РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ В УСЛОВИЯХ ВНЕШНЕГО УРАВЛЕНИЯ НА ПРЕДПРИЯТИИ (ПРИ ВЫНУЖДЕННОЙ ПРОДАЖЕ ИМУЩЕСТВА)

В условиях угрозы банкротства, в условиях внешнего управления на предприятии продажа части имущества на этом предприятии часто становится вынужденной мерой. Вырученные сред­ства от продажи имущества идут на погашение долгов и оздоровление самого предприятия, на­ходящегося в это время в критической ситуации. При этом сроки реализации имущества бывают часто ограниченные. Стоимость объектов при такой продаже, как правило, ниже, чем стоимость продаваемых объектов, которая могла бы быть получена от продажи имущества, которое выстав­лялось бы на продажу в соответствии с маркетинговым временем, определяемым в рамках стан­дарта рыночной стоимости.

Фактор, который влияет на величину рассчитываемой стоимости и отличает ее от рыноч­ной, определяемой стандартами оценки, является фактор «вынужденности продажи», что харак­терно для нерыночных условий продажи недвижимости или же относительно рыночных усло­вий. Хотя в данном случае влияние фактора времени на величину рыночной стоимости действует весьма значительно, кроме этого имеют место все остальные негативные факторы, влияющие на стоимость распродаваемого имущества предприятия-банкрота. Одним из них является фактор потери стоимости оцениваемого объекта вследствие того, что из-за банкротства предприятия на оцениваемых объектах не всегда своевременно производятся ремонтные работы, из-за чего оце­ниваемые объекты частично повреждены и утратили свои качественные характеристики и по­этому ликвидность оцениваемых объектов снижена.

Информационной базой для оценки рыночной стоимости в условиях вынужденной прода­жи служит мониторинг аукционных продаж. На основе этих сведений можно вывести процент уценки в случае аукционных продаж в сравнении с обычными сделками.

По устной информации Заказчика оцениваемое имущество, расположенное по адресу: Базо­вый проезд, 4а и Базовый проезд, 6а предполагается продавать двумя крупными лотами.

По данным, представленным риэлтерами, в целом на рынке реальные цены сделок отлича­ются от цен предложения на 10-15%. Опрос риэлтеров, также показал, что в настоящее время существует практика продажи крупных объектов недвижимости по частям. При этом, при про­даже объектов, подобных оцениваемым, по частям разница между суммой цен реальных сделок продажи частей объекта и стоимостью объекта целиком в некоторых случаях достигает около 20%.

Для расчета стоимости объектов в текущих российских условиях можно применять урав­нение:

Св = Ср * (1 - Кв), где

Св - стоимость с учетом вынужденности продажи объекта оценки;

Ср - рыночная стоимость объекта оценки с учетом всех видов износа;

Кв - корректировочная поправка с учетом вынужденности продажи;

0<Кв<1.

Анализ статистики проведения аукционов и личный профессиональный опыт оценщиков показывают, что корректировочная поправка на вынужденность продажи колеблется в среднем диапазоне от 0,2 до 0,5, а иногда достигает и 0,8.

Учитывая все факторы, влияющие на стоимость выставляемого на продажу имущества, оценщиками принято снижение рыночной стоимости на 20%

Для дальнейших расчетов оценщиками принят коэффициент вынужденной продажи рав­ный Кв = 0,2.

Таким образом, рыночная стоимость выставляемого на реализацию всего имущества ре-монтно-строительного управления РГУП «Чавашавтотранс» в условиях внешнего управления и вынужденности продажи по объектам оценки, по состоянию на дату оценки составила: