СКАЧАТЬ РАБОТУ БЕСПЛАТНО -
Первые вещественные свидетельства о заключенных сделках с землей относятся приблизительно к 2000 г. до н.э. В ходе раскопок, происходивших в 1984 г. на месте шумерского города Ур, ученым удалось обнаружить прототипы первых договоров о предоставлении земли в пользование.
В римском частном праве существовали различные институты, опосредующие оборот земли, в основном совпадающие с обычным делением договоров (купля-продажа, мена, аренда и пр.). При этом особое значение имели земельно-правовые сервитуты - ограниченные права пользования чужим имуществом. Договорами, конечно же, они не являлись, хотя могли возникать и в силу соглашений. Необходимо также отметить, что изначально римское право не знало строгих критериев разграничения различных сделок.
Существенно, что обладание правом собственности на землю в его полном, завершенном виде являлось в Древнем Риме редкостью. Даже в тех случаях, когда в литературе указывается, что некое лицо обладало землей на праве собственности, следует усомниться в истинности и точности такого высказывания. Например, известно, что как в период формирования государства, так и в период республики и империи подавляющее большинство земель в Древнем Риме номинально находилось под властью (но не в собственности) определенных лиц, а права по владению, пользованию принадлежали другим. Л.Л. Кофанов отмечает условность продажи земельных участков в самой Италии, поскольку "община сохраняла верховную власть над собственностью" . С расширением экспансии римлян вновь захваченные земли считались перешедшими в собственность или римского народа, или императора. Предоставление же их отдельным лицам приводило к различного рода владению, характеризующемуся вещными правами обладателей, но не правом собственности (отсюда, видимо, и появился такой институт римского частного права, как эмфитевзис (постоянное пользование). Чаще всего такие участки считались как бы арендованными у государства, но не по договору, а в качестве полученных на основе особого вещного права. Одни лица (воины-ветераны, выслужившие чиновники и пр.) наделялись участками навсегда с правом наследования, другие - на период жизни. Достаточно было платить определенную плату, часто символическую. Более того, далеко не всегда проводилось различие между собственно наймом и узуфруктом (право пользования плодами и доходами), а также другими вещными правами .
В литературе отмечается, что и позднее - в Средние века - отношения феодального сюзеренитета-вассалитета не строились по типу "собственник-арендатор": "Если собственность - это полное господство над вещью (plena in re potestas), то в отношении земли такого господства не было ни у одной из сторон. Вассал его не имел, так как сам получал землю у сюзерена и нес в связи с этим определенные повинности, а сюзерен тоже не был в своем господстве неограничен, так как земля находилась в юридически защищенном пользовании вассала" .
В связи с отсутствием абсолютного права собственника на землю долгое время не было ясных критериев для разграничения отдельных сделок. Передача земли почти во всех случаях именовалась продажей: "Одни на годы, другие на сто лет продаются манцепсам, т.е. арендаторам". Отличие покупки от форм найма заключалось не в характере владения, а исключительно в его сроках. В первом случае земля продавалась на 100 лет, а во втором - на пять, т.е. на срок до очередных публичных торгов, устраиваемых цензором. Плата за пользование землей выступала в форме поземельного налога, часто она дополнялась жертвоприношениями.
В отношении земель, находившихся в частной собственности, систему латифундий, основанных на труде рабов, достаточно быстро сменила система колоната как более эффективная, поскольку основывалась на труде свободных крестьян, добровольно вступавших в отношения найма и заинтересованных в повышении урожайности .
Не было изначально и ясного понимания существенных условий, т.е. тех, при наличии которых договор считается заключенным.
Земельный участок рассматривался как вещь (res), несмотря на то что долгое время обладание землей сопровождалось ритуальными процедурами, с явным осознанием особенностей этого объекта. Специфической была оценка земельного участка с точки зрения его единства. С одной стороны, участок рассматривался как единое целое, с другой - на основании различных возможностей хозяйственной эксплуатации, не исключалось и его разделение. При использовании участка могло быть выделено большое количество различных полномочий, приобретающих самостоятельное правовое значение. Известно описание такой ситуации одним из римских юристов; в нем приводится пример продажи (но по смыслу речь идет все-таки об аренде) зимнего пастбища : хозяин ограничивает права покупателя (арендатора) на выпас определенного количества скота, пользования проезжей дорогой, выращивание овощей, рубку дров и пр. Покупателю же передается только одно право - пасти скот.
И все же в целом римское право последовательно разграничивало обязательственные и вещные права. К первым относились обязанности должника совершить определенные действия. Что же касается прав вещного характера, то, как и сегодня, под ними понимались правовые возможности, не требующие действий других лиц, причем граница между ними проводилась в четкой и жесткой форме. Если наймодатель до истечения срока имущественного найма отчуждал сданное имущество, новый собственник не был связан договором своего предшественника. Соответственно различались и способы защиты тех и других прав.
До начала XX в. в России не было единых правил о сделках с землей. В начальный период развития государства (т.е. до XIII в.) преобладал метод закрепления всех земель за князьями по наследству, другие лица обладали землями исключительно в силу служения князю либо иной административной зависимости (система "кормления"). В дальнейшем этот порядок лишь усилился. Земля, входившая в состав родовых или выслуженных вотчин, могла продаваться и покупаться. Но полноценной собственностью она не являлась, так как в определенных ситуациях подлежала изъятию и перераспределению. Отдельные участки земли, сады, покосы и угодья могли сдаваться во временное пользование (с натуральной системой оплаты долей урожая - "исполу" и пр.). Но такое происходило нечасто. Кроме того, временное пользование было ограничено административным характером предшествующего землепользования. Вряд ли можно признать основанными на сделках оброк и барщину, так как они опирались на личное волеизъявление землевладельца, а не на гражданско-правовые (диспозитивные) начала.
Купля-продажа земли сопровождалась в знак перехода власти на ней вручением дерна, т.е. куска почвенного слоя, в присутствии девяти (позднее - пяти) свидетелей. В дальнейшем (ориентировочно с половины XVII в.) акты продажи земли стали оформляться в специальных книгах, ведущихся государственными чиновниками.
До 1917 г. земельное право в России как особая отрасль отсутствовало. Все правовые отношения, связанные с землей, регулировались в рамках общего гражданского законодательства.
Кроме права собственности существовали и другие вещные права, прежде всего - различные сервитуты. В их число входили: "Права угодий в чужих имениях" , право пожизненного владения с различными по природе основаниями (в силу выслуги, потомственное и пр.), право проезда по дороге сопряженного участка и др. При этом продолжали применяться и правила, характерные только для определенных регионов, сословий, национальностей. Так, допускалось разрешать земельные споры с учетом обычаев конкретной местности, если даже эти обычаи не совпадали с общими для территории России правовыми установками.
Особо следует сказать о чиншевом праве, т.е. о вещном праве владения и пользования чужой землей за вознаграждение с возможностью наследования. Оно возникло на землях в западных губерниях России как квазисобственность для определения статуса фактических владельцев земли, признаваемой государственной. Именно это обстоятельство, по авторитетному утверждению В.И. Синайского, позволяло считать, что в числе самостоятельных прав имеется не только пользование чужими вещами, но и владение ими . Из-за этого происходило смешение вещных и обязательственных прав.
Возможность продажи земли или предоставления ее на время уже тогда связывалась с понятием "оборотоспособность". Ряд земель рассматривался как "не способный к обороту по их природе"; к ним относились: участки берегов судоходных рек, морские берега, другие участки, выделенные для общего пользования.
Права лиц, получивших земельные участки не в собственность, рассматривались как права обязательственного характера. Но, в отличие от римского права, титульные владельцы получили и вещно-правовую защиту. Было признано, что с переменой собственника различные договоры землепользования сохраняют свою силу.
Всякое временное пользование землей обязательно предусматривало предельные сроки пользования, по общему правилу - до 12 лет. В качестве исключения закон допускал наем до 30-летнего срока. Это касалось относительно благоприятных пустошей, на которых наниматель имел намерение возвести какие-либо строения. По окончании срока найма они становились собственностью хозяина земли. Наниматель мог получить за них незначительное вознаграждение или не получить ничего. В некоторых случаях сроки найма могли быть еще больше (например, при найме земель с целью устройства на них горных заводов допускался срок в 100 и более лет).
В советский период оборот участков в его истинном (рыночном) смысле был практически прекращен. Вся земля стала объектом государственной собственности. Уже первый Земельный кодекс запретил ее продажу. Допускалась лишь так называемая трудовая аренда (ст. 28 - 38). Сдача земли внаем производилась после регистрации в волостном или местном сельском Совете. И лишь при наличии исключительных условий (например, когда семья арендатора пострадала от стихийного бедствия и т.п.). Обработка земли могла осуществляться только лично, сдача внаем запрещалась, если арендодатель прекращал ведение собственного хозяйства, были введены существенные ограничения по срокам аренды и т.д. Более того, если в ГК РСФСР 1922 г. земельные участки упоминались в числе возможных объектов аренды, то в ГК РСФСР 1964 г. указание на них отсутствовало.
Договоры аренды земельных участков были ограничены изначально рядом актов, а Постановлением ЦИК и СНК СССР от 4 июля 1937 г. - запрещены. Общая концепция появления каких-либо земельных прав в тот период была четко прописана: если гражданин или организация нуждались в получении участка, то для выделения земли принималось соответствующее административное решение.
Со временем (после Великой Отечественной войны) ограниченная возможность временного пользования землей была все-таки предусмотрена, но не в результате соглашения сторон, а в силу распорядительного акта государственного органа.
Создание цивилизованного рынка земли, когда важнейшим условием оборота является взаимное согласие сторон, опирающееся на действие закона стоимости и государственный контроль, состоялось только в период 1991 - 2001 гг. Современному состоянию законодательного обеспечения оборота земли предшествовало несколько этапов переходного периода.
1.2 Обоснование целесообразности дополнения земельного кодекса главой «Земельный участок»
ЗК РФ представляет собой результат кодификации правовых норм, регламентирующих земельные отношения и претендующих (в своей совокупности) на звание самостоятельной отрасли права, что делает обязательным наличие собственного предмета правового регулирования. Таковым предметом, как известно, признаются земельные отношения, под которыми понимаются отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (п. 1 ст. 3 ЗК РФ).
Несмотря на всю очевидность необходимости разграничения гражданско-правовых и земельных отношений, составляющих предмет регулирования различных отраслей права: гражданского и земельного, - кодифицированные акты этих отраслей права (Гражданский кодекс и Земельный кодекс) определяют свое отношение к предмету правового регулирования соответствующей смежной отрасли права прямо противоположным образом.
Гражданским законодательством, как известно, регулируются имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной состоятельности их участников. В связи с этим в Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ) специально оговаривается, что к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении, в том числе к административным отношениям (включая, естественно, и земельные отношения), гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством (п. 3 ст. 2). Более того, применительно к обязательственным правоотношениям по поводу земельных участков введение в действие части второй ГК РФ сопровождалось правилом о том, что содержащиеся в ГК РФ нормы, в части сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством (ст. 13 Федерального закона "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации").
В ответ на эту вполне оправданную и разумную позицию ГК РФ по отношению к земельному законодательству ЗК РФ демонстрирует прямо противоположный подход. Согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними (т.е. гражданско-правовые отношения) регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Как мы видим, ЗК РФ не только необоснованно расширяет сферу своего действия за счет имущественных отношений, составляющих предмет гражданско-правового регулирования, но предлагает делать то же самое и иным отраслям законодательства. Представим себе на минуту, что аналогичное правило было бы включено в ГК РФ, скажем, в виде положения о том, что земельные отношения (т.е. отношения по использованию и охране земель) регулируются земельным законодательством, если иное не предусмотрено гражданским законодательством (или водным, лесным, семейным, трудовым и т.п.). Это прямой путь к разрушению нестабильной, только формирующейся системы правового регулирования имущественного оборота.
Исходя из отмеченной порочной концептуальной позиции ЗК РФ пытается непосредственно регулировать целый ряд гражданско-правовых отношений. При этом большинство из содержащихся в нем гражданско-правовых норм, призванных регламентировать вещные права на земельные участки и их оборот, не отличаются высоким уровнем, а в ряде случаев прямо противоречат соответствующим положениям ГК РФ. Речь идет, в частности, о таких положениях, как: о предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц (ст. 28); об обязательном заключении договора купли-продажи, а также государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при его предоставлении для строительства (п. 7 ст. 30); о запрете отчуждения земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу (п. 4 ст. 35); об объявлении недействительными определенных условий договоров купли-продажи и мены земельных участков, например условия, наделяющего продавца правом выкупить земельный участок обратно по собственному желанию (п. 2 ст. 37); о сохранении права на земельный участок при разрушении здания, строения, сооружения (ст. 39) и некоторых других.
Ярким примером противоречия ГК РФ является одно из положений Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которому при продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением государственных и муниципальных учреждений и федеральных казенных предприятий) на праве постоянного (бессрочного) пользования, указанное вещное право подлежит переоформлению на право аренды или земельные участки должны быть приобретены в собственность по выбору покупателей зданий, строений, сооружений (п. 2 ст. 3). Как известно, в ГК на этот счет имеется иное правило: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 3 ст. 552).
Даже если принять во внимание ограничение круга субъектов права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, произведенное в ЗК РФ (п. 1 ст. 20), что, кстати сказать, также противоречит ГК РФ (ст. 268), то и при этих условиях в соответствующей норме ЗК РФ не было никакой нужды, во всяком случае до 1 января 2004 г., когда юридические лица, не входящие в этот круг, должны будут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.
Земельный кодекс Российской Федерации включает в себя также немало гражданско-правовых норм, просто дублирующих соответствующие правила, содержащиеся в ГК РФ. К их числу, например, относится положение о том, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (п. 1 ст. 35 ЗК РФ). Равно об этом говорится в ст. 273 ГК РФ. Правда, Земельный кодекс внес свой "вклад" в регулирование этих чисто гражданско-правовых отношений. Чего стоит, к примеру, правило, что собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое "осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу" (п. 3 ст. 35 ЗК РФ)?!
Глава 2 Земельный участок в ряду иных объектов недвижимости
2.1 Права и характеристика земельного участка
Традиционно земельный участок относится к недвижимым вещам. Гражданское законодательство, формулируя требования к предельно четкому определению границ земельного участка, тем не менее не содержит его определения как объекта гражданских прав. Попытка такой дефиниции предпринята земельным законодательством: земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами. Между тем законодательство о недрах, во-первых, к недрам относит часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения, и, во-вторых, императивно определяет, что недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство, а также содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. С другой стороны, законодательство об использовании воздушного пространства распространяет на воздушное пространство» (предельно малые высоты - от 0 до 200 м включительно над рельефом местности или водной поверхностью) над территорией Российской Федерации, в том числе воздушное пространство над внутренними водами и территориальным морем, полный и исключительный суверенитет Российской Федерации. Таким образом, Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» предпринял, на наш взгляд, несколько несвоевременную попытку ввести в законодательную практику распространенное в европейском правотворчестве определение земельного участка, включающее и недра, под ним расположенные, и воздушный, атмосферный «столб». Законодательство о недрах и воздушном пространстве (как, впрочем, и иной, значительный по числу ряд законов и правовых актов) исключает возможность рассматривать земельный участок в предлагаемом анализируемым законом контексте.
Гражданско-правовая доктрина принципиально рассматривает земельный участок в качестве объекта гражданских прав как недвижимую вещь, но с непременной оговоркой о его определенных, порой весьма существенных, свойствах как объекта вещных прав и особенностях участия в обороте. Так, к примеру, О.И. Крассов отметил, что земельный участок является основой понятия «недвижимость», первичным и главным элементом недвижимости, значение и особенности которого в значительной мере определяют содержание данного понятия в целом.
Общепринятое понимание вещи как предмета материального мира, определяемого пространственными границами и физическими характеристиками, а также как вещи бестелесной (res i№corporales) в равной степени в полной мере не применимо к земельному участку, идентифицируемому обозначением поверхностных границ и расположением относительно иных участков земной поверхности. В поисках наиболее адекватного специфике земельного участка определения цивилисты применяли и применяют различные понятия: «территория» ,
«пространственный ресурс» , «природный ресурс» , особая «вещь» и т.д. Большинство современных исследователей ограничиваются общим определением земельного участка как недвижимой вещи (недвижимости, недвижимого имущества) , хотя предлагаются и достаточно оригинальные дефиниции, отражающие своеобразный и исчерпывающий подход к анализируемой проблематике.
Так, С.А. Бабкин, изначально справедливо разделяя физическое и юридическое понятия земельного участка и рассматривая «голый земельный участок, без зданий и сооружений», тем не менее пришел к достаточно дискуссионному выводу: «юридически земельный участок - это пространство, заполненное определенной материей», причем часть пространства, «имеющую коническую форму, сужающуюся до точки к центру земли и расширяющуюся в противоположном направлении» . Бесспорно верный (хотя и отчасти упрощенный) методологический подход, обозначенный С.А. Бабкиным, подразумевает возможное несовпадение представлений о предмете материального мира, отраженного органами чувств наблюдателя, и о совокупности правовых норм, конструкций и образов судебного толкования и дефиниций цивилистической доктрины, посредством которых включается земельный участок (впрочем, как всякий объект гражданских прав) в круг общественных имущественных отношений, регулируемых юридическими нормами. Но дальнейшее утверждение автора о существе земельного участка как о пространстве, заполненном определенной материей, следует целиком отнести как раз к физическому, даже донаучному пониманию явления внешнего мира, более ценного для природоведения, нежели для правоведения. Для предмета гражданско-правовой науки, не призванной непосредственно исследовать явления материального мира вне отрыва от юридических представлений о них, более значимым, если не сказать единственно возможным, объектом в этой части является юридическая конструкция земельного участка (как и любой вещи в обороте), одновременно позволяющая и воспринять необходимые физические, существенные для права свойства предмета познания, и, что не менее важно, возвысить его в иную, правовоззренческую плоскость.
Философии известно, что рефлексивно воссозданный образ знания и само реальное научное знание могут не соответствовать друг другу, что влечет ложную рефлексию и не может служить теоретической базой для дальнейшего доктринального построения любой сложности. Предложенное С.А. Бабкиным натуралистическое представление о земельном участке, таким образом, не может претендовать на роль научного юридического понятия, поскольку не воспримется более чем двух-тысячелетней мировой научной и правоприменительной практикой, построившей на общепринятой конструкции практически все правовоззрение о недвижимом имуществе. Вместе с тем нельзя не согласиться с позицией, допускающей определенное влияние природных, естественных свойств предметов материального мира на совокупность позитивных правовых норм, определяющих правовой режим, статус объекта прав. Влияние не «прямое», а в «снятом» виде, через содержание правовых предписаний.
Изложенное в равной степени относится и к иным возможным попыткам вывести земельный участок в силу его несомненной специфики за рамки общепринятого юридического представления о нем как о вещи (ресурс, имущественное право, пространственный базис и т.д.), что также обусловлено рассмотрением не юридической материи недвижимости, а собственно особенностей физического явления, отраженного сознанием субъекта.
Предметом изучения юридической науки, представляется необходимым отметить повторно, является правовая материя, в первую очередь правовая норма, которой, впрочем, юридическая конструкция и недвижимого имущества, и недвижимой вещи отнюдь не исчерпывается.
Правовая конструкция земельного участка как особого рода вещи достаточно сложна, отлична от конструкции вещи вообще и подчинена необходимости присутствия в ней значительной доли публичного интереса, участием в отношениях, регулируемых иными отраслями права (земельного, лесного, градостроительного и т.д.), а также местом и ролью недвижимости в вещных и обязательственных правоотношениях, ярко выраженным целевым назначением, особенностями включения и участия в обороте. Кроме того, земельный участок, являясь самостоятельным объектом гражданских прав, выступает центральным, доминирующим компонентом системы недвижимого имущества, предопределяя своим правовым режимом статус иных недвижимых вещей, непременно зависимых от него (правового режима земли), в рамках упомянутого системного построения, причем равным образом адекватно реагируя и на какое-либо не предопределенное системой изменение статуса зависимых объектов. Земельный участок - не только ядро системы объектов гражданского права, но и предмет регулирования иных отраслей законодательства, причем отраслей публичного характера, имеющих в своем арсенале и эффективные публичного свойства меры воздействия на участников оборота.
Своевременной и крайне важной в этом отношении представляется точка зрения А.Л. Маковского, который выражает опасение о своего рода нивелировании достижений частного права, воплотившихся во включении земельного участка в перечень оборотоспособных объектов. «Нетрудно заметить, что эта норма, явно отнесенная в Земельном кодексе к числу принципиальных, дает неограниченную возможность (уже отчасти реализованную в Земельном кодексе) урегулировать права на основной по ценности и значению объект имущественных прав - землю и ее гражданский оборот особыми правилами, которые как угодно могут отличаться от всех (в том числе и наиболее общих и принципиальных правил гражданского закона. А так как сделать это, не затрагивая режим находящейся на земле другой недвижимости, невозможно, то заодно можно (и это отчасти тоже сделано в Земельном кодексе), не считаясь с гражданским законодательством, по-особому урегулировать и режим зданий и сооружений, жилых и нежилых помещений и т.д. И сделать это можно не только с помощью земельного законодательства, но и в лесном, и в водном законодательстве, и даже в законодательстве об охране окружающей среды» , - справедливо отмечает ученый, анализируя п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ.
Земельный участок, как и иные объекты недвижимости, является непотребляемой вещью. Невозможно представить полное потребление земельного участка - даже после снятия с него плодородного почвенного слоя он сможет выполнять эту базисную функцию.
Также невозможно полностью уничтожить земельный участок. Плодородный слой может стать непригодным к использованию вследствие истощения, повреждения, заражения, частичного или полного изъятия, затопления, однако это не приведет к уничтожению поверхности земли в материальном смысле. Невозможность использования земельного участка по тому или иному назначению не означает невозможности его использования в принципе.
Правовая конструкция земельного участка как особого рода вещи достаточно сложна, отлична от конструкции вещи вообще и подчинена необходимости присутствия в ней значительной доли публичного интереса, что обусловлено участием в отношениях, регулируемых иными отраслями права (земельного, лесного, градостроительного и т.д.), а также местом и ролью недвижимости в вещных и обязательственных правоотношениях, ярко выраженным целевым назначением, особенностями включения и участия в обороте. Земельный участок - не только ядро системы объектов гражданского права, но и предмет регулирования иных отраслей законодательства, причем отраслей публичного характера, имеющих в своем арсенале и эффективные публичного свойства меры воздействия на участников оборота.
С.А. Бабкин, формулирующий определение земельного участка во многом под влиянием швейцарского и германского законодательства. По его мнению, «земельный участок - это пространство, заполненное определенной материей», при этом «земельный участок представляет собой часть пространства, имеющую коническую форму, сужающуюся до точки к центру Земли и расширяющуюся в противоположном направлении. Границы этой фигуры располагаются в плотных слоях атмосферы». Такой подход, вполне уместный в рамках иных правовых систем, представляется невозможным в российском законодательстве, рассматривающем находящиеся на земельном участке и под ним объекты в качестве самостоятельных. Определение земельного участка подобным образом неизбежно приведет к тому, что устанавливаемое в отношении такого участка субъективное гражданское право будет распространяться и на иные объекты, находящиеся в его пределах, что не вписывается в цивилистические конструкции российского права. На этот момент обращает внимание, анализируя ст. 261 ГК РФ, и Н.Н. Мисник, отмечая, что «ситуация, когда право собственности на один объект распространяется на другие объекты, невероятна».
В.А. Лапач, критикуя определение земельного участка по причине отсутствия в нем указания на соотношение Земли и почвы как ее поверхности, приходит к выводу, что «обязательным существенным признаком любого земельного участка (независимо от назначения) должны... являться пространственно-качественные характеристики почвенного слоя, причем таковые характеристики должны включаться в описание (установление) границ земельного участка как объекта права». Под пространственными характеристиками понимаются не только плоскостные, но и глубинные характеристики. Сами же используемые земельные участки предлагается определять «как геометризированные блоки почвенного слоя». Аналогичного подхода придерживается и Д.В. Жернаков, считающий необходимым для придания признака телесности земельному участку как объекту прав дать несколько измененное его определение: «Земельный участок - внешняя часть земной коры, включающая (или не включающая) почвенный слой, объективированная в ее границах, описанных и удостоверенных в установленном порядке».
Напротив, Н.Н. Мисник, на наш взгляд, справедливо полагает, что в качестве поверхностной, наружной части Земли земельный участок может иметь лишь одну количественную физическую характеристику - площадь, что подтверждают и ст. 16 Закона о землеустройстве, и ст. 14 Закона о государственном земельном кадастре. Ни глубина, ни объем к таким характеристикам относиться не могут. В основе такого утверждения лежит понимание земельного участка как понятия не столько фактического, сколько юридического, вследствие чего правовое содержание этого понятия не сводится только к тому, что властный орган должен установить границы и указать целевое назначение земельного участка.
Как отмечает Н.Н. Мисник, «с правовых позиций земельный участок мыслится как объект идеальный и материальный одновременно», при этом идеальность земельного участка «зиждется на том, что это понятие абстрактное». «Абстрактность понятия «земельный участок» как раз и состоит в том, что с позиций права он рассматривается как некая идеальная поверхность (внешняя оболочка Земли)... определяемая исключительно плоскостными границами. Поэтому для его индивидуализации определение глубинных границ безразлично. Глубина может характеризовать расположение объектов, созданных на земельном участке, место залегания посаженных семян, пород... Таким образом, специфика земельного участка как поверхности почвенного слоя состоит в том, что такая характеристика, как глубина, характеризует не сам земельный участок, а находящиеся на нем продукты труда или даже естественный рельеф».
Более того, поскольку определение земельного участка является по своему содержанию прежде всего юридическим, «оно не должно и не может совпадать с натуралистическим, естественнонаучным определением его посредством слоя почвы. Земельный участок - правовая абстракция, за которой скрывается земная поверхность, а не слой плодородной земли (почвы). Это может быть и песок, и щебень, и монолитный камень». «Поверхность земли, отвечающая признакам земельного участка, не перестанет быть земельным участком лишь по той причине, что на ней отсутствует почва. Наличие или отсутствие почвы может повлиять лишь на содержание таких правовых характеристик земельного участка, как целевое назначение и разрешенное использование, определяющих специфику земельно-правового режима участка, связанную с его использованием». «И тогда совершенно справедливыми выглядят имеющиеся в законодательстве указания на почву как на одну из возможных, но не единственную материальную составляющую земли и земельного участка (ст. 6 ЗК РФ, ст. 11 Закона о землеустройстве, преамбула Закона о недрах)».
Кроме того, «недостатки концепции определения земельного участка посредством почвенного слоя сущностного свойства видятся в том, что, хотя земельное законодательство и ориентировано в основном на сельскохозяйственное использование земли, это не единственно возможное использование ее поверхности... Прочее же использование земли (за исключением, пожалуй, воспроизводства лесов) как раз и не нуждается в такой возможной ее характеристике, как плодородие, которое, в свою очередь, является неотъемлемым признаком почвы. Для этих видов использования земля важна не как источник плодородия, а как поверхность, на которой могут быть размещены те или иные объекты (строительство поселений, дорог, промышленных объектов, размещение движимых вещей и т.д.)».
С учетом отмеченных замечаний более точным представляется следующее определение земельного участка: земельный участок - это часть земной поверхности (в том числе покрытой лесом, многолетними насаждениями, иной растительностью), идентифицируемая установлением пространственных границ, вне зависимости от наличия или отсутствия почвенного слоя, на которой могут располагаться обособленные водные объекты.
2.2 Особенности вещных прав на земельный участок как на объект недвижимости
Специфика земли как первичного элемента понятия «недвижимость» обусловила требование об обязательной государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю по договору (ст. 551 ГК). Порядок этой процедуры предусмотрен Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Правовое значение государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок состоит в том, что покупатель становится его собственником только после специальной проверки прав самого продавца на участок, «юридической чистоты» сделки, отдельных ее условий и акта государственной регистрации. Исполнение сторонами условий договора до его государственной регистрации не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Здания и сооружения (строения) как производные (рукотворные) объекты недвижимости в настоящее время занимают наиболее активное место в обороте недвижимого имущества. Наряду с жилыми и нежилыми помещениями (речь о них будет вестись позже) строения в соответствии с действующим законодательством являются наиболее оборото-способными недвижимыми вещами. В течение продолжительного времени сдерживаемые в тисках единого государственного имущества квартиры, здания и сооружения, а следом - земельные участки под ними единовременно и массово включились в экономический оборот. Право частной собственности, зачастую безосновательно рассматриваемое как «абсолютно абсолютное», обусловливало максимально свободный оборот недвижимости. Не «созревшие» окончательно ни законодательно, ни правовоззренчески объекты недвижимого имущества проецировали и подобные, несколько поспешные, сиюминутные либо заимствованные из чужой, инородной системы некоторые конструкции и объектов, и вещных прав.
Продолжающийся юридический «отрыв» земельного участка от здания, «расслоение» здания на ряд самостоятельных подобъектов повлекли еще более значительные отступления от классического построения недвижимости. Закон о регистрации прав не только не внес в статику и динамику недвижимости стабильность, напротив, вольно или невольно возвел констатирующий фактор регистрации прав и сделок в конституирующий ранг «определителя» правовой судьбы объекта. Потребуется еще значительное время для стабилизации теории и практики оборота
Возведенное на участке земли строение существенно преобразует первоначальную недвижимость, значительно повышает, а в определенных случаях, например при самовольной постройке, требующей сноса, понижает ее исходную экономическую ценность. Строение, исторически представляющееся определенного рода изменением поверхности земельного участка, с течением времени естественным образом становится юридически автономным, но продолжает тем не менее рассматриваться правом в известном единстве с землей и с применением общих юридических конструкций, достаточно полно обеспечивающих реализацию публичного интереса в этой сфере.
В последнее десятилетие здания и сооружения (наряду с земельными участками под ними) - наиболее широко распространенные в экономическом обороте недвижимые вещи. Позитивное регулирование отношений, связанных с правом собственности на строения, значительно опередило доктринальное осмысление новых принципов построения недвижимости. Свободное участие в предпринимательском обороте строений при временном, но существенном отставании вступления в силу главы семнадцатой ГК РФ и Земельного кодекса РФ обусловило дальнейшее, несколько своеобразное, подверженное влиянию проводимой одновременно приватизацией развитие юридической (системно-юридической!) связи «строение - земельный участок». Момент, когда можно было достаточно безболезненно и с экономической точки зрения, и с социальной предложить выверенную, продуманную, основанную на отечественном (в том числе и советского периода) правовоззрении и юридическом опыте конструкцию вещных прав на строение и земельный участок под ним, на строение и квартиру (комнату) в нем, был упущен. Задача сегодняшнего позитивизма - разобраться с действующим законодательным массивом и достаточно свободным судейским усмотрением и предложить наиболее эффективные меры к минимизации правотворческих и правоприменительных проблем.
Судебная практика в рассматриваемый период также отличается отсутствием стабильности, неровностью решений аналогичных по содержанию юридических дел. Зачастую суды подменяют понятие «недвижимое имущество» понятием «капитальность сооружения», существо самовольной постройки как объекта недвижимого имущества рассматривается с позиции только строительных норм и правил (разрешение на строительство, наличие или отсутствие коммуникаций и т.д.).
Ранее положения о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости были закреплены в ст. 37 Земельного кодекса РСФСР (далее - ЗК РСФСР), согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. При этом им выдавался новый документ, удостоверяющий право на землю. В случае перехода права собственности на строение, сооружение к нескольким собственникам указанные права на землю переходили, как правило, в размере пропорционально долям собственности на строение, сооружение.
При переходе в порядке продажи или дарения права собственности на жилой дом, строение, сооружение, расположенные на земельном участке, находящемся в собственности граждан, соответствующий Совет народных депутатов производил отчуждение (выкуп) земельного участка с одновременной его передачей в собственность на условиях, установленных в ст. 7 ЗК РСФСР (или безвозмездно - при дарении жилого дома, строения, сооружения), новому собственнику указанных объектов. Аналогичный порядок распространялся на садовые участки и участки, используемые для животноводства.
Таким образом, из норм ст. 37 ЗК РСФСР следовало, что в любом случае при переходе прав собственности на здание, строение либо сооружение переходили и права на земельный участок. Если земельный участок находился на праве собственности, то при продаже либо дарении он также переходил в собственность (на различных условиях).
В настоящее время в пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации данное положение обозначено в качестве принципа, на котором основывается действующее земельное законодательство. Указанный принцип провозглашает единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Дальнейшее развитие принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости получил в ст. 35 ЗК РФ. Так, в соответствии с п. 1 указанной статьи, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Согласно п. 3 собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка.
Пункт 4 ст. 35 ЗК РФ обязывает отчуждать здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, только одновременно с земельным участком, если земельный участок принадлежит этому же лицу на праве собственности, за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ.
Точно так же не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
В этом же пункте непосредственно уточняется, что отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.
Принцип единства судьбы земельных и прочно связанных с ними объектов недвижимости находит свое подтверждение и в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. Согласно п. 2 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Также согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Согласно п. 7 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.
Переход прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение или сооружение (далее по тексту - здание) (либо наоборот) - одна из наиболее спорных проблем земельного законодательства, поскольку законодатель зачастую недостаточно последовательно подходит к регулированию одних и тех же отношений в различных законодательных актах.
Так, например, непонятен подход законодателя к определению статуса земельного участка по отношению к объекту недвижимости, на нем расположенном: земельный участок следует судьбе объекта недвижимости или наоборот?
Согласно Гражданскому кодексу РФ земельный участок следует судьбе объекта недвижимости, находящегося на этом участке. Принципом, провозглашенным ст. 1 ЗК РФ, земельный участок поставлен на первое место по отношению к объектам недвижимости, находящимся на этом участке. В то же время самим Земельным кодексом РФ, например ст. 35, отведено второстепенное место земельному участку по отношению к объекту недвижимости, на нем расположенном.
Действующее законодательство рассматривает земельные участки и здания, с одной стороны, как объекты самостоятельные и участвующие в обороте вполне независимо друг от друга, для которых могут быть установлены различные правовые режимы, с другой - как физически и юридически связанные друг с другом виды недвижимого имущества.
Другой проблемой гражданского законодательства в сфере регулирования вещных прав на объекты недвижимости и их оборота является то, что нормы ГК РФ ориентированы на следующее: собственники зданий, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, приобретают право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, если законом или договором не установлено иное (ч. 2 п. 1 ст. 271 ГК РФ), однако ЗК РФ ограничил круг лиц, которые могут иметь, а тем более - приобрести земельные участки на указанном вещном праве.
Следующей проблемой в рассматриваемой сфере является непоследовательность регулирования оборота земельных участков и находящихся на них зданий, выражающаяся в том, что:
- в одних сделках здание и земельный участок выступают как одно целое, в других - как два самостоятельных объекта. Так, ипотека здания не допускается без одновременной ипотеки земельного участка, в то время как нигде не говорится об обязательности одновременной аренды здания и земельного участка под ним;
- имеются необоснованные различия в регулировании одних и тех же сделок, совершаемых со зданием и с земельным участком, в зависимости от того, что является непосредственно предметом сделки. Так, обращение взыскания на земельные участки по обязательствам собственника допускается только на основании решения суда (ст. 278 ГК РФ), в то время как обращение взыскания на здания в соответствии со ст. 237 ГК РФ возможно и без обращения в суд, если такой порядок предусмотрен законом, и, в частности, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» реализует эту возможность;
- предусматривается значительное число исключений, при которых допускается оборот зданий без оборота земельных участков, в частности, в тех случаях, когда здание расположено на земельном участке, изъятом из оборота или ограниченном в обороте (ст. 35 ЗК РФ);
- существуют прямые противоречия между нормами различных нормативных актов, регулирующих одни и те же отношения. Так, ст. 35 ЗК РФ запрещает отчуждение земельного участка без расположенной на нем недвижимости, если участок и здание принадлежат одному собственнику, в то время как ст. 553 ГК РФ допускает такое отчуждение;
- существуют пробелы в регулировании земельных отношений, возникающих по поводу судьбы земельного участка при совершении сделки с находящимся на нем зданием, и наоборот. В первую очередь это относится к передаче объектов недвижимости в доверительное управление, поскольку отсутствуют нормы, касающиеся передачи в доверительное управление зданий и сооружений вместе с земельными участками, на которых они расположены. Отсутствуют также нормы, регулирующие отношения по поводу безвозмездного пользования зданиями или сооружениями и земельными участками, на которых они расположены, или нормы, распространяющие на них соответствующие правила об аренде таких объектов;
- зачастую в законодательстве отсутствует четкое определение характера права, которое собственник здания, расположенного на чужом земельном участке, приобретает на этот земельный участок, без чего невозможно четко определить содержание прав собственника здания на соответствующий земельный участок. Это особенно характерно для Земельного кодекса РФ, который оперирует не присущим гражданскому праву понятием «право на использование» в отношении земельного участка.
Обращает на себя внимание и еще один момент. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком может определяться, как с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение, так и согласно сложившемуся порядку пользования земельным участком. В связи с этим было бы целесообразно в абз. 4 п. 4 ст. 35 ЗК РФ включить дополнение, согласно которому при отчуждении права собственности на здание, сооружение, принадлежащее нескольким лицам, доля в праве собственности на земельный участок также может определяться не только в размере, пропорциональном доле в праве собственности на здание, но и в ином размере, согласно сложившемуся порядку использования земельного участка.
Пунктом 5 ст. 36 ЗК РФ предусмотрено, что для приобретения прав на земельный участок, на котором расположено здание, имеющее нескольких сособственников, эти лица должны обращаться «совместно». А если нет?
|
