 24.
Собственники объекта оценки: Иванов Петр Сергеевич, зарегистрирован по адресу: г. Златоуст, проспект Гагарина, д. 1, кв. 1.
Исполнитель оценки: ЗАО «ИНСИ», 456200, г. Златоуст, ул. Румянцева, 23. Лицензия на осуществление оценочной деятельности серии № 001568 от 04.10.2005г.
Дата осмотра: 06 сентября 2010 года
Дата оценки: 06 сентября 2010 года
Дата составления отчета: 06 – 12 сентября 2010 года
Цель оценки: Определение рыночной стоимости по состоянию на 06 сентября 2010г. для предъявления в коммерческий банк «ВТБ» (Златоустовский филиал) с целью использования Объекта оценки в программе ипотечного кредитования.
Перечень документов, представленных Заказчиком, отражающие количественные и качественные характеристики объекта оценки:
1. Справка Златоустовского Жилищно-строительно кооператива № 30 (копия).
2. Свидетельство о регистрации права собственности (копия).
3. Технический паспорт (копия).
1.2. Сертификат качества оценки
Оценщик, выполнивший данную работу, подтверждает на основании своих знаний и убеждений, что:
- утверждение и факты, содержащиеся в данном Отчете, являются правильными и корректными;
- анализ и заключения, содержащиеся в отчете, соответствуют сделанным допущениям и ограничивающим условиям, и являются независимым и профессиональным мнением;
- оценщик не имеет ни в настоящем, ни в будущем какого-либо имущественного интереса в оцениваемом объекте, отсутствует какое-либо дополнительное обязательство (кроме обязательства по Договору об оценке) по отношению к какой-либо из сторон, связанных с оцениваемым объектом, также не имеет личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон;
- оплата услуг оценщика не связана с определением итоговой величины стоимости объекта и не связана с заранее предопределенной стоимостью или стоимостью, определенной в пользу клиента;
- задание на оценку не основывалось на требовании определения минимальной или оговоренной цены;
- анализ, мнения и выводы были получены, а отчет составлен в полном соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности.
1.3. Сделанные допущения и ограничивающие условия
Отчет об оценке подготовлен в соответствии со следующими допущениями:
1. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности.
2. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку, на состояние собственности, конструкций, грунтов. Оценщик не несет ответственности за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.
3. Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в отчете, считаются достоверными. Однако оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указывается источник информации.
4. При оценке квартиры оценщик руководствуется тем предположением, что в стоимости объекта оценки учтена стоимость земельного участка, на котором расположен жилой жом, и предполагает, что этот земельный участок будет сформирован и оформлен в соответствии с действующим законодательством.
Отчет об оценке был составлен в соответствии с нижеследующими ограничивающими условиями:
1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.
2. От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.
3. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.
4. Заключение о стоимости, содержащееся в отчете, относится к объекту оценки в целом. Любое соотнесение части стоимости с какой-либо частью объекта является неправомерным, если таковое не оговорено в отчете.
5. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном отчете.
1.4. Цель оценки
Цель оценки: Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры, находящейся по адресу: г. Златоуст, квартал Молодежный, д. 35, кв. 24, по состоянию на 06.09.2010г. для предъявления в коммерческий банк «ВТБ» (Златоуствоский филиал) с целью использования Объекта оценки в программе ипотечного кредитования.
В соответствии со ст.3 ФЗ от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под термином «рыночная стоимость объекта недвижимости» понимается. «…наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме».
Данное определение предполагает переход права собственности от продавца к покупателю на следующих условиях:
1. Продавец и покупатель действуют в рамках закона.
2. Обе стороны сделки либо хорошо проинформированы, либо проконсультированы о предмете сделки и действуют в целях наилучшего удовлетворения собственных интересов.
3. Объект выставлен на открытом рынке достаточное время.
4. Оплата не сопровождается дополнительными условиями.
5. Цена сделки не является следствием специального кредитования или уступки при продаже ни одной из сторон, участвующих в сделке.
1.5. Процедура оценки
Общепринятая процедура оценки подразумевает последовательное совершение квалифицированных действий, обеспечивающих получение экономически обоснованных показателей стоимости оцениваемого объекта.
В качестве предпосылок оценки обязательно совершаются сбор и анализ общих данных об оцениваемом объекте:
- Идентификация объекта оценки, т.е. определение реквизитов, местонахождения и основных характеристик оцениваемого объекта.
- Определение даты оценки, т.е. определение момента времени, на который является действительным мнение оценщика о стоимости объекта оценки.
- Осуществляется выбор вида стоимости и имущественных прав, которые требуется определить, т.е. установить цель оценки как исследования.
- Выясняются сферы использования результатов оценки, т.е. определяется функция (назначение) оценки.
- На основе формулировок и результатов производится сбор и анализ данных, которые могут оказать влияние на стоимость оцениваемого объекта.
- На основании полученных данных делается выбор, и применяются традиционные методы оценки: затратный, рыночный, доходный.
2. Анализ объекта оценки и его окружения
На момент определения рыночной стоимости объект оценки представляет собой двухкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: г. Златоуст, квартал Молодежный, д. 35, кв. 24. Рыночная стоимость этого объекта была произведена на основе средней рыночной стоимости 1 квадратного метра аналогичных объекту оценки двухкомнатных квартир, расположенных в районах, сопоставимых оцениваемому.
Источниками для оценки объекта являются:
1. Сведения, предоставленные Заказчиком.
2. Консультации специалистов – риэлторов.
3. Базы данных по недвижимости риэлтовских фирм г. Златоуста.
4. Статистические данные.
5. Средства массовой информации.
2.1. Природно-климатические особенности района
Город Златоуст относится к климатическому подрайону с континентальным климатом, характеризующимся (4-5 месяцев) умеренно-холодной зимой и (2-3 месяца) умеренно-жарким летом.
Климат района континентальный, преобладающие ветры имеют западное и юго-западное направление, среднегодовая температура воздуха – 2,0 C. Средняя температура июля 15-20 C, средняя температура наиболее холодного периода -15-20 C. Нормативная глубина промерзания грунта – 0,5-0,8 м.
2.2. Анализ строительной сферы города Златоуста в 2009 году
За 2009г. в области введено в действие 0,9 тыс. зданий жилого и нежилого назначения общей площадью 0,9 млн. кв. м.
Организациями всех форм собственности, включая индивидуальных застройщиков, за счет всех источников финансирования построено 4,7 тыс. квартир общей площадью 0,1 млн. кв. м.
Построено населением за счет собственных средств и кредитов 22,6% площади всех введенных квартир.
В 2009г. на территории города введены в действие объекты социальной сферы:
- больничное и амбулаторно-поликлиническое учреждение – соответственно на 300 коек и 400 посещений в смену, 1 спортивное сооружение;
- учреждение клубного типа на 100 мест.
2.3. Анализ рынка жилья города Златоуста
Сложившаяся ситуация на рынке недвижимости свидетельствует о существовании значительного потенциального спроса населения на жилье. Вместе с тем реальный платежеспособный спрос значительно ниже потенциального, поскольку, несмотря на рост доходов населения, общий уровень жизни остается еще очень низким.
Для оценки доступности жилья применяется показатель соотношения стоимости квадратного метра и ежемесячного душевого дохода семьи. Расчеты данного показателя показывают, что стоимость доступной квартиры должна быть равной суммарному доходу семьи. Расчеты данного показателя показывают, что стоимость доступной квартиры должна быть равной суммарному доходу семьи за три-четыре года. По данным пресс-центра администрации г. Златоуста, в 2009г. среднемесячная заработная плата работающего златоустовца составила 8400 р.
Говоря о высоком потенциале отложенного спроса на жилые помещения, нужно отметить, что он может стать реальным лишь после снижения ставок по ипотечным кредитам.
В прогнозах на этот год – рост цен на жилье в сегменте двух – трехкомнатных квартир.
Приобретение жилья было и остается проблемой номер один для 60% горожан. Однако большая часть населения в Златоусте (несмотря на развитие ипотечного кредитования) по-прежнему не имеет возможности купить жилье. Можно выделить основные причины: низкая платежеспособность населения; чрезмерное увлечение строителями расширением площадей квартир, что делает их недоступными по цене; «серые» доходы работающих членов семей; высокие процентные ставки по ипотечным кредитам.
По этим причинам наибольшим спросом пользуется недорогое малогабаритное жилье (одно- и двухкомнатные квартиры, пансионаты, «малосемейки», «гостинки»). Подтверждение этого факта – наибольший темп роста в этом сегменте.
Существует огромная незанятая ниша – строительство недорогого, малогабаритного, доступного по цене жилья для молодых семей. Данный сегмент на сегодняшний день является определяющим. Очевидно, что с развитием кредитования долевого строительства спрос на жилье такого рода увеличится.
Основной объем сделок направлен на улучшение жилищных условий – через продажу с последующей покупкой.
Поскольку большинство населения не имеет возможности приобрести дорогое жилье большей площадью, наибольшим спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры. Меньшим спросом пользуются трехкомнатные, четырех – пятикомнатные квартиры составляют незначительную долю в структуре спроса (Таблица 1).
Структура спроса на рынке недвижимости, в %
Таблица 1.
Пансионаты, 1-комн. кв. 2-комн. кв. 3-комн. кв. 4,5-комн. кв. Дома, коттеджи Нежилое
34,5 30,3 7,5 1,5 1,2 25
Анализ проведен на основе данных ЗАО «ИНСИ» и в целом отражает общую тенденцию на рынке.
В настоящее время рост цен стабилизирует как низкий уровень платежеспособности населения, так и высокий потенциал предложений со стороны застройщиков.
Динамика стоимости одного квадратного метра жилья в г. Златоусте в 2004-2009г. представлена в Таблице 2.
Средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилья в г. Златоусте, тыс. руб./кв. м.
Таблица 2.
Январь 20043г. Январь 2005г. Январь 2006г. Январь 2007г. Январь 2008г. Январь 2009г.
4,5 6,0 11,5 12,1 12,5 14,3
Анализ динамики цен на квартиры в г. Златоуста проводился аналитической группой ЗАО «ИНСИ». Анализ сделан на основании баз данных риэлтовских компаний Ассоциации риэлторов и экспертов Челябинской области.
Для расчетов специалистами были использованы выборки квартир улучшенной и старой планировок во всех районах города, включая окрестности г. Златоуста (п. Уржумка, п. Медведевка, и прочие). Расчеты проведены для 1-,2-,3-комнатных квартир.
2.4. Описание местоположения объекта оценки
Объект оценки расположен в административно-территориальном округе г. Златоуста квартал Молодежный, в первом микрорайоне.
Микрорайон застраивается современными многоэтажными домами, имеет хорошую транспортную развязку.
На небольшом расстоянии от дома, где находится объект оценки, расположены кинотеатр «Космос», магазины промышленных и продовольственных товаров, гаражный кооператив, автостоянка. Недалеко расположена автобусная остановка. В данном районе есть школы, Филиал челябинского колледжа ИЦЫЛ. На продажу выставляются, в основном, квартиры в домах 12 серии, 86 серии.
Таблица 3.
1 Месторасположение: г. Златоуст, квартал Молодежный, д. 35, кв. 24
2 Наличие сетей (водопровод, канализация, электроснабжение) Находится в районе с развитой инженерной инфраструктурой
3 Рельеф местности Спокойный
4 Коммерческая направленность Средняя
5 Назначение Жилое здание
6 Наличие застройки вблизи оцениваемого объекта Жилые дома, магазины, кафе, гаражи
7 Наличие зеленых насаждений Имеются
8 Состояние окружающей среды Удовлетворительное
2.5. Описание объекта
Объект на момент оценки представляет собой двухкомнатную квартиру, расположенную на 3 этаже 9-этажного панельного жилого дома.
В настоящее время объект оценки эксплуатируется как жилая квартира.
Двухкомнатная квартира по адресу: г. Златоуст, квартал Молодежный, д. 35, кв. 24 принадлежит Иванову Петру Сергеевичу на основании Справки ЗЖСК №30, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности.
Технические характеристики объекта оценки
Таблица 4.
Год постройки дома 1994
Количество комнат 2
Этаж 3
Этажность дома 9
Материал стен дома Панельный
Общая площадь/площадь квартиры 50,6 кв.м. / 49,7 кв.м.
Жилая площадь квартиры 30,3 кв.м.
Площадь лоджии/балкона приведенная 0,9 кв.м.
Внутренняя отделка частей помещений
Жилая комната 13,20 кв.м, потолок - побелка, стены - обои, пол - линолеум
Жилая комната 17,10 кв.м., потолок - побелка, стены - обои, пол - линолеум
Кухня 7 кв.м., потолок - побелка, стены - частично обои, плитка, пол - линолеум
Ванная 2,60 кв.м., потолок - побелка; стены -керамическая плитка, побелка; пол -керамическая плитка
Туалет 1,40 кв.м., потолок - побелка, стены - плитка, пол - керамическая плитка
Коридор 7,3 кв.м., потолок - побелка, стены - обои, пол - линолеум
Встроенный шкаф 1,10 кв.м.
Дополнительная информация Состояние квартиры оценивается как требующее ремонта
3. Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного (рыночного) метода
Данный подход к оценке базируется на информации о недавних рыночных сделках либо объектах выставленных на продажу. В его основу положен принцип замещения, который гласит, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой собственности, обладающей такой же полезностью.
При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж обычно используются следующие шаги:
- изучение рынка и предложений на продажу тех объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;
- сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении, и любых условиях сделки;
- анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым объектом по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;
- корректировка цен продажи или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;
- согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.
На сегодняшний день метод сравнения рыночных продаж является методом, дающим реальную рыночную стоимость квартиры.
3.1. Подбор объектов-аналогов
При продажах объектов недвижимости, подобных оцениваемому, информация об экономических характеристиках и условиях продажи практически недоступна или неполна, и поскольку на текущую дату нет достаточного количества достоверной информации о недавних продажах объектов, аналогичных оцениваемому, для сравнения были отобраны также объекты, выставленные на продажу.
На основе анализа специализированных СМИ и опроса риэлтовских компаний г. Златоуста были отобраны следующие объекты, аналогичные объекту оценки по своим конструкторским особенностям.
Для проведения сравнительного анализа выбраны следующие объекты-аналоги, у которых дата экспозиции на рынке недвижимости совпадает с датой оценки:
Объект №1. Двухкомнатная квартира (Газета «Квартирный вопрос» от 13.08.2010г.).
Месторасположение: г. Златоуст, ул. 40 лет Победы.
Характеристика квартиры: 1 этаж 9-этажного панельного жилого дома, 121 серия; общая площадь квартиры – 51 кв. м.; состояние отделки – удовлетворительное. Вид права – собственность.
Стоимость квартиры: 820 000 руб.
Объект №2. Двухкомнатная квартира (Газета «Квартирный вопрос» от 13.08.2010г.).
Месторасположение: г. Златоуст, ул. 40 лет Победы.
Характеристика квартиры: 4 этаж 9-этажного панельного жилого дома, 121 серия; общая площадь квартиры – 55 кв. м.; состояние отделки – удовлетворительное. Вид права – собственность.
Стоимость квартиры: 930 000 руб.
Объект №3. Двухкомнатная квартира (Газета «Квартирный вопрос» от 22.08.2010г.).
Месторасположение: г. Златоуст, ул. 40 лет Победы.
Характеристика квартиры: 3 этаж 9-этажного панельного жилого дома, общая площадь квартиры – 52 кв. м.; состояние отделки – удовлетворительное. Вид права собственность.
Стоимость квартиры: 950 000 руб.
Объект №4. Двухкомнатная квартира (Газета «Квартирный вопрос» от 13.08.2010г.).
Месторасположение: г. Златоуст, ул. 40 лет Победы.
Характеристика квартиры: 2 этаж 9-этажного панельного жилого дома, 121 серия; общая площадь квартиры – 52 кв. м.; состояние отделки – удовлетворительное. Вид права – собственность.
Стоимость квартиры: 950 000 руб.
3.2. Определение корректировок
Общепринятыми элементами сравнения являются: оцениваемые права собственности, условия финансирования, условия продажи, дата продажи, местоположение, физические характеристики.
Поскольку все отобранные для сравнения объекты-аналоги находятся на праве собственности, выставлены на продажу в типичных условиях финансирования, имеют одинаковые условия продажи, корректировки по первым трем элементам оценщики не производили.
Корректировка на уторговывание. Объекты-аналоги выставлены на продажу по цене предложения. Фактическая цена сделки купли-продажи может быть скорректирована продавцом в ходе предварительных переговоров между Покупателем и Продавцом. По данным риэлтовских компаний величина торга в среднем составляет 4%. Поэтому для всех аналогов принимается понижающая поправка в размере -4%.
Корректировка на местоположение. Под месторасположением понимается степень привлекательности расположения объекта относительно удобства подъезда, транспортных потоков, близости деловых центров. Все объекты-аналоги находятся на ул. 40 лет Победы. Расположение этой улицы по привлекательности соответствует кварталу Молодежный. Поэтому корректировка на местоположение для данных объектов-аналогов равна 0.
Корректировка на техническое состояние. Все объекты-аналоги имеют состояние аналогичное объекту оценки. Поэтому корректировка на техническое состояние для них равна 0.
Корректировка на площадь квартиры. У оцениваемой квартиры – площадь 50,6 кв. м. Все объекты-аналоги имеют площади по размерам соответствующие площади объекта оценки. Исходя из этого, корректировку на площадь квартиры принимаем равной 0.
Корректировка на этаж. Отобранный для расчета объект-аналог №1 расположен на первом этаже. Объекты-аналоги №2, №3, №4 и объект оценки расположены на средних этажах. По данным риэлторов стоимость одного квадратного метра двухкомнатной квартиры, расположенной на первом и последнем этаже, ниже на 3% стоимости одного квадратного метра аналогичной квартиры, расположенной на среднем этаже. Поэтому для аналога №1 принимается повышающаяся поправка равная 3%.
Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного метода приведен в Таблице 5.
Расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного метода
Таблица 5.
Наименование Объект оценки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4
Местонахождение Квартал Молодежный, 35 40 лет Победы 40 лет Победы 40 лет Победы 40 лет Победы
Общая площадь, кв.м. 50,6 51,0 55,0 52,0 52,0
Цена продажи, руб. 820000,0 930000,0 950000,0 950000,0
Цена продажи, руб./кв.м. 16078,4 16909,1 18269,2 18269,2
Корректировка, учитывающая рыночные условия, № 0,0 0,0 0,0 0,0
Цена после корректировки, руб./кв.м. 16078,4 16909,1 18269,2 18269,2
Корректировка, учитывающая торг, % -4,0 -4,0 -4,0 -4,0
Цена после корректировки, руб./кв.м. 15435,3 16232,7 17538,5 17538,5
Корректировка, учитывающая месторасположение объекта оценки, % 0,0 0,0 0,0 0,0
Цена после корректировки, руб./кв.м. 15435,3 16232,7 17538,5 17538,5
Площадь квартиры 50,6 51,0 55,0 52,0 52,0
Корректировка на площадь, % 0,0 0,0 0,0 0,0
Цена после корректировки, руб./кв.м. 15435,3 16232,7 17538,5 17538,5
Этаж/этажность 3/5п 1/9п 4/9п 3/9п 2/9п
Корректировка на этаж, % 3,0 0,0 0,0 0,0
Цена после корректировки, руб./кв.м. 15898,4 16232,7 17538,5 17538,5
Корректировка, учитывающая наличие балкона, % 0,0 0,0 0,0 0,0
Цена после корректировки, руб. 15898,4 16232,7 17538,5 17538,5
Корректировка, учитывающая техническое состояние объекта оценки, % 0,0 0,0 0,0 0,0
Цена после корректировки, руб. 15898,4 16232,7 17538,5 17538,5
Веса 0,25 0,25 0,25 0,25
Стоимость объекта, руб./кв.м. 16 802
Стоимость объекта, руб. 850 181
Таким образом, рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Златоуст, квартал Молодежный, д. 35, кв. 24, рассчитанная в рамках сравнительного подхода методом сравнения рыночных продаж, с учетом ограничений и допущений по состоянию на 06 сентября 2010г. составляет: 850 181 рубль.
4. Расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного метода
Подход к оценке по доходу основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.
При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи. Инвестор приобретает недвижимость, способную приносить доход, за текущую цену взамен на ее возможность в будущем приносить доход от коммерческого использования и последующей продажи.
Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют технику капитализации и дисконтирования. Подход капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объекта. Техника дисконтирования применяется для приведения потока доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости доход приносящего объекта.
Метод прямой капитализации наиболее приемлем к объектам, приносящим доход со стабильно предсказуемыми суммами доходов и расходов. Метод дисконтирования поступлений наличности более приемлем к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.
В качестве показателя, описывающего будущие доходы, выбирается чистый операционный доход. Это один из разновидностей денежного потока, который наилучшим образом описывает стоимость недвижимого имущества компаний, основной деятельностью которых является содержание застроенных объектов недвижимости и сдачи их в аренду.
4.1. Метод капитализации
Метод капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объекта. В качестве показателя, описывающего будущие доходы, был выбран чистый операционный доход.
Стоимость недвижимости рассчитывается по формуле:
V=NOI/Ro,
где:
V – текущая стоимость объекта недвижимости;
NOI – величина ожидаемого чистого операционного годового дохода;
Ro – ставка капитализации.
Процедура расчетов имеет следующую последовательность:
- определение ожидаемого дохода от всех источников потенциального валового дохода;
- определение возможных потерь от простоя (не до загруженности) помещений и потерь при сборе арендной платы для расчета действительного валового дохода;
- определение операционных расходов;
- определение чистого операционного дохода путем вычета из валового дохода всех расходов;
- определение ставки капитализации;
- расчет текущей стоимости объекта.
Ниже представлен краткий обзор прогнозов. Расходов, анализ коэффициента капитализации, а также других предположений, непосредственно связанных с доходным подходом.
Определение потенциального валового дохода. Потенциальный валовой доход – это доход, приносимый недвижимостью при полной загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду. Обычно доход от использования недвижимости определяется как годовой, стабильный доход от целиком сдаваемого в аренду объекта в обычных рыночных условиях.
В ходе анализа рынка недвижимости г. Златоуста (район ул. 40 лет Победы – квартал Молодежный) было выявлено, что стоимость аренды двухкомнатных квартир, подобных объекту оценки, находится в интервале 5 500 – 6 500 рублей, в зависимости от месторасположения, этажа и состояния квартиры. Для оцениваемого объекта примем стоимость аренды в размере 6 000 руб. в месяц.
Определение действительного валового дохода. Действительный валовой доход – это потенциальный валовой доход, уменьшенный на вакансии, не до получение платежей и прочие доходы. Величина недозагрузки равна одной месячной ставке арендной платы (6 000 рублей).
Определение операционных расходов. Операционные расходы – это периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода. Операционные расходы состоят из постоянных и переменных расходов.
Постоянные операционные расходы не зависят от коэффициента недозагрузки площадей и включают налоги на имущество.
Переменные операционные расходы – это периодические ежегодные расходы, величины которых зависят от величины коммунальных платежей.
Определение постоянных расходов. К постоянным расходам относится уплата налога на имущество в соответствии с действующим законодательством (для объекта оценки 300 руб.).
Определение переменных расходов. Коммунальные расходы по объектам аналогичного типа в расчетах примем равным 1 000 руб. в месяц из расчета, что в двухкомнатной квартире проживает два – три человека.
Определение ставки капитализации. Ставка капитализации рассчитывается как отношение чистого эксплуатационного дохода к общей стоимости объекта по объектам, сопоставимым с оцениваемым. Расчет ставки капитализации приведен в Таблице 6.
Расчет ставки капитализации
Таблица 6.
Характеристики объекта и его аналогов Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3 Аналог №4
ул. 40 лет Победы ул. 40 лет Победы ул. 40 лет Победы ул. 40 лет Победы
Арендная ставка, руб. 6 000 6 500 6 500 6 500
Чистый операционный годовой доход, руб. 46 719 51 504 51 504 51 504
Цена продажи, руб. 820 000 930 000 950 000 950 000
Ставка капитализации, % 5,70 5,42 5,42 5,42
Весовой коэффициент 0,25 0,25 0,25 0,25
Итоговая ставка капитализации, % 5,5
Величина ставки капитализации примем в дальнейших расчетах на уровне 5,5%. Исчисление чистого операционного дохода приведено в таблице 7.
Расчет чистого операционного дохода
Таблица 7.
Стоимость аренды объекта, руб./мес. 6 000
Потенциальный валовой доход (PGI), руб. 72 000
Эффективный валовой доход (EGI), руб. 66 000
Эксплуатационные расходы, руб. 12 300
Чистый операционный доход до уплаты налогов, руб. 53 700
Чистый операционный доход после уплаты налогов, руб. 46 719
Расчет рыночной стоимости по методу прямой капитализации дохода приведен в таблице 8.
Расчет рыночной стоимости по методу прямой капитализации дохода
Таблица 8.
Чистый операционный доход (NOI), руб. 46 719
Ставка капитализации, % 5,5
Стоимость объекта, руб. 849 436
Таким образом, стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Златоуст, квартал Молодежный, д. 35, кв. 24, определенная в рамках доходного подхода по состоянию на 06 сентября 2010г. составляет 849 436 рублей.
5. Расчет стоимости объекта оценки в рамках затратного метода
В основе затратного метода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется возведение аналогичного по качеству объекта без чрезмерной задержки.
Затратный метод показывает оценку полной восстановительной стоимости (ПВС) объекта за вычетом износа, увеличенную на рыночную стоимость земли.
При использовании данного метода, процедура оценки состоит из следующих этапов:
1. Расчет рыночной стоимости имеющегося в распоряжении земельного участка как свободного от улучшений с учетом его наилучшего и наиболее эффективного использования.
2. Расчет стоимости возведения новых аналогичных объектов – определение полной восстановительной стоимости (ПВС) объектов на действительную дату оценки.
3. Определение величины общего накопленного износа зданий и сооружений.
4. Расчет остаточной восстановительной стоимости объектов путем уменьшения полной восстановительной стоимости на величину общего накопленного износа.
5. Добавление стоимости земельного участка к рассчитанной остаточной восстановительной стоимости зданий и сооружений.
5.1. Определение стоимости земельного участка
Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используется метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования («Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков»).
На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.
Объект оценки представляет собой квартиру, расположенную в многоэтажном доме. На дату оценки отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок, содержащие сведения о размере участка, относящегося ко всему зданию в целом и к объекту оценки, а также не определен вид права – право аренды, право собственности или бессрочное пользование. Поэтому расчет стоимости земельного участка в рамках данного отчета не проводился.
При оценке квартиры Оценщик руководствуется тем предположением, что в стоимости объекта оценки учтена стоимость земельного участка, на котором расположен жилой дом, и предполагает, что этот земельный участок будет сформирован и оформлен в соответствии с действующим законодательством.
5.2. Расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости
Восстановительная стоимость представляет собой затраты на создание объекта-аналога, полностью повторяющего объект оценки, с учетом всех присутствующих в нем достоинств и недостатков, и определяется как стоимость объекта в ценах на дату возведения объекта-аналога. В качестве объекта-аналога рассматривается типовое здание с тем же, что и у оцениваемого объекта функциональным назначением, и максимально схожим объемно-планировочным и конструктивным решением.
Восстановительная стоимость возведения объекта-аналога определялась с использованием Межрегионального информационно-аналитического бюллетеня ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве». В данном бюллетене содержатся стоимостные показатели возведения единицы измерения (1 кв. м. площади) для различных типовых зданий в уровне цен Московской области (без учета НДС). Показатели стоимости 1 кв. м. общей площади определены с учетом текущих индексов цен на материальные ресурсы, потребляемые в строительстве, по оплате труда и другим статьям затрат. Показатели учитывают усредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости строительства, в том числе: накладные расходы и плановые накопления; затраты, связанные с производством работ в зимнее время; прочие затраты, за вычетом сумм, как то: затраты на временные здания и сооружения, содержание улиц и вывозку мусора, затраты по применению прогрессивно-премиальной системы оплаты труда строительно-монтажных рабочих (СМР) и набору рабочих, затраты на проектно-изыскательские работы и авторский надзор, на содержание аппарата заказчика, затраты на непредвиденные расходы и др.
Показатели стоимости 1 кв. м. общей площади в уровне цен Московской области могут быть переведены в уровень цен других регионов с помощью региональных коэффициентов ИНВЕСТ путем умножения расчетной стоимости для условий Московской области на соответствующий коэффициент.
Стоимость объекта рассчитывается по следующей формуле:
C=S*V*K*kПП*kНДС,
где:
C – полная восстановительная стоимость (ПВС) объекта;
S – стоимость строительства на единицу измерения (1 кв. м. площади) для различных типовых зданий в уровне цен Московской области (без учета НДС);
V – площадь объекта;
K – региональный коэффициент;
kПП – коэффициент, учитывающий прибыль предприятия. Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа – это бизнес, требующий вознаграждения. Предпринимательская прибыль – это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный проект финансово-оправданным для застройщика. Прибыль предпринимателя отражает затраты на управление и организацию строительства, выражает вклад застройщика, осуществляющего экспертизу строительства и берущего на себя риски, связанные со строительством, которые на рынке г. Златоуста достаточно велики. Анализ данного сегмента рынка недвижимости показал, что уровень прибыли для таких фирм колеблется от 20% до 50% в зависимости от объема и характера строительно-монтажных работ. На основе проведенного анализа и исследования рынка величина предпринимательской прибыли для оцениваемых объектов недвижимости определена в размере 45% (kПП=1,45);
kНДС – коэффициент, учитывающий НДС в размере 18% (kНДС=1,18).
Расчет восстановительной стоимости объекта на дату оценки
Таблица 9.
Наименование Площадь (кв. м.) Средняя стоимость 1 кв. м. общей площади в уровне цен Московской обл. (руб.) Региональный коэффициент стоимости строительства по характерным конструктивным системам зданий и сооружений для Челябинской обл. по отношению к ценам Московской обл. с прогнозом НДС (%) Прибыль предпринимателя (%) Восстановительная стоимость дату оценки (руб.)
2-комнатная квартира 50,6 6848 1,264 18 45 749 396
5.3. Расчет величины накопленного износа
Затратный метод предполагает определение износов трех видов: физического, функционального, внешнего износа, которые в стоимостной форме будут вычтены из восстановительной стоимости.
Физический износ. Под физическим износом конструкций, элементов, систем инженерного оборудования и здания в целом надо понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Расчет физического износа произведен на основании результатов визуального осмотра, проведенного сотрудниками ЗАО «ИНСИ». В результате визуального освидетельствования объекта оценки физический износ принимаем равный 11%.
Функциональный износ здания определяется потерей стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных норм, дизайна современным требованиям и вызываются: недостатками, требующими добавления элементов; недостатками, требующими замены или модернизации элементов; недостатками, требующими удаления элементов.
Функциональный износ для данного объекта оценки незначителен, и его можно принять равным нулю.
Внешний износ – уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, экологической ситуации и других качественных параметров окружения. Внешний износ оцениваемого объекта незначителен, и его можно принять равным нулю.
5.4. Расчет стоимости объекта оценки затратным методом
Расчет стоимости объекта оценки затратным методом.
Таблица 10.
№ п/п Наименование Стоимость (руб.)
1 Восстановительная стоимость квартиры с учетом НДС и прибыли предпринимателя 749 396
2 Общий (накопленный) износ квартиры (11%) 82 434
3 Рыночная стоимость земельного участка не определялась
4 Рыночная стоимость объекта в рамках затратного метода 666 962
Таким образом, стоимость 2-комнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Златоуст, квартал Молодежный, д. 35, кв. 24, рассчитанная в рамках затратного метода, с учетом ограничений и допущений по состоянию на 06 сентября 2010г. составляет: 666 962 рубля.
6. Согласование результатов
Результаты методов, использованных в настоящем отчете, могут отличаться в зависимости от достоверности и качества информации, примененной для каждого метода. Для выбора конечной величины стоимости, основывающейся на факторах нескольких промежуточных результатов, использовался подход средневзвешенного значения, в соответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененных методов, присваивается весовой коэффициент.
Весовые коэффициенты определены на основании следующего:
- при использовании сравнительного метода, результат оценки получен в основном на основе цен предложения, которые являются достаточно точными ориентирами;
- слабостью доходного метода является отсутствие четкой зависимости величин арендных ставок сдаваемого в аренду объекта от его качества;
- затратный метод полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом.
В ходе применения различных методов определения стоимости объектов оценки, были получены следующие результаты, приведенные в Таблице 11.
Таблица согласования результатов
Таблица 11.
Наименование метода Стоимость, рублей Весовой коэффициент
Сравнительный 850 181 0,8
Доходный 489 436 0,10
Затратный 666 962 0,10
Стоимость объекта оценки, рублей 831 785
При оценке объекта были применены все возможные походы к оценке рыночной стоимости. На основе имеющейся (полученной) информации и данных, полученных в результате настоящего анализа с применением наиболее подходящих методик оценки, можно сделать следующий вывод:
Рыночная стоимость 2-комнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Златоуст, квартал Молодежный, д. 35, кв. 24, с учетом сделанных допущений и ограничивающих условий, по состоянию на 06 сентября 2010г. составляет с учетом допустимого округления 830 000 рублей.
Заключение
В соответствии с договором на оценку №1 от 06.09.2010г. специалистами ЗАО «ИНСИ» произведена оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры общей площадью 50,6 кв. м., расположенной на третьем этаже 5-этажнго панельного дома по адресу: г. Златоуст, квартал Молодежный, д. 35, кв. 24.
Оценка проведена по состоянию на 06 сентября 2010 года.
Рыночная стоимость объекта недвижимости определена в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и со стандартами оценки, обязательными к применению субъектами рыночной деятельности.
Принимая во внимание все содержащиеся в отчете допущения и ограничения, проведенные исследования и анализ позволяют сделать следующий вывод:
Рыночная стоимость двухкомнатной квартиры общей площадью 50,6 кв. м., расположенной по адресу г. Златоуст, квартал Молодежный, д. 35, кв. 24, с учетом допущений и ограничивающих условий, по стоянию на 06.09.2010г. составляет 830 000 рублей.
Список литературы
1. Гражданский Кодекс Российской Федерации.
2. Федеральный закон РФ от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
3. Федеральные стандарты оценки ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3.
4. Свод стандартов оценки РОО, 2005.
5. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. – М.: ИНФРА М, 2007.-320 с.
6. Оценка бизнеса: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – 2 е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2004.-736 с.
7. Количественные методы финансового анализа/ под ред. С.Дж. Брауна и М.П. Крицмена, пер. с англ. М.: ИНФРА М, 2006. – 336 с.
8. Ковалев В.В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности. – 2-е изд. перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2007.
9. Индексы инфляции стоимости основных фондов, разрабатываемые и публикуемые Госкомстатом России.
10. Симионова Н.Е. «Методы оценки и технической экспертизы недвижимости», Ростовн/Д, 2006.
11. Федотова М.А. Сколько стоит бизнес? Методы оценки. М.: Перспектива.
12. Организация и методы оценки предприятия / Под ред. В.И. Кошкина. – М.: «ИКФ «Экмос», 2008.
13. Н.А. Колайко «Оценка бизнеса», ВШПП, Москва, 2006г.
14. Ковалев А.П. Как оценить имущество предприятия. – М.: – Финстатинформ, 2006.
15. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Учебное пособие под редакцией Абдуллаева Н.А., Колайко Н.А. Издательство «ЭКМОС», 2008.
16. Рынок ценных бумаг. Российская экономическая академия им. Плеханова под ред. Галанова В.А., Басова А.И.
17. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости, Санкт-Петербург, С.Н. Максимов.
18. Методические рекомендации (проект) «Оценка имущественных активов для целей залога» Ассоциация Российских банков, комитет по оценочной деятельности, Москва, 2008 год.
19. Черняк А.В. оценка городской недвижимости. М.: Русская деловая литература, 2006.
20. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М.: «Экзамен», 2008.
21. Болдырев В.С., Галушка А.С., Федоров А.Е. Введение в теорию оценки недвижимости. М: Центр менеджмента, оценки и консалтинга, 2006.
22. Управление государственной собственностью. Учебник/под ред. В.И. Кошкина. М: ЭКМОС, 2002.
|
