ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 1.1 Характеристики загородной недвижимости как объекта оценки В нормативно-правовых актах и экономической литературе определены понятия недвижимости и загородной недвижимости. В действующем законодательстве Российской Федерации понятие "недвижимость" не расшифровывается, устанавливая различные правовые режимы для вещей движимых и недвижимых, оно ограничивается лишь перечислением некоторых объектов недвижимого имущества. В частности, согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, в ГК РФ оговаривается, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью в соответствии со ст. 132 ГК РФ. Более детальное определение некоторых упомянутых объектов недвижимости содержится в ряде иных нормативно-правовых актов РФ. Однако приведенное выше определение недвижимости устраивает далеко не всех правоведов . Критика законодательного определения понятия "недвижимость" связана с непоследовательностью отнесения объектов к недвижимым. Исходя из абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ, вещь может быть отнесена к разряду недвижимых при наличии ее прочной связи с землей и невозможности ее перемещения без несоразмерного ущерба назначению. Также в качестве необходимых признаков недвижимости в теории гражданского права указываются прочность и непотребляемость. В связи с этим из состава недвижимого имущества исключаются временные переносные строения сборно-разборного типа (палатки, киоски, павильоны и т.п.). Между тем очевидно, что далеко не все перечисленные в ГК РФ в качестве недвижимости вещи обладают обязательными признаками прочности, непотребляемости и функциональной связи с землей. Не обладает ими, в частности, предприятие, которое в качестве имущественного комплекса объединяет все виды имущества, предназначенные для его деятельности, в том числе, например, объекты интеллектуальной собственности. Соответственно, установление в отношении движимых вещей и прав, входящих в состав предприятия, правового режима недвижимости может создать определенные сложности при заключении и оформлении сделок с предприятиями (как имущественными комплексами). Стоит отметить также, что момент возникновения самого недвижимого имущества в законодательстве не определен, точнее говоря, он связывается с моментом регистрации прав на такое имущество. Помимо ГК РФ понятие недвижимого имущества содержится в ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним " (далее - Закон о государственной регистрации прав). Однако следует обратить внимание, что в Законе о государственной регистрации прав не упоминаются суда и космические объекты, а также возможность отнесения к недвижимости иного имущества. В то же время в названной норме фигурируют такие не упомянутые в ГК РФ объекты недвижимости, как жилые и нежилые помещения. Иными словами, в данной статье определена сфера применения Закона о государственной регистрации прав только к тем объектам недвижимости, которые в нем названы. Определением недвижимости, подлежащей регистрации по Закону о государственной регистрации прав, не снимаются, однако, все вопросы, связанные с отнесением того или иного им
| 
